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新时代贵州黄金十年的发展故事我是贵州的，这新时代的十年啊，那可真是黄金十年。
我就给您唠唠这十年间的事儿。
您瞧我这脸，黑里透着红，红里透着乐呵，为啥乐呵呢？这日子过得美啊。
以前咱贵州这地儿啊，山是那山，水是那水，可就是穷啊。
那时候出门，看到的都是破破旧旧的房子，就像一个个没精打采的老头儿，歪歪斜斜地站在那儿。
村子里的路啊，一下雨，那就是泥巴浆子，一脚踩下去，能把鞋给吸住，拔都拔不出来，整个人就像个泥猴儿似的。
可这十年不一样喽。
就说咱村里吧，来了一帮子人，有戴着眼镜文绉绉的，有五大三粗看着就有力气的。
他们到处看，到处量，嘴里还念叨着啥规划。
一开始咱也不懂啊，就凑上去问。
我拉住一个看着面善的，说：“大兄弟，你们这是干啥呢？”他笑着说：“大哥啊，咱们这是要把贵州变个样儿呢，要致富，先修路，这路修好了，啥都能来咱这儿了。
”我听了还将信将疑呢。
没成想，没多久，那大机器就轰隆隆地开进来了。
那场面，就像一群钢铁巨兽闯进了我们这小地方。
修路的时候啊，尘土飞扬的，但是大家心里都高兴啊。
村里的老少爷们儿也不闲着，都去帮忙，递个水，搬个小石头啥的。
我也跟着去，看着那路一点点儿往前伸，就像看到了希望在一点点儿地长。
路修好之后啊，那变化可就大了。
以前啊，咱这山里的东西再好，运不出去也是白搭。
现在呢，那水果啊、特产啊，都能利利索索地运出去了。
我家有片果园，以前果子熟了，愁得我啊，头发都掉了不少。
现在不一样喽，果子刚熟，就有车来收，价钱还不错呢。
我数着钱的时候，那手都有点儿哆嗦，心里就像喝了蜜一样甜。
还有啊，这旅游业也发展起来了。
咱贵州的山水那可是美得不像话。
以前是藏在深闺无人知啊，现在可不一样喽。
我就见过那些游客，背着大包小包的，操着各种口音。
有一回我遇到个广东来的小伙子，白白净净的，戴着个眼镜。
他看着周围的山水，眼睛都直了，嘴里不停地说：“靓啊，靓啊。
”我就上去搭话：“靓仔，咱贵州咋样？”他说：“阿叔啊，你们这儿简直就是人间仙境啊，我在广东都没见过这么美的地方。
军工股的研究背景及意义军工产业的“黄金十年”自2013年开始，未来十年的军工行业就是十年前的房地产业，对于每一位认真参与市场的投资者，都值得花点精力去搞清楚军工股的投资逻辑，本文是笔者数年军工股投研的心得汇总。
需要强调的是，2017年笔者看多做多吉祥三宝（石油、军工、黄金），军工股作为资产配置的重点方向之一，目前年初仅仅是预热阶段，大行情春节后，本文对于“准备在军工股方面下功夫做功课、做研究、好好操作军工”的朋友有帮助，如果仅仅看看代码炒股，就不用浪费精力看本文了。
再次强调一下，军工股的波动性巨大，大起大落是常态，玩的是心跳居多，一定要注意结合大盘的节奏波段操作。
2013年以来军工板块成了资本市场的一道靓丽风景，如果说2013年的军工行情还是受益于周边局势的影响和传统的资产注入预期的话，那么2014年的军工股则直接在十八届三中全会设立国家安委会的影响下扶摇直上，资产注入、科研院所改制、“两机”专项、无人机、大飞机以及北斗导航产业的大力发展等等都是军工板块的直接刺激因素，一直到2015年的军工整体崛起，特别是三季度股灾中扛大旗救股市，演绎了军工产业的“强国梦，军工梦”。
军工股的大趋势至少看五年，军工板块将成为大市值蓝筹股集中产生的领域，因为我国军工生产处于规模经济的拐点。
过去生产飞机、军舰等大型武器平台装备的时候都是几架，几艘地生产，而现在在解决了技术的瓶颈之后，开始进入批量生产阶段，战机战舰如“下饺子”般出厂和服役，有技术上的突破和需求上的缺口，大规模批量生产就会持续下去。
另外，军工集团的核心资产不断证券化，注入上市公司，包括科研院所改制和注入，这些都是后面保证军工蓝筹股维持和发展壮大的根基。
对于一个如此确定性的大行业，对于一个处于改革元年的大产业，对于一个认真的投资者来说，值得我们花时间和精力去系统地梳理投研思路，建立合理分析框架和科学的估值体系。
2016年是军工股即将再度集体发力的一年，也是国防和军队改革落地的元年，进行企业体制改革，持续的资本运作是历史的潮流和时代的要求，中央政府强力推行的事情。
专用车S PV未来十年是专用汽车发展的黄金期Special purpose vehicle golden period x 122011.11in the ne t decade3来十年乃至二十年，仍然是专用车发展的黄金时期！”日前，张小虞在福田汽车泵车新品发布会上发布了这一观点。
