参考答案及解析
2011年全国经济专业技术资格考试试卷《房地产经济专业知识与实务》(中级)
一、单项选择题
1． D [解析]和其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
2． B[解析]马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I 是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
3． A[解析]绝对地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。故A项表述错误。
4．D[解析]按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。其中，大城市是指市区和近郊区非农业人口50万人以上的城市；中等城市是指市区和近郊区非农业人口20万人以上、不满50万人的城市；小城市是指市区和近郊区非农业人口不满20万人的城市。此外，习惯上将市区和近郊区非农业人口l00万人以上的城市称为特大城市。
5． C [解析]逆城市化是大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。
6． C[解析]不动产征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的不动产的行为。
7． D[解析]公共利益是客观的、共享的、不确定的、不同于国家利益或政府利益。 8． C[解析]省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。除上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 9． C[解析]土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。
10．B [解析]国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：(1)对于使用者目前使用的划拔用地，依法可以划拔使用的仍应维持划拔，可不实行有偿使用，可不实行土地租赁。
(2)对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁。(3)对于使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行国有土地租赁。(4)对于使用者申请建设用地进行非经营性开发的，依法应当有偿使用的，可采用国有土地租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式。(5)国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出-；_k2r式处置，不实行租赁。
11．B [解析]建设用地使用权出让的主体是国家，出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人，A项错误，8项正确。建设用地使用权出租并不
发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消失，C项错误。建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生变化，D项错误。
12．A[解析]两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。在抵押关系存续期间，抵押建设用地使用权的担保作用不可分割。但抵押当事人另有约定的除外，8项错误。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，C项错误。已出租的建设用地使用权抵押时，原租赁合同继续有效，D项错误。
13．A[解析]已动工开发建设、但已投资额占投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。
14．C[解析]集体建设用地包括：乡镇企业用地、农民宅基地、乡镇村公共设施和公益事业用地。
15．C[解析]房地产市场调研的科学性要求调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料。
16．A [解析]房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。时效性是因为房地产市场是不断变化的，某一时点得出的NzOt-结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。
1_7．D [解析]房地产市场需求调研包括：(1)消费者调研；(2)消费动机调研；(3)房地产消费行为调研。
18．A [解析]交易资料一般应当是买卖双方达成协议或者发生房地产交易行为的资料。而准交易资料是当事人拟出售(购买)房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未促成供求双方一致意愿阶段的资料都可称为“准交易”资料。房地产开发企业公开推出的各种销售或出租广告中的资料就是一种“准交易资料”。
19．B[解析]与探测性调研比较，描述性调研的调研目的更加明确，研究的问题更加具体。
20．A [解析]房地产开发项目策划的主要作用有：(1)为企-,Jk科学决策提供保障；(2)有助于增强项目竞争能力；(3)有利于实现与开发商优势互补；(4)能有效整合项目资源。
21．A [解析]生存型追求居室面积大小；发展型追求能满足家居生活需要的室内环境；享受型追求一种高档的境界。
22．D [解析]房地产开发项目SWOT分析中的威胁包括：(1)周围商品房供大于求，竞争激烈；(2)消费者观望情绪浓厚，销售收入不确定；(3)政策性保障住房建设力度加大，可能拉低商品房价格，故本题选D。A、B项属于劣势，C项属于机会。
23．B[解析]房地产开发项目市场定位是房地产开发企业根据竞争对手现有产品在市
场上所处的位置，以及细分市场的属性，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，并传递给目标客户，从而使该产品在市场上确定适当的位置的过程。房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和产品定位，8项正确。
24．D[解析]个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。自然人想成为房地产开发投资主体，必须先注册成为企业法人，因此，目前自然人还不能成为房地产开发投资主体。
25．C[解析]略
26．C [解析]资本金净利润率一年税后利润总额或年平均税后利润总额／资本金×100％一35÷150×100％一23．33％。
27．D[解析]成本利润率是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。
