物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?
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小区发生刑事案件,物业公司是否应当承担责任2案情简介:李某购买XX小区的一套两居室住房,该小区的物业公司承诺实行全封闭式管理和24小时保安巡逻。
入住半年后,李女士被人在房中杀害了,凶手至今未归案。
事发后,家属诉讼至法院,状告XX小区的物业公司没有履行“全封闭式管理以及24小时保安巡逻”的承诺,以至于间接造成李女士死亡,要求物业公司赔偿费用共计180余万元。
被害人李女士家属认为,物业公司承诺对小区进行封闭式管理,可小区没有封闭围墙,也没有保安巡逻,在一定程度上,小区物业公司对此案有不可推卸的责任。
作为被告的XX小区物业公司认为,案发时小区1/3仍在建设当中,所谓封闭式管理,只有小区完全建成后才有能力完全实现,而且它的实现还取决于开发商建房的进度以及其他一些方面的完善。
因此,凶杀案的责任应全部由凶手来承担,由物业公司承担责任是不合理的。
法院经过调查核实,案发时,小区二期工程尚在施工,未做到封闭式管理,小区东侧搭的围墙仅有1.7米高,而且旁边还有缺口,人可自由出入,给凶手留下了可乘之机。
法院认为,被害人购房后虽交纳过保安费、清洁费,被告也承诺了保安服务,但保安并非财产和人身保险,我国现行的法律条文中尚没有物业管理部门对业主的人身和财产安全负全部责任的规定。
但物业公司未履行封闭式管理的承诺,应承担违约责任。
因此,法院做出一审裁决,被告XX小区退还被害人家属130800元,并补偿原告7万元。
案例分析:1.物业公司承担全部赔偿责任是否合理?房地产开发具有自己的特点,一是开发周期长,从开始到完成往往历时好几年;二是环节多,一般包括建设、销售、物业管理三大环节;三是参与者众,主要的有开发商、建设单位等;四是房地产开发经常采取滚动式开发,往往是一期工程业主已经入住,二、三期工程仍在施工。
因此常常出现在同一区域内,多个主体并存的情况。
在本案中,案发时小区仍在建设当中,由于开发商的原因,东面没有正规围墙。
这直接影响了物业公司安全保卫义务的履行。
物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导,引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。
1998年3月,二罪犯潜入笔架山庄,在山庄物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导,引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。
1998年3月,二罪犯潜入笔架山庄,在山庄的空置房屋内潜伏4日,掌握了某业主的出入规律,第4天深夜某业主回家时,罪犯在家门前将其抢劫杀害。
二年后,刑事案件侦破、审理完毕,二罪犯均被执行死刑。
死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理,对出入住宅区的可疑人员不加防范,存在严重的过错,对死者的被害负有不可推卸的责任,将物业管理公司推上被告席,索赔139万元。
一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。
深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决,认定物业公司不承担责任。
第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。
2001年3月5日凌晨,罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家,采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。
然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门,顺着垃圾攀上墙,翻出小区。
罪犯后被抓获,死者家属提起刑事附带民事诉讼,法院判决赔偿13246.50元。
之后,死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼,要求赔偿507701.55元。
宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。
上海市第二中级法院二审撤销原法院判决,裁定物业管理公司赔偿4万元。
两起案件性质类似,但最终的判决结果却大相径庭。