作为中国机械工业联合会副会长、中国汽车工程学会理事长，张小虞对中国专用车产业寄予厚望并有良好的预期。
他指出，从1995年第九个五年计划开始，中央就把装备制造业、汽车制造业和建筑业作为国民经济的支柱产业。
经过十几年的发展，中国的这几个产业已经成为世界上最大的产业。
未来十年以至二十年仍然是这几个产业发展的黄金机遇期。
伴随着中国城镇化的发展，包括公路建设、铁路建设在内的现代交通体系建设会加快；伴随着农村人口向城镇转移及中小城镇的现代化，住宅及房屋建设将持续发展，全国都是大工地的现象还会持续。
也就是说，中国建筑产业仍然并将长期处于一个高成长期。
张小虞援引国民经济发展“十二五”规划的相关数据进一步说明他的观点：第一是城镇化步伐的加快。
“十二五”规划提出，我国的城镇人口要从2011年的占人口总数的47.3%提高到2015的占人口总数的51.5%。
也就是说在未来五年里，我国城镇化人口要提高4个百分点，这意味着每年将有800万人要从农业人口变成城镇人口，变成城市人口。
“所以城市的建设、城乡保障的安居工程和现代建筑业将是未来发展的非常重要的部分。
”第二是铁路的建设。
在未来的五年内，我们的高速铁路的覆盖率要达到50万人口的城市，要修5万公里的高速铁路。
而且所“未根据“十二五”规划，未来五至十年，建筑业、铁路、公路建设要继续大发展，因而，未来十年仍是专用车的黄金时期。
文图/姚励有的省会城市都要有轨道交通。
“我数了一下，在国家的‘十二五’规划中，有21个城市都要在未来五年、十年建设高水平、立体化、成网络的城市轨道交通体系。
”第三是公路的建设。
任泽平：十次危机九次地产【任泽平：十次危机九次地产】近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难。
中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望刺激重回高增长的泡沫风险。
（国君宏观）导读：近期一线城市房价暴涨，三四线去库存艰难。
中国住宅投资已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化特征，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望刺激重回高增长泡沫风险。
摘要：作者曾在2014-2015年提出三大预测：经济“新5%比旧8%好”、A股“5000点不是梦”、房市“未来十年一线房价翻一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”。
三大预测先后验证，近期一线城市房价暴涨，三四线城市去库艰难，地产投资一路下滑到负增长。
十次危机九次地产：房地产对经济影响深远。
房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。
即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。
房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。
房地产短期看金融，长期看人口。
房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。
在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。
对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：1)从高速增长到平稳或下降状态，2014年20-50岁置业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；2) 从数量扩张期到质量提升期。
随着住房趋于饱和(城镇户均一套)，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。
购房需求结构从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。
未来十年金价将持续上涨作者：欧文•赫加蒂来源：《支点》2013年第03期黄金的主要需求来自珠宝、实物黄金投资、交易所买卖基金及央行买入，工业方面的需求相对较低。
