王利明教授逐条解析《物权法司法解释(一)》中篇 讲坛

王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇8王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》中篇共有人的优先购买权《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。

第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。

我想具体来讲几个问题。

（一）优先购买权的适用范围第9条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

首先，《司法解释》确定了优先购买权行使的特定范围，即主要适用于有偿转让情形。

继承、遗赠都是无偿的，按照法律解释中同类解释规则，第9条中“等”字也应理解为把赠与包括在其中。

所以该条的本意是，在无偿转让的情形下，共有人要主张优先购买权，法律是不支持的。

第9条的反面解释就是优先购买权只适用于有偿转让。

我认为这个解释还是很合理的。

为什么优先购买权的行使仅适用于有偿转让？《物权法》第101条规定，其他共有人只有在同等条件下，才能享有优先购买权，这个“同等条件”进一步强调了必须是有偿的交易。

《物权法》第101条的本意是只适用于有偿的转让。

其次，“按份共有人之间另有约定的除外”，是说在当事人有特别约定的情况下，即便因为继承、遗赠等原因发生共有份额的变动，当事人也可以主张优先购买。

若按此解释，优先购买权既可以法定，也可以根据当事人约定产生。

为什么要当事人可以约定排除前述规则的适用？因为第9条前述规定在性质上属于任意性规定，按照私法自治原则，应当允许当事人通过合意变更该规则。

按照司法解释起草者的解释，存在一种意定购买权，即优先购买权可以因为当事人之间的约定产生。

我认为此种解释是不妥当的。

优先购买权是法定的，当事人意定怎么能产生优先购买权呢？共有人之间的约定能约束买受人吗？买受人和转让人之间约定能够约束其他共有人吗？对于这点我有疑惑，大家可以讨论。

物权立法：采纳物权还是财产权王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2002-3-29物权法是大陆法所特有的概念，严格地说，罗马法中并不存在物权法与债权法的概念，甚至在罗马法中，物与物权乃至权利的概念都没有严格区分。

直至东罗马帝国时期，查士丁尼制定《法学总论》对物和物权的概念并未作严格区分，《法学总论》中将物与用益物权、所有权、地役权等都是混淆在一起的。

当然，罗马法曾存在“对物法”和“对人法”的概念，有学者认为，这两个概念是现代物权法与债权法分立的起源，也不无道理。

１８０４年的《法国民法典》也深受罗马法上述规定的影响，仍然没有严格区分物与物权等概念，从而也没有明确提出一个物权概念并在此基础上建立一个完整的物权法。

中世纪的注释法学家在解释罗马法时创造了物权一词的概念，他们从罗马法的对物之诉和对人之诉中，引申出“物权”和“债权”的概念，并将物权的两权形式即完全物权和他物权用一个概括性的概念即物权概括，从而在大陆法系真正形成了物权的概念。

１７世纪罗马法在德国得到广泛传播时，德国法学家便接受了物权的概念，开始提出物权与财产的区别。

１８世纪的《马克西米连——巴伐利亚民法典》和《普鲁士民法典》均采用了与罗马法的上述体系不同的模式。

１９００年《德国民法典》将物作为权利客体移到总则部分，并将物权、债权和继承作为三种不同性质的财产权，分别成编加以规定，物权法正是从《德国民法典》开始才真正形成具有自身独立体系的、内容完整的法律，并成为民法中的一项重要制度。

１８９６年的《日本民法典》、１９０７年的《瑞士民法典》以及１９６６年的《葡萄牙民法典》等大陆法系有代表性的国家的民法典均采纳了物权的概念。

在我国物权立法中，一个争议较大的问题就是：我国立法是应当采纳财产权而不是物权的概念，还是应当采纳德国民法典的模式，使用物权的概念和体系？有学者认为，法律乃至整个社会科学领域应当过问的是人与人的关系，不是人与物的关系。

立法者从德国、日本（直接是从台湾地区）引进“物权”概念时，将陷入“见物不见人”的状况，并且法律从题目到内容也实际引导国民“见物不见人”。

我国物权法的中国特色与时代精神——关于制定我国物权法的探讨王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2005-9-22自新合同法颁行以后，我国立法机关已经加快了物权法立法的步伐。