物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任?有什么责任?承担或免除责任的根据是什么?作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么?在笔架山庄案件中,一审法院认定业主入住后,与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系,保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务,物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。
物业管理综合能力练习题第一章经济学基础知识与应用案例:什么是市场失灵,导致市场失灵的因素有哪些?答:市场条件下的价格机制并非总是有效的,对于价格机制在某些领域不能起作用的情况,我们称之为市场失灵。
市场失灵主要的因素有四点:1.垄断的存在,垄断企业的存在,可以操纵市场价格与供求关系,从而使市场价值规律失效。
2.非对称信息,指市场上买方与卖方所掌握的信息不对称,卖方掌握的情况多,买方掌握的情况少,双方无法就价格与购买数量达成均衡。
3.(商品的)外部性,个人或组织的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响成本计入市场交易的成本与价格之中。
4.公共产品(的存在),政府提供公共服务和产品,有时不能仅考虑成本,还要考虑公众承受能力等诸多社会因素。
(以上因素造成资源得不到最优配置)第二章管理学基础知识与应用案例:创新在物业管理中的应用1.物业管理理念创新,对物业服务本质的认知和深化。
2.手段创新,利用现代科学技术提高,降低成本,提高效率和质量,增加收益,提高在市场中的竞争力。
3.模式创新,通过减少中间管理层次,成立专业化分公司,设立中心服务处等方式达到降低成本,提高效率。
4.制度创新,改善公司内部的规章制度,实行最优化的管理,积极建议政府部门制定符合行业发展的政策,促进行业款苏健康发展。
第三章心理学基础知识与应用案例:如何在物业服务中应用心理学1.在服务中应用心理学,一是感情化服务,注意服务的态度和感情,把业主家的事当做自己的事情,使业主在内心认可物业服务;二是提供个性化服务,满足业主特殊要求。
2.积极对待业主投诉,接待热情,站在对方立场上考虑问题,认真聆听,积极寻求解决办法,提高解决问题效率。
第四章公共关系基础知识与应用论述题:如何加强物业管理企业的公共关系能力建设?1.确立物业管理企业的公共关系的工作目标。
2.加强对员工公共关系意识的教育与培训,提高员工对公共关系的认识。
3.把物业管理企业建设成为开放型、透明型的企业。
案例分析题七(一)某日上午 9:30 摆布,控制中心收到警报,发现C 座 6 楼厨房有浓烟冒出,而当时该房房主不在家,事发后房主返回。
问题: 1、面对此种情况应作如何处理?2、发生火警时,我们应采取的应对措施有哪些?答: 1、面对此种情况,可进行如下处理:(1)即将通知安防员携带工具赶赴现场;(2)关闭 6 楼电源总开关及燃气部阀;(3)尽快与业主联系通知其返回;(4)业主返回后,协助业主打开门窗;(5)查明原因并在采取自我防护措施后进行灭火操作。
2、发生火警时,我们应采取的措施有:(1)了解和确认起火位置、范围和程度;(2)向公安及消防机关报警;(3)清理通道,迎接消防车入场; (4)即将组织现场人员疏散,在不危及人身安全的情况下抢救物资;(5)组织义务消防队在保证安全的前提下接近火场,用适当消防器材控制火势;(6)及时封锁现场,直到有关方面到达为止。
案例分析题八:(二)某日上午 10 点摆布,物管中心接到住户报告:五幢二单元楼道中弥漫有煤气味。
物管维修人员赶赴现场发现煤气是由 301 室溢出。
但业主不在家,发出通知后业主返回。
问题: 1、面对此种情况应作如何处理?2、发生易燃气体泄漏事件情况严重时,我们应采取何种紧急措施?答: 1、面对这种情况我们可进行如下处理:(1) 即将通知维修人员携带工具赶赴现场,查明泄漏源及情况; (2) 即将关闭本单元燃气总阀;(3)尽快通知业主返回; (4)业主返回后,告诫不可使用任何电器和敲打金属,避免产生火花和爆炸。
2、发生燃气泄漏事件情况严重时,我们可采取的紧急措施有:(1)通知燃气公司;(2)处理人员到达现场后,要谨慎行事,不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲打金属,避免产生火花;(3)关闭燃气阀门、打开所有门窗;(4)情况严重时应及时疏散人员;(5)如发现有人员受伤或者不适者,即将通知医疗单位急救;(6)燃气公司人员到达火场后,应协助其彻底检查,消除隐患。
业主在家中被杀害,物业管理公司应否承担责任?案情:1998年明某购买了位于皇冠山庄3栋303房并与家人搬入居住。
