房地产目标市场战略教材

房地产发展规划房地产集团的战略目标第三章房地产集团战略规划二、房地产集团的战略目标1 战略指导思想房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。

房地产集团战略指导思想具备以下含义：投资理念：投资价值最大化。

房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。

投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。

战略目标：中国房地产业500强。

实现收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。

业务架构:“一主两翼”型投资格局。

随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。

逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时建立持续发展能力。

工作重点：全面提升企业核心竞争力。

通过时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。

形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。

2 集团未来三年的战略目标房地产集团未来战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。

要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。

进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。

（三）市场细分有利于企业针对市场需求特征制订或 调整企业的营销方案，有的放矢地采取适当的市场 营销策略。
（四）市场细分有利于更好地满足消费者的现实需求 和潜在需求，能够始终不断地开拓市场。
（五）市场细分有效地避免了价格竞争
四、市场细分的标准和方法
（一）消费者市场细分的标准： ①地理细分 ②人口细分 ③心理细分 ④行为细分

①在选择市场细分的标准时，应根据不同企业 的自身条件及产品的特点进行切合实际的选择， 不能生搬硬套，不讲实效。
②市场细分的标准是动态的。
③在选择细分市场的方法时，往往选择综合因 素法或系列因素法。因为影响消费需求的因素 往往是多方面的且是相互关联的。单一因素细 分的市场很不具体，缺乏实际意义，一个理想 的细分市场往往是由多个因素综合划分来确定 的。
④剔除潜在顾客的共同需求。而以特殊需求作为细分标准。上 述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的基础。 如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细分市场的 标准，因而应该剔出。
⑤为这些分市场暂时定名。根据潜在顾客基本需求上的差异方 面，将其划分为不同的群体或子市场，并赋予每一子市场一定 的名称。例如，西方房地产公司常把购房的顾客分为好动者、 老成者、新婚者、度假者等多个子市场，并据此采用不同的营 销策略。 ⑥进一步分析每一细分市场需求与购买行为特点，并分析其原 因，以便在此基础上决定是否可以对这些细分出来的市场进行 合并，或作进一步细分。 ⑦估计每一细分市场的规模，即在调查基础上，估计每一细分 市场的顾客数量、购买频率 、平均每次的购买数量等，并对细 分市场上产品竞争状况及发展趋势作出分析。
（二）产业市场细分的依据： ①最终用户 ②顾客规模 ③其他变量 （三）市场细分的方法 ①单一因素法 ②综合因素法 ③系列因素法

天价，最具有边际利润的机会是原本不太值钱的地下室。
• ② 要具备整体价值的意识。如临街楼，一栋建筑物可以区 分为数种性质不同的空间。 • ③ 要善于搭配组合的技巧。将空间搭配组合的技巧。
3.原则之三：先实后虚
• 产品定位者首先必须找到谁将是目标购买者或使用者 ，不同的购房者对空间机能的需求不同；其次，产品定位
形式产品特征：
1.TOWNHOUSE式浪漫阳光别墅： • 建筑风格：北美古典与现代 • 面积：160-180m2 • 价格：50万起 2.独立式的豪华别墅： 建筑风格：维多利亚式 面积：220-600m2 价格：100万起
定位成功之处：
别墅梦想和超低价格的有机结合 人们对于别墅的心理底线的突破
扰重点特色的追求； • ③ 现尝试并评估各种专业化的可能性及市场接受性， 以创造产品的附加价值及利润空间。
六、房地产产品定位的立场和方式
1.房地产产品定位的立场 具体表在：
• ① 必须依赖市场肯定其价值，杜绝“叫好不叫座”或“叫
座不叫好”； • ② 必须有明确的利益目标，并以开发商的利益为出发点； • ③ 必须兼顾产品的整体价值，避免同类型物业的冲突或价 值干扰； • ④ 必须掌握兴建的全过程因素，避免施工不易、工期延长、 客户抱怨或成本不易控制等问题
五、房地产产品定位的原则
1.原则之一：先外后内 具体表现在： • ① 先决定空间用途，再考虑单元面积计划； • ② 先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置；
• ③ 先规划整体出入动线，再考虑各楼层或各单元空间的
联系方式； • ④ 先作完整地块规划，再作畸零地块利用。
2.原则之二：先弱后强
产品定位时要具备创造附加价值及增加边际利润的意识与技 巧，使一块原本不起眼的土地能够“麻雀变凤凰”。可从三 方面考虑： • ① 要创造边际利润的机会。如黄金位置的商铺，商铺已是

目标市场选择策略目标市场选择策略市场细分后，房地产开发商进入S、T、P战略的第二阶段，开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。

可供房地产开发商选择的目标市场模式有5种。

（1）单一市场模式。

此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。

深圳万科股份公司在1998年4月开发建设了万科俊园，该项目位于深圳市文锦路与爱国路交汇处的北侧，它占地5466平方米，总建筑面积78000平方米，建筑总层数45层，高161米，它是当时中国第一高住宅楼，在该项目的前期阶段，开发商通过市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产人士的目标市场，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量也十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，开发商把握了他们的需求信息，及时开发出他们所需求的物业产品——高层豪宅，结果市场反响热烈，至1999年11月，该项目的销售率已达到83%。

（2）有选择的专业化模式。

房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。

如北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高档海景别墅。

（3）复合产品模式。

此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。

如北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓（高层住宅项目），该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积7万平方米，公寓的户型面积从75平方米到193平方米，涵盖了二室二厅、三室二厅、四室二厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华享受型住宅需求群体）的需求。

但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，开发商在选用此模式时要慎重。