我国物权法作为民法典的重要组成部分，其制订和颁行将会极大地完善我国民事立法，并将与合同法构成市场经济最基本的法律规则，有力地推动我国社会主义市场经济法律体系的完善。

然而，由物权法自身的复杂性所决定，物权法的制定并非一蹴而就，而是一项巨大的工程，在物权法立法过程中，有许多问题值得认真研究与思考，我认为，在物权立法中，下列问题尤有探讨的必要。

一、关于物权法的性质物权立法首先涉及物权法的定位问题，我认为应当明确物权法具有如下性质：第一，物权法是私法而非公法。

尽管现代物权法越来越重视对物权的行使、移转等方面的国家干预，但物权法本质上仍然属于私法范畴，否则物权法也难以为民法所包容。

既然物权法在本质上属于民法的范畴，物权法应当确认民事主体对其财产所享有的充分的自由。

物权法也应当从民事权利角度规范所有权和其他物权。

例如，物权法所确认的国家所有权主要应当具有私法上的权利的特点。

从实践来看，尽管国家所有权和国家行政权常常很难严格分离，国家所有权的行使也往往要借助于行政机关行使行政权的活动来实现，但在物权法中，对国有财产权应当按照民事权利来构建，而不应当按照公权利来规定。

第二，物权法主要是强行法。

物权法的强行性的特点集中地表现在物权类型、物权的公示方法、物权的效力必须要由法律作出规定，当事人不能通过其协议改变法律的规定。

同时还表现在不动产权利的行使方面，物权法也实行了越来越多的国家干预。

当然，物权法作为私法，也要贯彻私法自治原则，如确认物权人可以在法律规定的范围内依自身的意志设立、变更以及转移物权，每个所有权人和他物权人可以依法自由行使其权利，他人不得干涉物权人权利的正当行使，物权人有权在法律规定的范围内抛弃、处分其权利，等等，但总体上说，物权法主要是强行法。

荐读13：可视化｜全景式解读《物权法》司法解释（一）2016年2月23日上午10时，一场备受关注的新闻发布会在最高人民法院中法庭召开，出席的嘉宾分别系最高人民法院民一庭庭长程新文法官及最高人民法院新闻发言人孙军工，而这次发布会的主题是向大家通报《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》并答记者问。

为什么这次发布会受到大家如此的重视？其一，正所谓，有恒产者有恒心，无恒产者无道德。

物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。

其二，风可进，雨可进，国王不能进。

但这个梦想似乎“岌岌可危”。

前不久，国家发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

”文件一经公布，便引发了巨大的争议。

因为相关内容已经涉及到私人产权的法律问题，而且是一个在《物权法》上规定的非常清楚，没有任何歧义的法律问题。

因此，当持续发酵的“拆围墙”话题遇到了物权法司法解释的颁布，就注定了这是一场不平凡的新闻发布会。

首先，《〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》（以下简称解释）共22条，经笔者反复阅读及研究，从法庭归纳争议焦点的角度整理出了该解释的框架，供大家参考。

如下图：从上图，我们可以看出，《解释》全文围绕七个焦点问题给予明确，分别是：1、不动产登记与物权确权争议；2、预告登记与债权人保护争议；3、特殊动产物权转让中的“善意第三人”争议；4、法律文书与物权变动的争议；5、共有制度下的物权争议；6、善意取得制度的争议；7、该解释的溯及力争议。

《物权法》自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。

权威解读最新物权法司法解释（一）...本期导读：近日，最高人民法院根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，颁布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》。

本文重点就本解释第十六条关于不动产善意取得中受让人非善意的认定这一规定，结合相关法条、观点、案例作进一步解读，供读者参阅。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

相关法律《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

条文释解一、受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖根据《物权法》第十六条之规定，我国法律赋予不动产登记簿以权利推定力，从善意取得制度的角度看，这种推定力实际上是一种善意推定，但这种推定并非决定性的，对受让人而言，其在主观上必须因为信赖登记而为法律行为，如果受让人有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，则其就应当被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，也就是知道转让人无处分权，从而无法构成善意。

