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物业管理教案第二章

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第二
章 血】 物业管理企业
第—节
物业管理企业的概念和特征
二.物业管理企业的分类三.物业服务企业的设立
—、物业服务企业的概念和特征
物业管理企业是专门从事地上永久建筑物.基础设施和周圈环境的科学管理相关活动＞为业主或用户提供良好的生
活或工作环境＜并具有独立企业法人地位的经济实体。

2、特征
•独立的企业法人
•属于服务性企业
•具有一定公共管理性质的职能
二物业服务企业的分类
(-)按照投资主体的经济成分来划分•全民所有制物业服务企业
•集体所有制物业服务企业
•民营物业服务企业
•外资物业服务企业
•其它物业服务企业
（二）按股东出资形式来划分
•物业管理有限责任公司•物业管理股份有限公司
•股份合作型物业服务企业
三、物业管理企业的常见模式
◊房地产建设单位的附属子公司或部门◊独立的物业服务企业
O物业管理集团公司
一.物业管理企业的工商注册登记
•企业名称的预先审核•公司地址
•注册资本
•股东人数和法定代表人•公司人员
•公司章程
二、物业管理企业的资质审批及管理
（一）物业管理企业的资质条件
「级资质
»二级资质
»三级资质
—级资质
1.注册瓷本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程.管理.经济等相关专业类的专职管理和技术人员
不少于30人。

其中f具有中级以上职称的人员不少于20人f工程. 财第等业务负责人具有相应专业虫级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业f并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相
应计算基数的百分比之和不低于100% :
(1)多层住宅200万平方米;
(2 )高层住宅100万平方米;
(3 )独立式住宅(别墅)15万平方米；
(4)办公楼.工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准f建立企业信用
E J
档案系统,有优良的经营管理业绩。

二级资质
1.注册瓷本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程.管理.经济等相关专业类的专职管理和技术人员
不少于20人。

其中,具有中级以上职称的人员不少于10人f工程.财务等业务负责人具有相应专业职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业f并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应
计算基数的百分比之和不低于100% :
(1)多层住宅100万平方米；
(2 )高层住宅50万平方米；
(3 )独立式住宅(别墅)8万平方米；
(4)办公楼.工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准f建立企业信用
E J
档案系统 < 有良妊的经营管理业绩。

三级资质
1.注册资本人民币也酝以上；
2.物业管理专业人员以及工程.管理.经济等相关专业类的专职管理和技术
人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人r工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量.服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信
用档案系统。

（二）资质申报时需提供的资料
新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并
设一年的暂定期。

物业服务企业在领取营业执照之日起30天内,持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质:
•营业执照；
•企业章程；
•验资证明；
•企业法定代表人的身份证明;
•物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技
术人员的职称证书和劳动合同。

（三）物业管理企业的资质管理
资质管理有利于:
规范物业管理行为；加强对物业管理活动的监督;
维护物业管理市场秩序；
提高物业服务企业的管理和服务水平。

物业服务企业申请核定资质等级,有《物业管理条例》规定的违规行为的,资质审批部门不予批准。

第二节物业管理企业的机构设置
物业管理企业组织机构设置的要求
•按照规模、任务设置（起始）
•统一领导、分层管理（过程）
•分工协作
•精干.高效、灵活（结果）
3.1.4 物业管理公司的组织机构
❖ 1总经理室
•:・2公司主要职能部门
•:
・3
管理处与公司下属企业 室部关部部部
公务共程理务 办财公工管服 \17 \17 \)z \17 \17 XJZ
12 3 4 5 6
、物业服务企业的机构设置
•总经理室•人力资源部•行政管理部•财务部
•品质管理部•市场拓展部•经营管理部•工程管理部•安全管理部•环境管理部
-、物业管理企业的组织形式
♦优点：领导能够集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时。

♦缺点:要求领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能。

直线制组织结构图
(-)直线职能制
♦优点:加强了专业管理的职能 > 适于涉及面广.技术复杂.
服务多样化.管理综合性强的物业服务企业。

♦缺点，机构人员较多f成本较高;横向协调困难,容易造成扯皮，降低工作效率。

直线职能制组织结构图
（三）事业部制
♦优点:
•强化决策机制,使最高领导摆脱繁杂的行政事务；
•调动事业部门的积极性.责任性和主动性，増强企业活力; •促进内部竟争,提高公司的效率和效益;
•有利于复合型人才的考核培养,便于优秀人才脱颖而出。

♦缺点：事业部之间的协调困难,机构重叠,人员过多。

事业部制组织结构图
（四）矩阵制
♦优点^加强了各职能部门之间的横向联系.充分利用人力资源；有利于调动各方工作积极性.解决处理负责问题；具有较强的机动性和适应性。

♦缺点：组织结构的稳定性较差,机构人员较多＜容易形成多头领导;部门之间关系复杂，协调工作量比较大＜处理不当
容易产生矛盾。

矩阵制组织结构图
二、物业管理企业组织机构设置的影响因素
•企业战略因素
•外部环境因素•技术因素•组织规模及所处阶段
物业管理员职业技能
物业管理员素质要求
•:•诚实守信
♦敬业奉献
❖乐观豁达
❖ 1物业管理公司的权利
(1) 根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理
办法；
(2) 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施
管理；
(3) 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
(4) 有权制止违反规章制度的行为；
(5) 有权要求管委会(业主委员会)协助管理；
(6) 有权选聘专营公司承担专项管理业务；
(7) 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费;
(8) 根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业
主委员会审核向意，申请使甬物业维修墓金。

