下载文档原格式
2011年8月成都房地产项目市场分析研究报告-20页2011年8月市场分析报告第一部分 市场简述1、8月刮起“优惠风”，但多数针对有限房源，并未出现整体降价，楼市表现依旧不温不火；2、市场存量激增，供大于求态势已定，成都主城区存量去化周期延至19个月。
3、交通升级、价格更优，刚性需求置业范围逐步向郊县转移。
第二部分 商品住宅市场分析 一、成都主城区商品住宅整体分析 1、整体市场分析图1：2010年8月—2011年8月主城区商品住宅供求关系8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月新增供应面积（万㎡）85.46102.6139.943.1583.2445.3017.5553.4585.4063.8059.0463.4860.46成交面积（万㎡）53.0670.6797.85116.475.23100.98318.6627.8035.6432.6833.3935.18供销比1.61 1.45 1.43 0.37 1.11 0.45 0.212.863.071.791.811.91.720.000.501.001.502.002.503.003.500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00（数据来源：易居中国）● 8月商品住宅新增供应量60.46万㎡，环比下降4.75%，同比下降29.25%。
● 8月商品住宅成交量35.18万㎡，环比上涨5.36%，同比下降33.74%。
近4个月以来，成都市月成交面积维持在30—35万㎡的水平，近期针对“金（数据来源：成都市房管局、易居中国）截止8月31日成都市的商品住宅市场存量规模为558.59万㎡，存量环比上涨5.69%，同比增长16.62%。
按照2011年3—8月的静态成交量推算，预计去化周期为19个月，随着存量的逐步增长，去化周期也在逐月延长。
图4：2010年1月—2011年8月日均商品住宅成交情况（数据来源：易居中国）8月日均成交套数114.05套/日，环比上涨5.36%，日均成交面积1.13万㎡/日，环比上涨1.4%。
房地产市场政策解读与房地产经典案例分析讲师：李豪课程目标：本课程对2011年初颁布的“限购令”之下中国房地产市场现状，以及对市场的影响，和2011年之后中国房地产市场的发展与趋势做全面性分析，以供房地产企业高管、营销人员参考，以作战略调整或营销策略应对之用。
房地产案例篇针对不同房地产企业开发模式特征做出分析，并通过几十个不同类型的房地产项目案例对不同类别的房地产项目成功关键要素做出总结与分析。
本课程主要采用案例分析，互动，讨论等方式学习，通过二十余个经典房地产营销策划项目的学习和借鉴，使得参加学习人员更容易掌握学习内容。
课程时间：1天（6－7小时）课程对象：房地产集团和项目公司高级管理人员，营销总监、营销经理、策划经理与策划人员，销售经理与销售主管等。
第一章：政策与市场篇一、2011深度调控下政策解读与行业现状分析1. “新国八条”——解读2. 全国各地相关限购等政策简介3. 各类城市限购分析4. “限购令”之后的中国房地产现状及影响5．“限购令”之后全国各房企营销策略与销售动作6. 2012年各类城市“限购令”政策的延续性分析二、2011年房地产数据分析1. 2011年房地产企业销售排名解读2. 销售排名前10位的房企及各大房企销售情况与2011年营销策略分析3. 2011年住宅、商业、旅游等各类地产销售情况分析4. 2011年全国30个大中城市房地产市场销售与存量数据解读5. 2011年全国20个城市土地市场数据分析与解读6. 2011年房地产资本市场情况分析三、房地产2012年及中长期政策预期1. 房地产2012市场政策展望——土地政策、调控政策2. 金融政策和融资渠道展望与分析3. 各类城市限购政策预期4. 各类房企市场行为预期5. 中长期政策出台预期6. 2012年国内与国际市场政治及经济情况预期7. 2012年影响房地产市场四大主要因素预期1）政策；2）城市化；3）土地制度；4）投资需求第二章：房地产经典案例篇一、房地产营销策略的模式探讨1、规模地产的营销战略：解读万科的品牌之道2、品质地产的营销战略：透视龙湖的品产之道3、南派地产之富力模式：城市中心的快速复制4、复合地产的营销战略：看万达商业地产的品牌连锁5、速度营销模式：透视“顺弛”的速度风暴6、科技绿化营销战略：朗诗地产三大科技理念7、人脉营销模式：绿城的忠诚客户8、旅游地产开发战略：开元旅业品牌连锁二、房地产经典营销案例分析1、大面积住宅经典案例：绿城〃春江花月、华润〃凯旋门等2、小户型住宅经典案例：万科花园小城、京联〃丽景华庭、亚华〃新龙国际等3、主题类型住宅经典案例：坤和〃亲亲家园系列等4、别墅系列住宅经典案例：绿城〃玫瑰园、龙湖〃滟澜山等系列别墅5、商业综合体项目案例分析：华润〃万象城、万达〃万达广场6、专业市场（商业）项目案例分析：红星美凯龙、义乌小商品城7、写字楼项目案例分析：深圳中信城市广场、北京建外SOHO、杭州欧美中心等8、项目成功要点与必备要素总结与分析。