在全球一体化背景下，由于各类需求不断上升和供应持续停滞，预计金价在2013年以及未来更长时间内将继续受压，呈现有一定波动但最终向上的趋势。
受负实际利率、通胀、货币贬值和分散投资等因素的影响，市场上的金条、金币等个人需求一直在大幅上升。
对个人投资者而言，黄金的额外优势是方便与其他货币兑换，违约风险低，不容易变质。
印度对投资黄金一向有高需求，而中国的需求也在高速增长，现已占全球需求的18%，成为全球第二大黄金消费国。
中国在2011年开放黄金市场，废除对私人拥有黄金投资产品的禁令，但这个市场仍处于起步阶段。
随着中国人均可支配收入持续增加，预期投资者出于习惯偏好和缺乏其他投资选择等因素，还会有更多人考虑投资黄金。
这与两国传统文化将黄金视为财富象征有关，故而在宗教仪式、婚嫁及许多节庆中不可或缺。
各国央行的黄金持有率约占全球黄金储备的15%，这决定了央行政策调整将对金价有显著影响。
1990年代金价低迷，很多工业国家央行减持黄金，令金价受压。
在几次未公布的销售之后，1999年美国、国际货币基金组织、欧盟、瑞士及瑞典签订央行黄金销售协议，以稳定央行的黄金销售。
这一协议在2009年终止，销售终止时，买入亦开始。
新兴经济体的黄金持有量一直较低，考虑到信用问题及两种主要储备货币贬值，新兴经济体央行包括韩国、新加坡、俄罗斯及墨西哥，正增持黄金，2011年买入数字达到了440吨，是1964年以来的最高值。
黄金是对冲货币贬值的重要工具，加上新兴经济体获分配的数量不多，这一趋势有望持续。
对于中国央行会否大量买入黄金，各方有不同意见，但中国央行频繁的买入动作将力挺金价。
一直以来，中国都致力增加黄金供应以迎合本土需求。
2007年，中国取代南非成为黄金生产的领先国，其生产目标定为维持每年5%的增长幅度。
萧条“金九银十” 楼市黄金十年的最后风景
黄志伟
【期刊名称】《中国房地信息》
【年(卷),期】2008(000)011
【摘要】风雨飘摇的楼市,在房地产开发商的苦苦企盼中终于迎来了销售旺季——"金九银十"黄金时节的到来,但是卯足了劲准备大干一场的房地产营销精英们发现,一以贯之的营销手法就像被施了魔咒一般,对市场的促动作用小
【总页数】2页(P26-27)
【作者】黄志伟
【作者单位】重庆独力思考广告有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.萧条“金九银十” 楼市黄金十年的最后风景 [J], 黄志伟;
2.金九银十名副其实？——地产界资深人士解读楼市“金九银十” [J],
3.福州楼市——金九银十,省会楼市全面回暖 [J],
4.开发商失落“金九”楼市能否重拾“银十”——找寻龙岩楼市10月拐点 [J], 张庆芳;李秋生（摄影）
5.楼市新政下的金九银十 [J], 褚睿雅
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据外媒报道，无论中国地房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘地声音.普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生地积蓄.兴业银行首席经济学家鲁政委表示，过去年那样房地产价格高速上涨同时投资也快速增长地黄金时期已经结束了.不过，不涨并不意味着下跌.文档收集自网络，仅用于个人学习其表示，据个人判断，在未来几年里比如说一到两三年地时间里房价不会马上下跌.从房价地上涨来说，在过去地年里从年开始一直到年，差不多年地时间里房价一直在比较快速地持续上涨.文档收集自网络，仅用于个人学习年就是一代年轻人地老去，从年开始如果说以岁岁统计，中国地劳动人口已经开始出现下降.文档收集自网络，仅用于个人学习从这个意义上讲，真正未来能够被城镇化地人口相对于上一拨地婴儿潮时期来说，其实已经开始在走下坡路.康宏中国首席经济学家杨晨也表示，目前不论是从刚需上来讲，还是基于地方财政收紧地局面，都不支撑房价下跌.文档收集自网络，仅用于个人学习杨晨认为，此前一些地方地楼市“限贷”是很不公平地做法，不加区别地一刀切误伤了很多刚需购房者；另外，我们不得不面对一个事实：房地产市场地低迷会影响整个国民经济健康发展.文档收集自网络，仅用于个人学习渣打银行地经济学家在最近地评论中说：“对房地产部门而言，最糟糕地情况也许还没结束，但我们未发现有迹象表明，情况会突然恶化到'降价大甩卖'地程度.”文档收集自网络，仅用于个人学习事实上，如果剔除通货膨胀地因素，十年后中国最便宜地东西有可能就是房子.