赵笑蔚、威海市盛元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.06.17【案件字号】(2022)鲁10民终821号【审理程序】二审【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【文书类型】判决书【当事人】赵笑蔚;威海市盛元房地产开发有限公司【当事人】赵笑蔚威海市盛元房地产开发有限公司【当事人-个人】赵笑蔚【当事人-公司】威海市盛元房地产开发有限公司【代理律师/律所】尹广甜山东康桥(威海)律师事务所;李玲玉山东康桥(威海)律师事务所;成杰山东三格律师事务所【代理律师/律所】尹广甜山东康桥(威海)律师事务所李玲玉山东康桥(威海)律师事务所成杰山东三格律师事务所【代理律师】尹广甜李玲玉成杰【代理律所】山东康桥(威海)律师事务所山东三格律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵笑蔚【被告】威海市盛元房地产开发有限公司【本院观点】本案争议焦点为：一、赵笑蔚与盛元公司之间法律关系应如何认定；二、双方应如何结算。
【权责关键词】无效欺诈撤销表见代理实际履行违约金第三人新证据质证诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：一、赵笑蔚与盛元公司之间法律关系应如何认定；二、双方应如何结算。
关于焦点一，赵笑蔚与盛元公司之间从2009年起即存在借款合同关系，双方于2013年2月签订《协议书》中约定以案涉18套房屋抵顶盛元公司的欠款，该《协议书》系以房抵债协议，并非房屋买卖协议，赵笑蔚主张该《协议书》为房屋买卖合同协议，与事实不符，本院不予采纳。
因《协议书》签订于2013年2月，协议中亦明确约定双方确认的是协议签订前的借款1100万元及利息，赵笑蔚主张的向赵建华支付借款50万元发生于2013年8月，并不在该协议确认的债权范围内，一审未将其计入债权总额并无不当，赵笑蔚关于应将该款项计入债权数额中的主张依据不足，本院不予支持。
关于焦点二，2019年7月18日林治元与赵笑蔚签订《补充协议》，但盛元公司对其效力不予认可；经查，《补充协议》的一方当事人是林治元，并非盛元公司，即使林治元是公司股东、曾是公司法定代表人，从盛元公司的角度上看确实可能存在被表见代理的可能，但事实上赵笑蔚仅于《补充协议》签订后向盛元公司转款10万元，该款项数额并非《补充协议》中约定的20万元，盛元公司亦否认该10万元与《补充协议》有关，即赵笑蔚未能提供充分证据证实其已按《补充协议》支付20万元现金，亦未提供证据证实其已经依协议约定向盛元公司退房，相反其在本案起诉时仍对《补充协议》所涉两套房屋主张权利，上述事实不能认定《补充协议》的效力已得到赵笑蔚和盛元公司认可，不能认定其已经成立，不应作为定案依据。
赵笑蔚现要求按《补充协议》约定履行，依据不足，本院不予支持。
当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，需审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益的情形。
2013年2月《协议书》约定抵顶欠款1100万元，但在案证据证实当时盛元公司与赵笑蔚之间的欠款本金仅为545万元，高达555万元的利息已显属过高，明显损害了盛元公司其他债权人的合法权益，一审根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【[2015]法释18号】第二十六条第一款规定，未认定双方协议中所涉超过年利率24%部分的借款利息的效力，继而该部分利息对应的抵顶房屋协议亦应认定为无效，故一审判令赵笑蔚将超过年利率24%利息部分对应的房屋加以返还，并无不当，应予维持。
综上所述，赵笑蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20130元，由上诉人赵笑蔚负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 02:58:35【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年2月6日，赵笑蔚作为甲方与盛元公司作为乙方签订《协议书》，主要内容为：鉴于1.本协议签订前，盛元公司拖欠赵笑蔚借款1100万元及利息未能偿还。
2.盛元公司在威海火炬高技术产业开发区××花园拥有房产一宗。
3.赵笑蔚自愿购买上述房产。
为上述事项，双方经友好协商，达成如下协议：一、赵笑蔚购买盛元公司开发的仁泰旅游度假花园房产18套……，前述18套房产以下均简称该房产。
二、考虑到赵笑蔚一次性付款及目前房地产市场低迷等因素，盛元公司将该房产作价1100万元转让给赵笑蔚，以抵顶拖欠赵笑蔚的借款(赵笑蔚将盛元公司此前出具的借条全部返还给盛元公司)。
该房产转让价格为按套计价，对于面积误差，双方不再多退少补。
三、该房产在本协议签订前已经在房屋主管部门办理了预售登记。
为此，本协议签订后，双方不再另行办理该房产转让合同、预售登记及备案手续等，有关双方的权利义务除本协议约定外，均以此前已经备案的预售合同为准。