2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望1、2011年影响重庆房地产市场的主要政策2011年已落下帷幕，纷沓而至的调控政策让2011成为名副其实的“调控年”，更使楼市风云莫测，而无论是开发商还是购房者，在这一年中也都无不随市场变化唏嘘感叹。
1.1央行年内6次上调存款准备金率央行宣布，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
期间多次上调，到6月20日的再次上调为止，央行年内已六次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率已达到了２１．５％的高位。
1.2国务院出台“新国八条”2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。
此次“新国八条”明确提出了“限购政策”，而且将“限购”扩大到了二线、甚至三线城市。
政策明确要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
此外，“新国八条”还提出了“制定房价年度上涨目标”以及“增加保障房供应”等楼市调控措施。
1.3重庆上海启动房产税改革试点重庆和上海作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，1月27日分别发布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，定于1月28日正式启动改革试点工作，开展对部分个人住房征收房产税试点。
两地房产税除了税率有差异，征收标准也各不相同，上海侧重人均住房面积，重庆侧重在住房的市场价格，上海房产税以人均60平方米以上住房纳入征税围，重庆则主要针对高档住房进行征税。
1.4各地连下“猛药”调控细则陆续出台2月底，重庆“国八条”调控细则出台。
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
广州市2010年前三季度房价分析班级：国贸1002 学号：100302202 姓名：孙仁俊1.经济背景概述：广州市前三季度经济运行状况【1】【2】1.1简要论述：广州市2010年前三季度完成地区生产总值同比增长13.5%，经济运行态势总体良好，经济向好势头进一步稳固。
而房价同比往年也有所增长。
1.2延伸拓展：一个地区存在一个地区的特殊性，产业的发展会映射到一个地区发展的各个方面，房价的上涨就是其代表表现之一。
不同地区城市房价差异较大，即使在同一城市，中心区与郊区的房价水平也有高低，因此不同地区的人对房价上涨的感受也不一样。
而对于房价的差异，引起差异的因素与差异所带来的影响是值得我们探究的。
1.3现实分析：即使如今房价越来越高，可依旧有越来越多的人投入买房行列。
我们知道，住房是必须品，属于缺乏弹性，即价格增加幅度大于购买量减少幅度。
并且房地产商的目标是利润最大化，倘若价格提高，他们的总收益就会增加。
因此，房价越来越高。
所以许多人根本买不起房。
2.地产市场概况【1】2.1简要论述：2010年前三季度广州市房地产市场呈现稳步上升的趋势 2.1具体分析：广州各用途房屋交易比例表2.2.1 各用途房屋交易比例①房屋用途 交易比例/% 住宅 77.90 商业 5.59 写字楼 4.61 工业 3.76 别墅 0.13 停车场 1.06 其他6.95住宅77.90%商业5.59%写字楼4.61%工业3.76%别墅0.13%停车场1.06%其他6.95%图2.2.2 各用途房屋交易比例②论述：从表2.2.1及图2.2.2不难看出在各类房屋中，住宅相对占有相当大的比列。
结论：住房是必需品，所以占比大是无可厚非的。
在目前供求不平衡的情况下，国家和政① 数据来源：国家统计局府更应实施合理有效的调控政策，用无形的手来稳定市场秩序。
3.房价对比分析——一手房价与二手房价对比分析概述：一手房价屡创新高，7月份有所下降；二手房价有所回升。