年对拥有两套住宅地家庭，人均建筑面积平方米以上地部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收地房产税，且没有减除额；文档收集自网络，仅用于个人学习家庭第三套住宅，每年征收地房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收地房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入地缴交房产税地规定；所有商业房产，每年均按租金收入地缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定地除外.家庭仅有地一套自住住宅，免征房产税.年月日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地地住房信息系统；文档收集自网络，仅用于个人学习年月日以前，全国所有地级以上城市地住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；文档收集自网络，仅用于个人学习年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证.于是，人们终于懂了：十年后中国最便宜地东西有可能就是房子.说十年后房子便宜，是相对人均收入而言地，比如现在人均月收入是元、房屋均价是每平方元，而十年后人均月收入是万元时，房屋均价可能是每平方元，相对而言，房屋地价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买地房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！文档收集自网络，仅用于个人学习对比古今中外房价，中国现在地房价处在房价最高时期，以目前地房价，一个年收入万元地家庭，全家不吃不喝整整年才能买得起一套平米地三居室普通商品房，这个代价是非常高地.文档收集自网络，仅用于个人学习房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨地动力，也就是说现在地房价，相对老百姓地收入来说确实已经到顶了.文档收集自网络，仅用于个人学习中国已经实施了十几年地“土地财政”政策，随着“地王”时代地结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收物业税地方式取得新地源源不断地财政收入，这无疑会增加房屋所有人地持有成本，降低房屋作为家庭财富地吸引力.文档收集自网络，仅用于个人学习那些目前全国经济发达地地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高地主要因素之一.但是随着区域经济开发步伐地加大和产业资本向欠发达地区地转移，经济发达地区地总人口在十年内会出现此消彼涨地趋势.文档收集自网络，仅用于个人学习年开始地“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区地外来人口将会是负增长地趋势，人口地负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降.文档收集自网络，仅用于个人学习中国已经实行余年地计划生育政策是终结房屋价格上涨地最强有力地杀手，支撑房价不断上涨地最根本地动力还是“钢需”，即“新人”地需要，可是由于国家地计划生育政策，使得“新人”地数量逐年减少.文档收集自网络，仅用于个人学习事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋地需求将会大幅度降低.文档收集自网络，仅用于个人学习目前地社会中坚是后、后地这批人，这些人地消费能力和购买力无疑是整个社会中最强地，市场上购买别墅和豪车地基本上都是这批人，这些人中地许多人现在拥有不止一套高档商品房.文档收集自网络，仅用于个人学习而这批人地后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”，十年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承地房屋将达到“人均三套房”地水平.