皇冠山庄由深某公司进行物业管理,明某每月均按物业管理的一类收费标准(同级最高级别)向深某公司交纳管理费等有关费用。
2004年4月4日晚,明某在3栋104房内被潜伏在此4天的犯罪分子黄某、冯某杀害,同时被劫去财物11000元。
经调查,皇冠山庄是一个相对封闭的小区,有前后两个门,案发时后门无人看守,犯罪分子是从皇冠山庄后门潜入。
死者明某被害之前,3栋104房已经售出,但业主没有办理入住手续,该房屋的钥匙由深某公司的工作人员陈某保管。
在犯罪分子潜伏期内,陈某曾看见罪犯之一在3栋104房间内出现,但未上前检查,亦未告知他人。
其后罪犯多次出入并被深某公司工作人员发现,但均无人上前询问或报警。
两罪犯后被法院判处死刑,并判处追缴犯罪分子的非法所得11000元,退赔被害人明某家属(至本案宣判时尚未退赔)。
2006年4月,明某家属以深某公司在提供服务过程中有诸多过错,导致抢劫、杀人案件的发生为由,向法院提起诉讼,要求深某公司赔偿损失60余万元。
结果:某区法院一审认为,业主与深某公司存在事实上的物业管理合同法律关系。
根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯,避免住户人身、财产受到侵害是此类合同的附随义务。
深某公司除应履行向明某提供与其收费标准相适应的物业管理与服务的义务外,还应履行保护明某人身、财产不受非法侵害的义务。
深某公司对空置的房屋疏于管理,对可疑人员未引起应有的注意并采取应有的措施,应认定被告深某公司没有全面、认真的履行合同义务,应当承担违约责任。
但深某公司在安全保卫方面的义务有限,故其赔偿额应与其义务相适应,不应超过其在订立合同时应当预见到的因违反合同造成的损失。
据此,法院判决深某公司赔偿明某家属损失10万元。
一审判决作出后,深某公司不服提起上诉。
二审法院认为,深某公司在本案中对皇冠山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务或合同约定的义务,亦不负有附随义务,对犯罪行为造成的危害后果,应当由犯罪分子承担刑事和民事责任。
章节导语:钟先生是某花园小区的业主。
2000 年 5 月的一天上午,其在家洗澡时, 3 名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房,将其双手、双脚捆绑起来,并用菜刀威胁,抢走价值 2 万多元的现金和首饰。
事发后,他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。
钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有 1 米摆布的距离,楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护,导致歹徒得以进入业主家,物业管理公司负有不可推卸的责任。
钟先生认为,收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。
业主在自己的家里被抢劫,无论怎样,物业管理公司都负有赔偿责任,只是责任的大小有区分而已。
他举例说,如果歹徒是从小区的大门或者翻墙进来实施抢劫的,则物业管理公司负有直接赔偿责任;如果是小区内的人员实施抢劫,则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。
那末,在本案中物业管理公司是否有责任?应该承担什么的责任呢?首先我们必须明确在本案中,物业管理公司有责任!但物业管理公司不是保险公司,无法对业主、住户的每件事负责。
这并非说物业管理公司没有责任,物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任,这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。
政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或者注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。
具体到本案,小区的业主、住户被歹徒入室抢劫,主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。
如果是保安防范的工作没有到位,那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任,公安机关或者物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。
如果保安防范的工作没有疏忽,没有问题,那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。