2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。

2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。

《解释》共计22个条文。

现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。

一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。

第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。

据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。

确权的结果有可能改变原来的登记。

另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。

依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。

但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。

这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。

第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。

关于物权法司法解释（一）重点解读物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整物的归属和利用。

“有恒产者有恒心”，物权法作为最为基础和重要的财产权，这次《关于适用<中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》的出台具有重要意义。

《解释》一共22条，对于《物权法》有关条款的适用进行了细化，针对不动产物权与登记、善意第三人、善意取得等六大方面司法实践中遇到的难点与共性问题，作出了相应的明确规定，体现了物权法与丰富无限的动态司法实践之间的契合。

一关于不动产登记与物权确认或基础关系争议1、不动产物权的立案问题《物权法》十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”本条规定了不动产物权设立、变更、转让和消灭的时间，登记是物权公示的基本方式，物权法规定了自记载于不动产登记簿时发生法律效力。

但不动产物权涉及登记的纠纷是通过民事诉讼还是行政诉讼解决，实践中处理存在争议性。

关于不动产登记的性质，原来有观点认为是国家对不动产关系的干预，干预目的旨在明晰各种不动产，是一种行政行为。

最高院民一庭庭长程新文解读时表示，“不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。

”虽然不动产登记是否属于公法范畴值得商榷，但不动产登记是基于不动产物权的基础关系而发生，不动产物权的基础关系实质上是民事关系，属于民事审判范畴。

为避免民事、行政部门相互推诿，《解释》明确了在案件受理上，因不动产归属，以及作为不动产物权的买卖、赠与和抵押等产生的争议诉讼，属于民事诉讼受理范畴，而不是一涉及不动产登记就归为行政诉讼。

至于不动产登记行政诉讼，审理不动产登记本身的合法性，不同于不动产权属的民事争议。

2、对发生争议的不动产物权归属判断不动产物权发生争议，对其归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。

【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：【权威解读】《物权法司法解释(一)》的理解与适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》的理解与适用作者| 程新文辛正郁司伟单位| 最高人民法院来源| 《人民司法》２016年２月23日，最高人民法院正式公布《关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(法释[２０１6]5号，以下简称《解释》)。

《解释》于2015年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670次会议讨论通过,并将于２01６年３月１日起施行。

为方便人民法院及社会各界正确理解和适用《解释》,现就其制定背景和相关重要问题介绍如下。

一、《解释》制定的背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》）是中国特色社会主义法律体系特别是民事法律体系中的重要支柱性法律，正确实施《物权法》对维护国家基本经济制度,维护市场经济秩序，明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权，具有重大意义。

物权法理论艰深、逻辑复杂、体系严密、学说丰赡，正确理解和准确执行的难度很大。

在为数庞大的婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷等民商事案件中，考验司法智慧的最终问题往往还是如何认识及保护物权。

对《物权法》执行稍有不当,都有可能对经济社会生活的有序发展、良性互动构成冲击。

适时妥当推出相关司法解释,不仅广大法官寄予厚望,更是推动《物权法》良法之治的重要途径。

最高人民法院高度重视《物权法》的司法实践运用工作，确定了多维度、分步骤的司法解释工作规划。

建筑物区分所有权司法解释已于2009年颁布,担保物权等司法解释正在紧锣密鼓修订,对尚未制定司法解释的《物权法》中相关重要问题的调研起草工作一刻也没有停止。

在深入研判困扰司法实践疑难问题的基础上,历经六年多的分析论证，《解释》最终得以出台。

界定公共利益：物权法不能承受之重王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2006-10-282004年现行宪法第四次修改之后，其第13条第3款明确规定了国家对农村集体土地的征收征用和对公民的私有财产的征收征用，都必须是为了“公共利益的需要”。

但宪法对公共利益的概念并没有作出界定。

在物权法起草过程中，就物权法是否应当界定公共利益的概念，产生了激烈的争议。

许多学者认为，鉴于一些地方政府以公共利益的名义滥用行政权力，非法征地拆迁，侵害了公民的财产权利，引发了一些社会矛盾，所以，物权法草案有必要对“公共利益”的概念作出明确界定，以充分保护公民私有财产权。