文档收集自网络，仅用于个人学习请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”地同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！文档收集自网络，仅用于个人学习十年后，中国地老龄人口比例将达到，可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四，无力照顾这些老人)，老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天地许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”.文档收集自网络，仅用于个人学习鉴于以上所述地原因，房屋将不会成为财富保值增值地手段，那些做了几十年房奴地人等来地将是房屋地贬值，现在高价买房地人换来地很可能是无限地悔恨.文档收集自网络，仅用于个人学习此外，根据中国大陆地法律，房屋地产权分两部分，一是土地地使用权，二是房子地所有权，并且因为房屋是建在土地之上地，所以房屋与土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押.文档收集自网络，仅用于个人学习房产地土地只是使用权，而不是所有权，并且这个土地使用权是有期限地，不是可以占用到地老天荒，海枯石烂地.文档收集自网络，仅用于个人学习时间根据土地性质有所不同，居住用地年；工业用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；商业、旅游、娱乐用地年；综合或者其他用地年.文档收集自网络，仅用于个人学习同样，这样要注意，是最高年、年和年，而不是一律最高年限.上海浦东有个所谓地环球金融中心，曾经停工八年，如果使用期限是年，考虑到施工、装修等时间，等建好，真正地使用时间可能只有年.文档收集自网络，仅用于个人学习房子地贬值不光表现在因其不断陈旧地贬值上，新房子采用新地技术，更实用地房型，也会让旧房子相对贬值.中国房屋建筑技术含量是非常低地：中国一立方米房子地耗能、耗电是日本地倍.另外有些方便生活居住地设计，也是从无到有地.比如上海不少老地小区门口都有净化水地装置，可以用来接净化地水，可是新地房子，这样地水直接通入居民家里.这也一定程度上造成老房子地贬值.文档收集自网络，仅用于个人学习就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国地《企业会计准则》，折旧期一般是年.难道住房就不会贬值？不该提折旧？文档收集自网络，仅用于个人学习(人民网)。
春秋时代，齐桓公想做掉南边的衡山国，又恐打不过人家，于是与管仲密谋，哄抬衡山国特产——攻城机的价格，数年间价格猛涨十倍，看到投资攻城机有利可图，衡山之民皆弃本业而造械，百业荒废举国疯狂，国君自己也投资于出口机器的大潮中增加财政收入。
过了没多久，齐国不再进口机器，衡山之械价格泡沫崩溃，经济危机爆发，国家被齐鲁瓜分，是为《衡山之谋》。
历史流淌了近三千年，中华文明薪火数断，精妙绝伦的衡山之谋亦沉入故纸堆。
转眼到了21世纪，中国经济复苏，天下出现了对住房的强劲需求，天下皆求，住房价格一路疯涨，国君看到有利可图，于是囤积居奇，通过卖地投入到赚钱事业中，增加了财政收入。
二十年来举国百业皆不振，唯有地产一枝独秀，二十年后，房价终于高到竭一家庭之全力，亦不能购得的地步，国君面对民怨沸腾，意欲刺破价格泡沫，呜呼，衡山之械尚需齐国阴谋布局刺破泡沫，中国之房地产不需敌国布局，国君国民自裁矣。
殊不知，今日之房地产GDP与昔日衡山之械、代国之狐、楚国之鹿，实属一物，天下皆重君应轻。
二十年来，国君是天下皆重，他也重上加重，如今已经铸成大错，以为挥刀自宫即成神功，焉能不大出血而亡？扯到这里，话入正题。
如果我们把全社会数百万种商品分类，就可以分成：与全民生活水平息息相关的生活物资、与国家安全息息相关的军事品与科技品、与全民生活基本无关的奢侈品、货币，诸如此四大部类（货币也是商品之一）。
随着国家经济的成长和财富的积累，必然有大批的货币破茧而出，去追逐上述全部门类的商品，体现以商品价格的波动。
作为国家，孰轻孰重，即让货币去流入哪个部类追逐哪些商品、配对儿那些产业呢？这其实不是调控，而是货币发行与经济治理之本，也是治国者能力与眼光的真正考验。
显然，人民币应该盯着前两类产品，而放开后一类产品于不顾，通俗的说，人民币的币值，既不需要挂钩美元，也不需要挂钩黄金、一揽子货币，唯一需要挂钩的，就是本国的基础商品。