四、赵笑蔚承诺：本协议签订后，盛元公司此前所欠赵笑蔚的借款债务均视为履行完毕……六、赵笑蔚将该房产的部分或全部转让给第三方时，盛元公司应在赵笑蔚通知后五日内无偿将相应房产的预售登记予以解除，并重新办理预售登记到盛元公司指定的第三人名下，相应的费用由盛元公司和第三方按照国家规定承担。
后盛元公司向赵笑蔚交付了包括案涉房屋在内的房产。
一、关于借款，双方提交了交易记录、收据等，一审法院组织双方进行了质证，经核实双方确认无异议的盛元公司向赵笑蔚借款、还款部分为：1.2009年6月25日借77万元、8月31日借150万元、9月29日借100万元、10月12日借170万元；2011年1月16日还50万元、4月7日还30万元、7月28日还200万元、8月11日还519.5万元。
2.2011年8月22日借600万元、2012年1月7日借200万元、3月3日借100万元，共计900万元；2011年10月20日还30万元、10月28日还30万元、12月16日还150万元、2012年1月6日还40万元、6月7日还70万元、6月8日还35万元，共计355万元。
其中，2011年8月11日，赵笑蔚向盛元公司出具收据，内容为“今收到林治元还款预开支票一张金额为伍佰壹拾玖万伍仟元整……如8月11日该支票存款成功，以前林治元的原始借据作废，如果支票空头重新计算利息”。
双方的争议在于：赵笑蔚认为，根据双方约定2011年8月11日盛元公司偿还519.5万元时双方在这之前的借款款项全部结清，案涉以房抵顶协议针对的是该笔款项之后的借款所进行的抵顶；盛元公司对此不予认可，并主张赵笑蔚2011年8月11日出具的收条中自行注明以前林治元的原始借据作废，如支票空头重新计算利息，该证据只能理解为其单方意思表示，不能理解为双方意思表示，盛元公司主张应将两笔借款作为整体一并计算。
经双方计算后确认，自2011年8月22日(2011年8月11日盛元公司偿还519.5万元之后)起至2013年2月6日双方签订《协议书》止，赵笑蔚出借900万元，盛元公司偿还355万元。
如按年利率24%计算，盛元公司应付借款本息合计7728594.8元，盛元公司当时抵顶房屋价值11000000元，超出3271405.2元，按抵顶房屋时平均价格4315元，超出面积758.14平方米；如按年利率36%计算，盛元公司应付借款本息合计9076784元，盛元公司当时抵顶房屋价值11000000元，超出1923216元，按抵顶房屋时平均价格4315元，超出面积445.7平方米。
二、关于退房。
2019年7月18日，林治元(工商登记信息显示其为盛元公司股东，持股比例43.78%)作为甲方与赵笑蔚作为乙方签订《补充协议》，内容为：经双方协商就前期购房一事达成协议如下：赵笑蔚退还林治元1号楼2502室、2505室，另外支付现金贰拾万元，林治元配合办理所有房屋的过户改签等手续，并且处理所有税费，一次性解决，不再反悔。
赵笑蔚认为该《补充协议》系盛元公司在知晓民间借贷相关司法解释情况下自愿与赵笑蔚达成的协议，系双方真实意思表示，应按该协议履行。
经质证，盛元公司提出异议称该协议没有盛元公司盖章确认，林治元也没有得到盛元公司的授权，对盛元公司无约束力，且该协议赵笑蔚并未实际履行，其所支付的10万元并非该补充协议约定的款项。
经法庭询问，赵笑蔚表示如果法院认定需退还房屋，则赵笑蔚依次放弃的房屋顺序为：威海市仁泰旅游度假花园-1号-2502(合同面积129.29平方米)、-1号-2505(合同面积129.29平方米)、-4号-3004(合同面积131.57平方米)、-4号-2704(合同面积131.57平方米)、-4号-2804(合同面积131.57平方米)，不足一套则选择按房屋抵顶时均价每平方米4315元退钱，盛元公司同意赵笑蔚退还方式，但认为如果退钱应按现在市场价计算(双方均认可市场价按每平方米8000元计算)。
【一审法院认为】一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【[2015]法释18号】第二十六条第一款规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
本案中，根据庭审查明事实，2011年8月11日盛元公司偿还519.5万时赵笑蔚出具收据，明确注明，如8月11日该支票存款成功，以前林治元的原始借据作废，说明截至该笔还款时，双方之前的借贷合同已经结算完毕，并无证据显示2013年2月6日双方《协议书》所涉内容与之前的借款有关，故应自该笔借款后另行计算，至于在此之前的还款是否超过法定利率标准盛元公司可另行主张权利。
结合本案事实，可以认定双方协议书中以房屋抵顶的借款本息应指2011年8月22日起至2013年2月6日期间。
盛元公司以房屋抵顶借款本息，不动产登记尚未完成，根据上述法律规定，赵笑蔚有权主张不超过年利率24%的利息，根据计算，盛元公司抵顶房屋超出部分面积为758.14平方米，根据赵笑蔚选择放弃房屋顺序为威海市仁泰旅游度假花园-1号-2502(合同面积129.29平方米)、-1号-2505(合同面积129.29平方米)、-4号-3004(合同面积131.57平方米)、-4号-2704(合同面积131.57平方米)、-4号-2804(合同面积131.57平方米)，合计653.29平方米，该部分房屋，赵笑蔚无权主张权利。
剩余房屋，赵笑蔚有权要求盛元公司继续履行合同，协助赵笑蔚办理产权过户手续。
