1、简述土地的利用主要受哪些方面的限制？
2、求取建筑物折旧的方法有哪几种？
3、出租、商业、生产、自用或尚未使用的房地产如何求取净收益？
4、预测开发完成后的房地产的价值可以通过哪几种方法进行？
1、需要补地价的情形有哪几种？如何计算？
2、造成交易价格偏离正常市场价格的因素有哪些？
3、折现法和传统计息法有什么区别？各自的优缺点是什么？
4、估价上的建筑折旧包括哪些内容？
命题趋势权威试卷（二）
一、单项选择题（每题的备选答案中有 1 个最符合题意）
1．一种资产只有同时具有（）两个特性，才真正需要专业估价。
A •独一无二”和价值变化较大” B独一无二”和价值较大”
C．独一无二”和价值变化较小” D．独一无二”和价值较小”
2. 房地产估价在估价行业中占主体的原因不是
（）。
A •房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B •房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C. 房地产量大面广”，其他资产的数量相对较少
D .房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、
无形资产等
3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A •建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2
B •建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2
D •建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为 2500m2
4•房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。
A •因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的
B .因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的
C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的
D. 因初始登记不当，造成房地产权利人损害的
5 •影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。
A •该房地产的通用性
B •该类房地产的市场状况
C.该房地产的独立使用性
D.该房地产的所有人
6•设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 ( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A .税金B.拍卖费用
C. 土地使用权出让金 D .土地使用成本
7•标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价 ( )。
A .逐渐降低
B .逐渐升高
C.可视为基本不变 D .为零
8. 房地产的供给曲线表示 ( )。
A .房地产的出售量与其价格之间的关系
B .房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D .房地产的供给量与购买者能力的关系
9．投资利息估算只有在 ( )中才需要。
A ．比较法
B ．传统方法
C.现金流量折现法 D .收益法
10．不是按其经营使用方式来划分的房地产为( )。
A .出售型房地产
B .出租型房地产
C.办公型房地产 D .自用型房地产
11.某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均
已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300元和 50 元。该房地产相对于空地的减价额是 ( )元。
A ． 6750
B ． 6250 C． 67500 D ． 62500
12．购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为 ( )。
A ． 6.0%
B ．6.9%
C ．8.8%
D ． 9.0%
1 3．某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为 30万元，此后每
年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长 2%，收益年限可视为无限年，
该宗房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为 ( )万元。
A ． 650 B． 687 C． 585 D ． 630
14. 某开发商通过出让方式取得某宗
土地使用权。价格为1000元/m2,容积率为3。后经批准容积率扩大至 3.6，此时开发商应补交地价为 ( )元 /m2。
A. 100
B. 200
C. 300
D. 600
15. 收益法估价的典型对象是( )，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
A .混合收益的房地产
B .出租的房地产
C.自用或空置的房地产 D .自营的房地产
16. 根据净收益测算途径的不同而确定的收
益法为( )。
A .收益乘数法 B.投资法
C.直接资本化法 D .报酬资本化法
17. 某建筑物实际经过年数为10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时
和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为 ( )。
A. 43.8%
B. 50%
C. 56.8%
D. 70%
18. 某写字楼由于市场不景气和周
边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致
需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为 25%，每月可出租面积租
金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可
出租剩余年限为30年，投资报酬率为8% ，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。
A. 548.19
B. 558.15
C. 567.39
D. 675.40
19. 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建
筑物的自然寿命为 50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为( )年。
A. 40
B. 43
C. 47
D. 50
20. 关于农地征收费用的表述中,不正确的是( )。
A .青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B •征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D •地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
21. 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( )损失。