这些基础商品，构成了人民生活与国家经济运作的绝大部分要素，这些物品价格相对稳定，人民的财富自然增长，幸福感自然日盛一日，国家的内需自然而然发展壮大，回看50年代币改后的西德马克与40年代山东解放区的抗币，皆以此为货币发行与经济治理之本，效果立杆见影。
未来就业前景最好的十大专业_专业就业前景
未来就业前景最好的十大专业有哪些 1、建筑类专业就业前景依然乐观 虽然近期房地产业面临系列压力，但在人才市场上，与房地产相关的专业，包括建筑、设计、策划、销售等人才需求仍然较旺。
随着国家和各地对基础设施投资力度的加大，建筑类和房地产专业毕业生就业前景依然乐观。
尤其是近两年来，路桥建设等相关专业开始升温，这使路桥规划人员变得畅销起来。用人单位表示，这主要与制造业升级换代及目前城市基础设施建设力度加大有关。制造业升级换代急需补充新鲜血液，基础设施建设力度加大则急需专业人才。
2、医学类专业特殊领域潜力无限 随着医疗体制改革的不断深化，将会有更多的私立医院，这使医学类专业的学生更为抢手。而且，由于人们工作、生活的压力不断增大，患病率也在增加，现有的医疗系统不能完全满足社会的需要，这就形成了医疗行业的卖方市场。所以，医学类专业人才将会越来越吃香。据有关部门分析，将来从事老人医学的人才将走俏，保健医师、家庭护士也将成为热门人才。另外，专门为个人服务的护理人员的需求量也将增大。
3、艺术类专业需求层次不断提升 传统的美术、音乐、表演等专业已经渐渐显露出就业面狭窄等问题。 传统艺术正与计算机技术、工业、建筑、管理等学科不断交叉，衍生出许多新的专业，这些专业也相应地成了近年来的热门。目前，广告设计、工业设计、建筑设计、环境艺术设计、公关策划、动漫制作、游戏策划、游戏设计等专业人才紧缺。
艺术专业正朝多学科综合的方向发展，实用艺术的应用范围越来越广。不懂物理和建筑，就无法搞建筑、装潢设计;不懂计算机就做不出数字化影音作品。文化课严重缺失的“跛脚”毕业生就业压力必然不小。
4、财务金融专业顺应潮流 金融、金融学均为现代经济产物。古代主要是农耕、农业经济，主要是易货和简单的货币流通，根本不存在金融和金融学。如在中国，一些金融理论观点散见在论述“财货”问题的各种典籍中。它作为一门独立的学科，最早形成于西方，叫“货币银行学”。近代中国的金融学，是从西方介绍来的，有从古典经济学直到现代经济学的各派货币银行学说。
龚方雄：未来十年才是房地产发展的黄金期2014年08月28日 14:22来源：财经网作者：格拉【财经网记者格拉】财经网讯，“房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。
房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。
”8月28日，摩根大通中国投资银行主席龚方雄在“2014中国地产金融日”上如此表示。
房地产业正在进行新常态下的正常调整无需过度解读“目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。
”龚方雄认为房地产企业周期性比很多其他产业都强，因为房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币政策的影响，尤其受库存因素的影响。
我们国家这几年在房地产业高歌猛进的投资，累积了太多的不足，这个库存需要消化，就需要有周期性的调整。
龚方雄指出：“这个周期性的调整，是新常态中很正常的调整，大家不需要惊慌失措，也不需要对周期性的调整过度解读，什么拐点论、新趋势论，这种拐点预示着房地产市场未来的下跌等等。
”房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去十年“房地产发展的黄金期是未来十年，而不是过去的十年，所谓的‘黄金期’指的不是房价，而是房地产这一行业。
房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，房地产的黄金期还在后面。
”这是龚方雄对未来房地产行业发展前景的看法。
从宏观的角度来说，十几年前中国经济的规模在1万亿美金左右，房地产行业占经济比重也相对较小，后来中国经济规模上升到了7万亿、8万亿，增幅大概是6、7万亿美金左右，房地产业占经济的比重也上升了。
如果中国经济维持7%的增长，名义GDP大概有10%的增长，中国经济九年左右就可以翻一倍，上升的空间大概有10万亿美金。