此种看法不无道理。

但我们认为，在物权法中界定公共利益的概念是十分困难的，仅仅寄望于通过物权法对公共利益概念的界定，来解决征收中存在的问题，是物权法所不能承受之重。

所谓公共利益，是指不特定的社会成员所享有的利益。

我国有关立法曾涉及公共利益的范围，例如土地管理法第54条规定，基于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等目的，可以划拨的方式无偿获得建设用地，该条实际上以列举的方式规定了公共利益的范围。

但现行立法并没有对“公共利益”概念作出明确的定义。

从各国立法规定来看，基本上都没有对公共利益进行精确的定义，而只是采取了抽象概括式的方式来规定。

究其原因乃是不得已而采取的方式。

因为公共利益的最大特点在于，它是一个与诚实信用、公序良俗概念相类似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性。

正因为如此，执法者在行使公权力的过程中，能够根据社会生活发展和变化的情况来维护某一种具体的公共利益，实现社会实质的公平和正义。

此外，正是由于这种抽象性和概括性，通过公共利益条款能够赋予法官一定的自由裁量权，公平地处理案件，克服成文法所可能具有的滞后性。

公共利益所包括的范围是非常宽泛的，它既可能是经济利益，也可能是包括教育、卫生、环境等各个方面的利益。

《物权法司法解释（一）》精读之第6条随着经济的发展，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的交易呈上升趋势，尤其是机动车的二手交易，市场如火如荼。

也许是为了交易的快捷，当事人之间转让机动车时往往未能及时跟进变更登记，导致机动车名实不符的情况普遍存在。

《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

”而《物权法司法解释（一）》第6条则规定：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的善意第三人的，不予支持，法律另有规定的除外。

”该条又在特定条件下，把转让人的债权人排除在《物权法》第24条所称的善意第三人之外。

何谓善意第三人说到善意第三人制度，还得提提常见的善意取得制度。

善意取得制度的具体规定见于《物权法》第106条第1款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

”由此可知，善意取得制度，适用的场合是无权处分，此善意是“不知道或者不应当知道转让人无处分权”，针对的是单一的一次性交易，是真实权利人和受让人之间的博弈，法律通过对占有公信力信赖的保护，保障第三人的交易安全，使受让人取得物权、真实权利人失去原有物权。

善意第三人制度，虽也有善意二字，但含义迥异，此善意是“不知道或者不应当知道已经发生了物权变动，即不知道权利人已经将该财产转让这一事实”。

针对的一般是一物数卖的情形，即在同一转让人的情况下，存在两笔以上的交易，有两个以上受让人的情况。

结果是未经登记的，不能对抗后手交易相对人。

目的是督促受让人尽快完成登记，以确保其所取得物权效力的完整性。

物权法司法解释（一）逐条解读2月24日，最高法发布了《物权法》司法解释一，该解释是《物权法》颁布后的第一个司法解释，那么物权法司法解释(一)包含哪些内容？下文华律小编味儿大家整理了德衡律师集团的独家逐条解读，欢迎阅读。

物权法司法解释(一)独家逐条解读为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

【德衡律师说】在因不动产物权归属以及不动产物权登记基础法律关系发生的争议中，如果当事人已事先提起行政诉讼(一般是针对不动产物权登记机关，要求撤销或作出物权登记的具体行政行为)，请求行政诉讼的受理法院一并解决上述争议问题，并且该法院已经一并审理的，当事人再针对上述争议另行提起民事诉讼的，法院将不予受理。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

【德衡律师说】真实权利人对不动产登记内容有异议时，可以向法院提起确认物权归属的民事诉讼，该条否定了司法实践中“不动产物权争议涉及到行政登记事宜的应当通过行政诉讼解决”的观点，真实权利人有权通过民事诉讼的方式提起确认之诉。

第三条异议登记因《物权法》第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

【德衡律师说】不动产登记“异议期”虽然经过，但是并不影响真实权利人针对物权归属的起诉权和胜诉权。

第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

【德衡律师说】《物权法》第二十条第一款规定未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，但是为了防止预告登记权利人滥用权利，本条对“处分”行为进行了限缩性解释，以列举的方式规定“处分”行为为转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。

物权法司法解释（⼀）之逐条释义 法官说2⽉23⽇，最⾼⼈民法院正式发布了《关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释（⼀）》。