从法定职责看,物业管理公司的保安在治安防范职责上,与普通人民群众并没有什么区别。
国家的法律并没有赋予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利义务,对于犯罪行为,物业管理公司的保安惟独制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。
物业治安刑事案件接报工作程序制度一、前言随着社会的发展,物业管理已成为了城市管理的一部分,如何维护一个小区的和谐稳定和治安工作的开展,成为了物业企业和社区管理人员的重要任务之一、为了管控物业治安刑事案件,合理引导小区业主和住户,综合施策建设平安小区,给业主提供更好的居住环境。
二、目的规范物业治安事件接报程序,对业主提交的物业现场报案,将报案时间分类并指派相关人员处理,同时加强与当地公安机关的联动,确保治安事件被及时发现并妥善处置。
三、适用范围本程序制度适用于物业管理处所有左右的物业服务区域内出现的刑事案件,适用于物业内部所有有关人员及物业服务区业主和住户。
四、接报程序(一)报案登记1. 业主向物管处接待柜台提交现场报案,物管接待人员将业主的基本情况和事件经过登记入案表,并协助业主向警方报案,记得及时备份证据及影像资料。
2. 物管接待人员将报案表的栏目填写完整,依据报案性质划分为紧急报警、非紧急报警和普通报案。
3. 物管人员应将业主突发事件第一时间处理好,现场及时协助其转诊医院,当涉及安保的事宜,物管接受业主委托,协助配合进行非正告处置措施,尽力保障现场安全,同时确保妥善保护现场证据及物品。
(二)报案时间划分1. 紧急报警:指发生刑事案件或突然危及人员或财产安全的紧急情况,物业应当随时坚守岗位,及时处置突发事件,立即启动应急机制,第一时间通知相关人员响应,同时及四双向警方报案。
2. 非紧急报警:指发生刑事案件情况紧急,但受害人当前没有危险,需要等待相关人员支援时,物业先行处理突发事件并全程核实现场信息。
3. 普通报案:指一般发生盗窃、损毁财物、毁坏公共财物等事故事件,物业应立即核实信息,启动应急预案协调相关人员响应,并及时向保安部门报案。
(三)报警处理1. 物业管理处应如实记录业主提供的线索和信息,并协同保安和治安维稳人员及时赶往现场调查,现场保护,以确保第一时间掌握现场资讯。
2. 物业在处理现场事务的同时,也应当正规向警方报案,任何款项时应当仔细查看。
一、预案编制目的为有效应对物业小区发生的各类刑事案件,保障业主生命财产安全,维护小区治安稳定,提高物业管理水平,特制定本预案。
二、预案适用范围本预案适用于物业小区内发生的各类刑事案件,包括但不限于盗窃、抢劫、伤害、绑架、敲诈勒索等。
三、组织机构及职责1. 物业小区应急预案指挥部(1)指挥部组成:由物业小区项目负责人、物业管理部门负责人、保安队长、社区民警等组成。
(2)指挥部职责:负责指挥、协调、调度应急预案的执行,确保各项措施落实到位。
2. 应急处置小组(1)处置小组组成:由保安、物业管理人员、社区民警等组成。
(2)处置小组职责:负责现场勘查、人员疏散、救援伤员、保护现场等工作。
3. 信息报送组(1)信息报送组组成:由物业管理部门负责人、社区民警等组成。
(2)信息报送组职责:负责及时向上级部门报告案件情况,协调相关部门开展救援工作。
四、应急预案流程1. 紧急启动(1)接到报案后,立即启动应急预案。
(2)指挥部迅速召开紧急会议,分析案件情况,制定应急处置方案。
2. 现场处置(1)处置小组到达现场后,立即进行现场勘查,了解案件情况。
(2)对现场进行封锁,防止无关人员进入。
(3)对伤员进行紧急救治,并协助警方进行现场勘查。
3. 人员疏散(1)根据现场情况,对周边人员进行疏散,确保人员安全。
(2)对疏散人员进行安抚,避免恐慌。
4. 信息发布(1)信息报送组及时向上级部门报告案件情况,发布相关信息。
(2)通过小区广播、微信群、物业公告等形式,向业主发布案件情况及应急措施。
5. 案件调查(1)警方对案件进行侦查,收集证据。
(2)物业管理部门协助警方调查,提供相关资料。
6. 恢复秩序(1)案件侦破后,对现场进行清理,恢复小区秩序。
(2)对受影响区域进行修复,确保业主正常生活。
五、应急保障措施1. 人员保障(1)加强保安队伍建设,提高应急处置能力。
(2)组织保安人员进行专业培训,提高业务水平。
2. 资金保障(1)设立专项经费,用于应急处置和案件调查。
物业服务企业的责任与义务⼀:物业服务企业的义务《条例》第三⼗六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
