REITs房地产投资信托基金的分类、概念、发行流程、特征、风险、功能。 (1)
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房地产投资信托基金的分类
房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。
按投资业务不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。
据美国全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，2008年底美国权益型REITs的支数占总量的83.1%，市值占总量的92.0%.
房地产投资信托基金的概念
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托基金发行流程：
REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IP0外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。
房地产投资信托基金的特征
1.流动性好
直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。
2.市场价值稳定
由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
3.高现金回报
4.有效分散投资风险
REITs的投资物业类型多样化，保证了投资者资产组合的效益。
5.抵御通货膨胀
（四）房地产投资信托基金发展概况
房地产投资信托源于在19世纪中叶美国马萨诸塞州波士顿市设立的马萨诸塞信托（Massachusetts trust），这是第一种被允许投资房地产的合法实体。
房地产投资信托基金的风险
1.经营风险
该风险是指由于REITs公司的经营获利能力大小不同导致贷款的收益差别。
产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。
2.市场风险该风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关，这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。
如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。
这就是市场所造成的投资风险。
3.利率风险
利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托，因为它的
资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。
如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。
为避免利率风险，美国REITs通常采用浮动利率。
一般对于一些短期贷款来说，利率风险非常小。
房地产投资信托基金的功能
1.提供了收益较高的投资工具REITs为投资者特别是广大中小投资者，提供了投资于房地产的渠道。
2.提高了房地产投资的流动性
由于房地产作为不动产，属于非货币性资产，投资者很难在短时间内将其兑换成现金，因此直接投资房地产要承担较大的变现风险，即当投资者由于偿债或其他原因要将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备会使投资者遭受损失。
3.为投资者有效规避风险
REITs较高的流动性也使得其波动性减小，这一点可以利用β系数的值来衡量。
4.给房地产企业提供了直接融资渠道
REITs可以促使房地产开发商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。