可以说越往后，中国经济的发展空间就会越大，中国经济的黄金期在后面。
而房地产是中国经济的一个主力军，是主导力量，从这个角度来讲，房地产业未来的发展空间不可估量。
“房地产业是中国经济发展的支柱之一，这一点不会改变。
”龚方雄强调。
“房地产是一个资本密集型产业，除了拿地，就是拿钱，资本和金融结合的能力决定着企业未来是否能继续留在这个发展空间极大的产业里。
”龚方雄表示，未来房地产跟金融结合的方式会是多样化的，过去业态发展的特征是资金来源主要靠银行的信贷，也就是间接融资。
随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，间接融资比重会逐渐下降，这是一个正常的市场经济的趋势。
要将在转型期出现的“昙花一现”的经济现象和市场经济的“永恒特征”区别开来随着我国金融业的发展，短期的所谓的“差钱”现象会出现和消失，我们不应该把非常短暂的东西永恒化。
龚方雄最后强调：“一定要分辨好在转型期出现的‘昙花一现’的经济现象和市场经济的‘永恒特征’。
”中国现在是所谓的转型中的市场经济，还没有完全真正形成有效的市场经济体系，所以很多东西在中国现在是昙花一现的，但是它并不是市场经济的永恒表现，对房地产市场来说也是一样。
以下是龚方雄发言实录：主持人：非常感谢刘会长的精彩致词，刘会长有很明确的房地产行业的趋势和政策方向，接下来有请摩根大通中国投资银行主席市龚方雄先生。
龚方雄：各位尊敬的来宾，大家好！今天很高兴一大早就来到这个论坛，探讨中国未来房地产和金融发展的趋势，我这一部分主题主要是讲调整的趋势和金融的互动问题。
房地产产业现在有一个非常流行，非常世贸的词汇叫“新常态”，很多人也在用“新常态”描绘国内房地产发展的态势。
“新常态”表述的是对房地产未来发展趋势非常微观的一种看法，我们也看到很多房企正在走所谓的综合化的道路，所谓的综合化的道路是不是就要发展别的业务，不怎么专注房地产未来的发展呢？这是一个问题。
还有一种提法就是未来中国的房地产开发数量可能会急剧下降，大家都知道，现在8万多家，很多观点说，8万多家房地产开发商太多了，未来市场会通过淘汰弱者，留下强者，只会留下1万家。
所有的这些观点，好像说我们这个产业面临着收缩的态势，连在行内的人也要谋求转型，谋求所谓的综合发展，就是说降低房地产业务的比重，发展其他的业务等等。
伴随着这些观点和论调，我们确实也看到房地产业最近处在一个调整期，首先是交易量大幅下滑，量在一个正常的市场经济里面是跑在价值前面的，如果成交量大幅下滑的话，未来伴随着就是价格的下滑。
那么，由于短期的调整趋势，还有新常态下，大家对长期战略的调整，一来觉得这个行业没有什么发展前途了。
其实，我想讲的是，目前房地产业面临的调整是市场经济里面周期化的调整，也是正常的调整。
因为房地产企业周期性比很多其他产业都强，因为房地产业不但受宏观经济的影响，还受利率、货币政策的影响，它尤其受库存因素的影响。
大家知道，西方所谓的市场经济里面的周期性理论，所谓的原始库存引发的周期性经济的波动。
为什么库存会引发周期性经济的波动呢？这是经济学基本的原则，市场经济都会有周期，因为会有不同的波动。
我们国家这几年在房地产业高歌猛进的投资，确实累计了太多的不足，这个库存需要消化，就需要有所为的周期性的调整。
这个周期性的调整，应该讲是新常态中很正常的调整，大家不需要惊慌失措，也不需要对周期性的调整做过多的解读，什么拐点论、新趋势论，这种拐点预示着房地产市场未来的下跌等等。
我经常讲，北、上、广、深去年的房价涨了20%左右，如果今年的房价，很多城市出现10%左右的调整都是非常正常的，这属于正常的波动，不要说房价上升的时候我们很开心，惊慌失措，说是泡沫论等等。
下降的时候也会惊慌失措，什么拐点论，什么投资平台的泡沫破裂等等。
我觉得，这种论调都不应该是新常态，新常态最重要的是市场力量主导资源配置。
市场力量主导资源配置它的特点是非常效率，所以要从这个角度看所谓的经济调整。
讲到周期，下行的周期也好，上行的周期也好都是暂时的。
我的观点是，中国房地产下行的周期会持续大概一到两年的样子，从西方整体经济的周期来看，一到两年的下行周期再伴随几年的上行周期都是正常的。
我们这个产业发展，未来的趋势怎么样呢？未来的空间怎么样呢？大家知道，我在去年的时候，就讲过一个观点，因为很多人说拐点论，我为了驳斥这种拐点论，我抛出一种观点，就是未来十年才是中国房地产产业的黄金期，过去十年并不是。