”但物业服务合同约定物业服务企业的义务是多⽅⾯的,其中⼀些服务义务仅靠物业服务企业单⽅⾯的⾏为就可以完成,还有⼀些服务义务较为复杂,仅靠物业服务企业单⽅⾯的⾏为难以完成,需要业主以及主管部门共同发挥作⽤,其中主要包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。
(⼀)物业管理区域公共秩序的维护义务(⼆)物业管理区域安全防范的协助义务(⼀)物业管理区域公共秩序的维护义务1.业主违反物业管理区域公共秩序的主要表现物业管理区域的公共秩序,需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护。
在物业管理区域内,存在个别业主缺乏法制观念,道德意识淡薄,为个⼈利益违反物业管理秩序,损害其他业主合法权益的现象。
常见业主违反物业管理区域公共秩序的⾏为主要包括(1)侵占共有部位或者公共场地,私搭乱建,影响居住环境;(2)违规装修,拆改房屋主体结构和共有设备设施,造成共同财产损害和安全隐患;(3)违规安装附属设施设备,侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物,影响相邻业主⽣活和⼩区的整体环境;常见业主违反物业管理区域公共秩序的⾏为主要包括(5)开展经营活动导致环境污染、噪⾳超标,影响相邻业主⽣活与经营活动;(6)违规使⽤房屋、阳台导致静荷载超标,影响相邻业主造成安全隐患;(7)利⽤房屋⼤量存放易燃、易爆、有毒等危险物品,给相邻业主造成安全隐患;常见业主违反物业管理区域公共秩序的⾏为主要包括(8)占⽤房屋共⽤露台、门厅或公共通道,影响他⼈使⽤和通⾏;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋维修养护活动,侵害相关业主正当权益;(10)其他违反管理规约及物业管理区域规章制度,妨害公共秩序的⾏为。
2.维护物业管理区域公共秩序的主要⽅式为维护物业管理活动的正常秩序,《条例》规定,对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使⽤等⽅⾯法律法规规定的⾏为,物业服务企业应当履⾏如下义务:(1)告知义务。
物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?
发布日期:2008-06-26 文章来源:互联网
物业小区发生刑事案件,物业管理公司应当承担什么样的责任?在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导,引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。
1998年3月,二罪犯潜入笔架山庄,在山庄的空置房屋内潜伏4日,掌握了某业主的出入规律,第4天深夜某业主回家时,罪犯在家门前将其抢劫杀害。
二年后,刑事案件侦破、审理完毕,二罪犯均被执行死刑。
死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理,对出入住宅区的可疑人员不加防范,存在严重的过错,对死者的被害负有不可推卸的责任,将物业管理公司推上被告席,索赔139万元。
一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。
深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决,认定物业公司不承担责任。
第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。
2001年3月5日凌晨,罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家,采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。
然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门,顺着垃圾攀上墙,翻出小区。
罪犯后被抓获,死者家属提起刑事附带民事诉讼,法院判决赔偿13246.50元。
之后,死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼,要求赔偿507701.55元。
宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。
上海市第二中级法院二审撤销原法院判决,裁定物业管理公司赔偿4万元。
两起案件性质类似,但最终的判决结果却大相径庭。
物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任?有什么责任?承担或免除责任的根据是什么?作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么?