3.1.2 物业管理公司的权利与义务 JTA1
2物业管理公司的义务
(1)履行物业管理合同，依法经营；
(2)接受管委会和住宅小区居民的监督；
(3)重大的管理措施应交管委会审议, 并经管委会认可；
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

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物业管理教案

物业管理教案

3．专业性 物业管理本身是社会分工的产物 有专门的组织机构 专业人员配备 专业工具和设备 专业公司分包工作
4．受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致
5. 规范性
成立、接管、管理的规范性 6. 统一性和综合性
7．中介性
（二）优质服务的关键因素
1．强调以业主（使用人）为中心（观念上） 2．建立基本的服务行为标准
（三）特色业务
指各种代办代做业务→旨在方便住、 用户，受其委托而提供，如：
代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学 代定代购车船票
（四）经营业务
为业主及其他客户提供的经营性服务， 如：室内装潢；家电维修；
咨询；代租代售； 开小商场及其他经营实体。 开展的目的： 谋求企业良好的经济效益
2．物业管理企业和从业人员资质管理
企业资质管理：审查、定级、年检、复审等 从业人员资质管理：持证上岗
3．制定考评办法、标准，组织评优罚劣 4．指导企业、业主委员会的成立、运作 5．解决物业管理纠纷和市场失常情况等
物业管理与传统房产管理的比较
比较内容
物业权属 管理模式 管理手段 管理实体 管理性质 管理行为 管理关系 管理形式 管理方针 管理内容 管理费用 管理观念
物业管理
传统房产管理
多元产权（个人产权为主） 单一产权（国家产权）
市场经济管理模式
计划经济管理模式
经济、法律手段
行政手段
物业管理专业企业
政府房产管理部门
开发商委托物业管理企业的两种方式:
自己组建管理公司 招聘专业物业公司
2．自主经营型物业管理（B）
物业业主将物业的经营与管理同时交由 下属公司去做。
管理企业肩负经营、管理双重重任，水 平高低对物业经营效益影响大。
第二章-物业和物业管理

第二章-物业和物业管理


物业有大小之别; 物业可以包含各种建筑类型； 它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。
不动产、房地产、物业的联系与区别
• 不动产（real estate）侧重于指物质形态 • 房地产（real estate,property）物质形态和
权益并重 • 物业 （property）侧重于指权益 • 一般情况下三者可以通用，互为替代。
（四）物业管理的基本特征
社会化
专业化 企业化 经营型
物业所有人选聘物业管理企业 物业管理企业寻求代管的物业 所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提 现代化大生产的社会专业分工必要条件
必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平 即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点
（六）物业管理的宗旨和原则
1、物业管理的宗旨就是服务,通过服务实现 社会效益、经济效益和环境效益的统一。 偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社 会和公众的利益相背，最终削
专业工具和设备
专业公司分包工作
• 4．受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致
• 5. 规范性
• 成立、接管、管理的规范性 6. 统一性和综合性
• 7．中介性
（二）优质服务的关键因素
• 1．强调以业主（使用人）为中心（观念上） 2．建立基本的服务行为标准
对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作 描述（做什么）
有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）
3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上） • 4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）
• 物业管理是以服务为宗旨、以经 营为手段、以效益为目的的服务性行 业.
第二节 物业管理的类型和内容
–一．类型
三、物业管理的概念
第二章物业管理的理论基础

第二章物业管理的理论基础

讨论：“住改商”问题
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
第二章 物业管理基本制度与政策 《物业管理理论与实务》PPT课件

第二章 物业管理基本制度与政策 《物业管理理论与实务》PPT课件


三、法的分类
(一) 国内法与国际法 国内法与国际法是按法设立和适用范围来分类的。
国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力 范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其 他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个 或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔 结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于 它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。
(三) 行政法规
行政法规是指由国务院依法制定和变动的， 有关行政管理和管理行政事项的规范性文 件的总称。行政法规的效力低于宪法和法 律，高于地方性法规和规章。
(四) 地方性法规（自治条例、单行条例）
地方性法规是由省、自治区、直辖市的人 民代表大会及其常务委员会根据本行政区 域的具体情况和实际需要，在不与宪法、 法律、行政法规相抵触的前提下，作为地 方司法依据之一规范性法文件的总称，效 力不超出本行政区域范围。
五．规范物业管理ห้องสมุดไป่ตู้务收费行为
为了规范物业管理服务收费行为，维护正 常收费秩序，建设部会同其他部委，就物 业管理服务收费问题作了一系列的规定。
六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知》 （国发[1998]23号），保障住房售后的维 修管理，维护住房产权人和使用人的共同 利益，建设部、财政部联合印发《住宅共 用部位共用设施设备维修基金管理办法》 的通知（建住房[1998]213号）。
第一节 法的基本知识
一、法的概念 “法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现
的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶 段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国 家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。 普通法的中心内容——财产、合同和侵权, 一直是法学家们 独占的领地。而在现代城市生活的今天，“法” 对于每 一位公民来说，已经成为生活中必不可少的一部分。知法 懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管 理者，都是非常重要的。