实务案例分析题汇总
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实务案例分析题汇总案例1、（10分） A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。
由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。
随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。
项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。
春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。
F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。
这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。
【请问】：1、A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？2、如何避免这样的事情发生？【答案要点】1、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。
从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。
2、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。
特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。
对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
案例２、（10分）刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。
”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。
物业公司发现后要求其拆除。
刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。
物业公司决定：对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。
请仔细阅读、分析此案例并回答：1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？【答案要点】1、 A、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；B、诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C、此案的诉讼费应由双方分担。
2、按照《住宅室内装饰装修管理办法》刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为。
并且违反了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的约定，属违规行为。
3、作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告，或通过司法途径解决。
案例3、（10分）某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。
寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。
突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。
闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。
【请问】：1、在张女士受伤的事件中，物业公司是否存在过错？2、对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？【答案要点】1、在张女士受伤的事件中，物业公司有过错。
居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。
2、对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。
绿化管理的的基本要求就应该加强枯枝的清理，在灾害天气来临前应巡视所辖物业园林树木，防止对业主、物业使用人造成潜在的危害。
老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪和放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
案例4、（10分）阳光颖达国际商城建筑面积约10万㎡，外墙是铝金板和玻璃幕，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。
目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了金运物业管理公司提供物业管理服务。
请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。
说明：写出方案内容的框架体系即可。
【答案要点】金运物业管理公司的物业管理方案主要应包括以下内容：1、项目管理的整体设想与策划包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。
2、物业管理服务模式包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。
3、管理服务人力资源的管理结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。
4、管理制度建设主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等。
5、物业管理服务的具体内容和质量标准包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。
此外，还应制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。
6、物业管理财务收支测算物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。
物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。
7、接管验收工作准备和实施1）组织验收小组。
2）明确验收标准。
3）确定验收方案。
4）准备验收资料。
5）参与竣工验收。
6）实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。
8）客户入住实施方案包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。
案例5、（10分）亮达物业管理公司通过公开招标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。
该物业项目处于市场调研准备阶段。
亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。
如果你参加这次招标投标活动。
问题：1、斯闻大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容？2、斯闻大厦物业管理早期介入准备工作应有哪些内容？【答案要点】1、斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：（1）立项决策阶段的实施。
（2）规划设计阶段的实施。
在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：①考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。
②考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。
③考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。
（3）施工安装阶段的实施。
①监督工程质量。
②掌握物业的全部情况③督促物业管理所需设施的落实。
（4）接管准备阶段的实施。
①组织验收小组。
②明确验收标准。
③确定验收方案。
④拟订日后物业管理方案和制度。
⑤准备验收资料。
（5）参与竣工验收。
2、早期介入的准备工作包括：（1）了解物业管理对物业的基本要求。
（2）组织技术力量。
（3）收集相关资料。
（4）确定工作方法。
（5）准备设备器材和资金。
案例6、（10分）：建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析：1、开发商的做法是否合适？为什么？2、根据《物业管理条例》的规定，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？【答案要点】：1、根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”规定，国家只是提倡建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。
2、根据条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
3、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
案例7、（10分）海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特制设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。
在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应由被委托方去做。
问题：1、工程部人员这种想法对吗？为什么？2、特种设备技术档案应包括哪些内容？【答案要点】1、这种想法不对。
无论是把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，还是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，物业管理企业都要建立特种设备安全技术档案。
2、特种设备安全技术档案应当包括以下内容：（1）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；（2）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；（3）特种设备的日常使用状况记录；（4）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；（5）特种设备运行故障和事故记录。
案例8、（10分）某物业管理公司接管某住宅小区之后，当日就接到很多业主关于小区环境差的投诉和抱怨，有些业主甚至扬言为此拒交物业管理费。