在笔架山庄案件中,一审法院认定业主入住后,与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系,保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务,物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。
案件中,罪犯潜伏4日,物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹,但由于责任心不强,疏忽大意,对空置房疏于管理,对出入的可疑人员不加防范,客观上已将住户置于不安全境地,从而使犯罪分子在第4天得逞。
被告没有全面履行合同义务,应承担违约责任。
在上海案件中,二审法院认定物业公司对三大监控系统(即周界报警、电子巡更和摄像监控)没有公安局的验收合格证明;在不能确保三大监控系统发挥安全防范作用的情况下,仍不同意居民在自家的门窗上安装防盗铁门;未将理应锁闭的小铁门锁闭,使犯罪分子轻易进入和翻出小区。
这些行为充分证明了物业管理公司在安全防范中疏于管理,证明了其未能切实履行安全防范的义务的事实,已构成违约,应承担违约责任。
法院在对这两起案件判决
赔偿的主要事实根据就是物业管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日国务院法制办公室向社会大众公布的《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿第四十九条规定:“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。
”第二款规定:“物业管理企业疏于管理(下划线为笔者加注),未能履行物业服务合同约定的安全防范义务,导致业主人身、财产安全受到损失的,应当依法承担相应的法律责任。
”根据民事诉讼法关于证据的规定,物业管理公司应当对自己的行为不存在“疏于管理”承担举证责任。
如何证明是否“疏于管理”就成了关键。
在上海案件的第一审中,物业管理公司认为物业公司按约配置保安人员进行保安值勤、巡视,并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统,就已经履行了小区的保安义务。
一审法院也对上述观点进行了支持。
但二审就从上述的三个方面的行为从反面认定为“疏于管理”。
深圳笔架山庄命案也是从“在第2天已发现罪犯行迹、对空置房疏于管理、对出入的可疑人员不加防范”几方面认定物业管理公司“疏于管理”的。
因此,物业管理公司在以后的工作中应该从以下几方面做好预防和处理措施:
一、在物业管理服务合同中明确物业管理公司的安全防范义务。
在现在普遍使用的《物业管理合同》中,大都笼统规定为“物业管理公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”。
这种规定很容易引起歧义,产生纠纷。
在一起物业管理纠纷中,业主就认为“24小时”应当是24小时内每1分每1秒都必须提供保安服务。
物业管理公司能做到吗?几乎每一个物业管理公司的保安都只是定时巡更、签到,如每小时两次等等。
二、物业管理公司应当有足够的证据说明自己的保安监控系统是全面的、充分的、有效的。
由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化,即使物业管理公司给予应有的注意和防范,也不可能完全避免刑事犯罪对业主(住户)人身、财产的侵害。
这种侵害一旦发生,只能从物业管理公司是否尽到合理的谨慎注意义务来判断是否违约。
因此,物业管理公司必须根据物业管理行业的性质、特点和条件,随时、谨慎地注意保护业主(住户)的人身、财产安全。
如小区是封闭的,安装了红外监控、电子巡更、周界报警等系统,并且这些设施的产品是合格产品;物业管理公司制定了严格的安全防范制度,配备了足够的保安人员,装备了足够的保安器械。
三、物业管理公司应当建立完备的危机预防与处理系统,有效地防止刑事案件的发生,同时,在危机发生以后能够将损失或影响控制在最小范围以内。
因为,对于物业管理公司来讲本来已经是微利保本甚至亏损,一旦发生一些案件,动辄几万、十万甚至几十万的赔偿对物业公司都是不小的一笔数目,更重要的是“好事不出门、坏事传千里”,对物业管理公司的品质、形象和品牌都是不小的损失。
笔架山庄案例中,虽然物业管理公司最终胜诉了,但名声却是传了出去,就是普通的大众也知道出了这么一个命案,得不偿失。
深圳的一些物业管理公司已经对此有了很深的认识,建立了完备的危机预防与处理系统,制定了周详的《危机手册》。
四、物业管理公司应该要求自己的员工,特别是保安员提高警惕,严加防范,特别注意细小的情节,准确及时察觉苗头。
在深圳案例中,罪犯潜入笔架山庄空置房的第2天就被一名清洁工发现了,但没有引起重视,根本没向保安员或管理处主任汇报。
在上海案例中,罪犯刚翻过围墙,小区的保安防范系统当即觉察到了异常,但待他们迅速赶到现场后,却未发现什么,其实罪犯已进入被害人家里。
不管两案的判决如何,光从这一点来看,物业管理公司的工作人员主观上的“疏忽”是存在的。
物业管理公司对物业的“管理”归根结底都是要落实到“物”的管理和对“人”的服务上来,虽然不少物业管理公司都引进了ISO9000质量保证体系,但笔者在对一些管理处的检查中发现质量记录中只有简单的“正常”二字,因此,提高员工的安全防范意识是完全必要的,而且是最迫切的,通过加强对一线员工的培训与安全实操演练形成一堵严密的“防火墙”。