我当时讲的时候，我还特别提到这种观点不是认为所谓的黄金期未来十年是中国房价的黄金期，不是的，房价的黄金期从涨幅的角度来讲确实已经过去，过去十年房价涨的太猛太快，超过了在中国所有资产价格的上升，包括通胀。
房价的黄金期已经过去，但是从产业发展空间的角度来看，它的黄金期可能还在后面，而不是已经过去。
原因在哪里？很简单，我是用宏观来判断这个产业发展的，从宏观的角度来讲，在2001年的时候，也就是十几年前中国经济的规模在1万亿美金左右，十几年前房地产业在经济占的比重也相对较小，后来中国经济规模上升到了7万亿、8万亿，也就是说增幅大概是6、7万亿美金左右，房地产业占经济的比重也上升了。
所以，过去十年房地产业确实是一个非常好的发展时期，发展的空间非常大，但是为什么说未来的空间会更大呢？因为现在是8、9万亿美金的经济规模，大家都知道，如果中国经济维持7%的增长，民营GDP大概有10%的增长，这样的话，中国经济九年左右就可以反一倍，8、9万亿美金到17、18万亿美金，这样的话上升的空间大概有10万亿美金。
但是如果越往后，中国经济的发展空间就会越大。
如果到2025年、2030年的时候中国经济的规模加上人民币升值的因素可能是30多万亿美金，上升的空间可能有20多万亿，大家都知道过去十几年中国经济上升的空间只有6、7万亿美金，中国经济的黄金期如果在后面，从增幅的角度来看，那么房地产是里面一个主力军，是主导力量，它的发展空间是未来大还是前面十几年大呢？从这个角度来讲，房地产业未来的发展空间不可估量。
刚才刘会长讲了，服务业有很大的发展空间，消费业还有很大的发展空间，那么房地产业呢？可以说是服务业、消费业的载体，房地产业不仅仅限于住宅，我们有各种各样的商业地产，比如说现在电商非常时髦火爆，但是电商也需要仓储，也需要物流，你说这个发展空间有多大？房地产业是所有产业的载体，如果经济规模有很大的发展空间，现代化房地产业占经济规模13、14%，我相信在未来的中高速发展阶段，房地产业可以维持在经济当中的比重。
这个比重是相当可观的，也就是房地产业是中国经济发展的支柱之一，这不会改变。
讲到所有的这一切，我并没有讲到价格，价格会不会像以前一样上涨的幅度那么大？在很多大城市里面都涨了6、7倍，这可能不会出现。
你们知道，美国在成熟市场，房地产的特征是一般作为有形资产能够跑赢通货膨胀，这是长期的趋势。
比如说美国每年平均通货膨胀是2—3%，平均计算美国每年房地产价格上升幅度就是4—5%左右，也就是说房地产上升的幅度跟民意GDP增长的幅度差不多。
中国可能未来十年房价上升跑不赢民意GDP，如果民意GDP在10%左右，如果房价每年都上升10%左右，那升幅也很大了。
比如说通胀维持3—5%，房价从长期来讲应该能跑赢通胀，因为房子是有形资产，从这个判断来讲是有信心的。
如果是这样的话，房价的涨幅黄金期已经过去。
现在业态在进行调整是怎么回事儿？很多企业为什么要进行综合发展？这也是市场经济发展的规律，市场经济竞争是激烈的，市场经济往往留下的是成本，淘汰的是落后。
中国地产行业过去确实有非常大的发展空间，但是也有太多的玩家在里面，它的规模效益非常低。
将来就像刘会长讲的，房地产产业的发展也会符合中国经济发展的大趋势，未来中国经济发展的大趋势是不讲究速度，但是讲究质量的，也就是说7%的经济增长给我们的经济，给我们的社会，给我们民众带来的效益可能比10%的增长还高。
什么叫效益？就是增长的质量。
比如说房子的质量越来越好，刚才刘会长提到了很多房子的品质、质量。
这种趋势的发展，一定会淘汰弱者，留下强者，也就是说强者更强，弱者被淘汰。
由于未来发展的规模空间又很大，所以对强者来讲，未来的空间确实是黄金十年，什么样的人会留下来，什么样的人会被淘汰呢？这就是今天的主题，房地产和金融的结果，因为房地产业很简单的一个特征是它是一个资本密集型、资金密集型的产业，除了拿地以外，剩下就是拿地，房地产业就这么简单，资本和金融结合的能力决定着未来你是不是能够留下来，继续留在这个发展空间极大的产业里面的关键。
跟金融结合的方式，应该讲未来是多种多样的，过去业态发展的特征是资金来源主要靠银行的信贷，也就是间接融资。
最近几年，随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，其实房地产开发商的资金来源变得越来越多样化，银行的贷款，所谓的间接融资比重在逐年的下降，实际上这种趋势会继续下去。
因为这是一个正常的市场经济的趋势。