其主要内容包括物权法中关于不动产物权与登记、按份共有⼈优先购买权、善意取得等问题。

物权法中关于不动产物权与登记、按份共有⼈优先购买权、善意取得等问题。

今天的天同诉讼圈今天的天同诉讼圈（tiantongsusong）法官说栏⽬摘取了最⾼院民⼀庭随解释之后出版的案例指导⼀书中对于条⽂的释义，以供⼤家学习参考。

作者/最⾼⼈民法院民⼀庭来源/法律出版社 《关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释（⼀）理解适⽤与案例指导》第⼀条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产⽣争议，当事⼈提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事⼈已经在⾏政诉讼中申请⼀并解决上述民事争议，且⼈民法院⼀并审理的除外。

条⽂释义登记是不动产物权得丧变更的公⽰⽅法，实践中⼤量不动产纠纷都会涉及登记。

登记⾏为在性质上具有复合性，对相关争议的司法解决途径，不能在民事诉讼与⾏政诉讼中作简单的单项选择。

不动产物权变动原则上虽需经依法登记始⽣物权效⼒，但因物权归属或基础关系所⽣纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律⾏为及其他法律事实进⾏判断。

修改后的《⾏政诉讼法》第六⼗⼀条规定，在涉及⾏政许可、登记、征收、征⽤和⾏政机关对民事争议所作的裁决的⾏政诉讼中，当事⼈申请⼀并解决相关民事争议的，⼈民法院可以⼀并审理。

在⾏政诉讼中，⼈民法院认为⾏政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中⽌⾏政诉讼。

最⾼⼈民法院《关于适⽤<中华⼈民共和国⾏政诉讼法>若⼲问题的解释》第⼗七条规定，公民、法⼈或者其他组织请求⼀并审理《⾏政诉讼法》第六⼗⼀条规定的相关民事争议，应当在第⼀审开庭审理前提出；有正当理由的，也可以在法庭调查中提出。

有下列情形之⼀的，⼈民法院应当作出不予准许⼀并审理民事争议的决定，并告知当事⼈可以依法通过其他渠道主张权利：(1)法律规定应当由⾏政机关先⾏处理的；(2)违反民事诉讼法专属管辖规定或者协议管辖约定的；(3)已经申请仲(1)法律规定应当由⾏政机关先⾏处理的；(2)违反民事诉讼法专属管辖规定或者协议管辖约定的；(3)已经申请仲裁或者提起民事诉讼的；(4)其他不宜⼀并审理的民事争议。

王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》非常欢迎大家，感谢大家参加今天的关于《物权法司法解释（一）》的论坛。

最近刚刚颁布的司法解释。

我个人认为，它有以下几个特点：首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。

通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。

比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。

如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。

第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。

比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。

其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。

所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。

实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。

第三，它进一步完善了相关的制度。

比如说关于优先购买权的行使问题。

这个问题在学理上一直有争议。

比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。

我个人认为，这个解释总体应该说还是很成功的。

但是当然也有一些小的瑕疵。

这在我下面的讲座过程中会提出来。

1物权归属的确认之诉（第1条）因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。

第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。

实际上这个问题本身关系到我们对登记的性质的认定的问题。

登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为。

长期以来，学界一直有争论。

《物权法》制定的时候对这个问题也是有不同的看法。

人大法学院王教授主讲第421期民商法前沿论坛：物权法司法解释（一）理解与适用王教授围绕物权法司法解释（一），从十个方面剖析了此次司法解释，认为它既填补了《物权法》的一些空白或漏洞，也存在瑕疵。

第一，关于确权之诉，不动产的物权的归属争议。

王教授认为这个问题本身关系到对登记性质的认识问题。

但是无论登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为，只要它涉及到了权利归属的争议，应是物权的争议，当然属于民事案件。

第二，确权之诉及登记的推定规则。

王教授指出在满足三项条件的基础上当事人的证据可以推翻登记的效力。

即，不动产登记簿和真实的权利登记状态不符合；必须由真正的权利人提出异议，证明其有误且指出谁是真正的权利人；必须有证据，须结合形式审查和实质审查。

第三，异议登记失效，不影响确权的请求。

王教授指出该司法解释弥补了《物权法》第十九条的规定。

经过15日期间，异议登记失效，但当事人仍可通过诉讼主张权利。

此外，异议登记的效力只是减弱了公信力，但没有解决实际争议，所以当事人仍有诉权。

15日的期间，只是催告当事人尽可能到法院起诉，不是诉讼时效，也不是除斥期间。

15日期间内与经过15日期间的差别体现在对善意取得的判断。

第四，预告登记的效力。

王教授认为未经预告登记权利人同意，即使当事人订立了合同也不能办理登记。

如果登记机关办理了登记，权利人可以要求法院撤销登记，重新确权。

第五，特殊动产的善意第三人认定。

王教授指出认定应当满足三个条件：第一，对特殊动产交付不知情；第二，已经支付合理对价；第三，已经交付并办理登记过户手续并取得物权的第三人。

第六，非基于法律行为的物权变动。

王教授指出相关判决裁定应当满足：首先，是针对物权变动；其次，是针对特定动产和不动产的归属，不包括债务人的一般财产；最后，必须依法生效。

第七，共有人的优先购买权。

王教授指出优先购买权的适用范围限于有偿转让。

该解释不仅填补了优先购买权期限的漏洞，而且对通知的内容做出了具体规定，通知至少应当包括价格和答复期限，不仅要通知并且还要具体说明期限、同等条件。

物上请求权的行使问题王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2002-3-12原告：N市新华印刷厂被告：N市荣华房地产开发公司（一)案情被告(N市荣华房地产开发公司)在与原告(N市新华印刷厂)相邻30余m处建造一座大厦。

在基础工程建设期间，因施工大量抽排地下水，使原告印刷厂地面下沉，厂房墙体处开裂。

原告向被告提出停止抽排地下水，被告予以拒绝。

后来发现墙体开裂更严重，并导致印刷机的基础移位，机器转筒纸胶印机出现异常，印刷质量下降，经有关单位鉴定，原告厂房和厂内印刷机受损的直接原因，是被告因基础工程施工大量抽排地下水造成的。

原告曾邀请德国专家对三台印刷机进行了反复的调整、校测，仍未能消除故障。

原告因印刷机受损造成直接损失达14万余元。

原告请求被告赔偿，一直未能得到解决，遂向法院提起诉讼，要求停止侵害，赔偿损失。

(二)对本案的不同观点对于本案被告应依何种法律规定承担法律责任，存在着两种不同观点。

第一种观点认为：应依相邻关系的规定处理，被告建造的大厦与原告厂房相邻，被告建造大厦时，未充分考虑邻人建筑物的安全。

在施工期间大量抽排地下水，由此造成邻人损害，应依相邻关系规定承担赔偿责任。

第二种观点认为：被告在施工中未采取必要的防护措施，而大量抽取地下水，致使原告厂房的地面下沉，并造成各种损害。

可见，在本案中，被告因其过错而侵害了他人财产权益，因此，被告应负侵权行为责任。

(三)作者的观点讨论本案，首先要考虑原告是否可以根据相邻关系的规定，而请求停止侵害，赔偿损失。

所谓相邻关系，是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

从实质上说，相邻关系是指相邻不动产的所有人或使用人行使权利的延伸或限制。

不动产所有人或使用人可以依自己的意志行使其权利，但不得损害相邻土地所有人或使用人的权利。

根据法律对相邻关系的规定，一方不动产所有人或使用人行使其权利，应给予相邻的不动产所有人或使用人以行使权利的必要便利，这样，对于一方来说，因提供给对方必要的便利而使自己的权利受到了限制，对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利而使自己的权利得到了延伸。

《物权法》的解释方法
王利明
【期刊名称】《南都学坛》
【年(卷),期】2008(028)006
【摘要】<物权法>的解释方法在<物权法>颁行之后深具意义,"法律非经解释不得适用".在各种解释方法中,<物权法>的狭义解释方法应当得到优先运用,法官应尽可能地按照文义解释、体系解释、目的解释、当然解释、历史解释、合宪解释、比较法解释等方法来进行法律适用.在承认法律漏洞的前提下,应当允许法官借助一定的解释方法弥补法律漏洞.
【总页数】4页(P75-78)
【作者】王利明
【作者单位】中国人民大学,法学院,北京,100872
【正文语种】中文
【中图分类】D923.1
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