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一、宏观经济环境在2024年，长春市房地产市场受到宏观经济环境的影响。
根据数据显示，长春市的GDP增速为6.5%，居全国前列。
城镇居民可支配收入也实现了较为稳定的增长，因此，市民购房需求较为旺盛，推动了房地产市场的发展。
二、政策调控影响房地产市场调控政策对市场格局产生了深远的影响。
2024年，长春市继续坚持“房住不炒”的原则，加强对房地产市场的调控。
一方面，长春市推出了一系列的限购、限贷政策，加大了对购房者的限制，限制了投资投机性购房的需求，保护了市场稳定。
另一方面，长春市加大了对房地产市场的供给侧力度，推动了棚改任务，提供了大量的住房供应，有效缓解了市场供需矛盾。
三、市场供应情况2024年，长春市房地产市场供应量相对充足。
随着长春市推进棚户区改造任务的完成，新增住房供应量较大。
此外，由于楼市调控政策的影响，部分投资客退出市场，使得市场供应压力得到缓解。
同时，长春市新建商品房的供应也在逐步增加，满足了市民购房需求。
四、市场价格走势2024年，长春市房地产市场价格总体平稳。
调控政策的作用使得市场供求关系相对平衡，投机炒房等行为得到有效遏制。
市场整体房价走势呈稳定态势，没有出现明显的大幅波动。
尽管如此，一些热点区域的房价仍然有一定的上涨空间。
五、销售情况分析2024年，长春市房地产市场销售情况较为平稳。
购房者普遍保持理性购房态度，加之政策调控的影响，市场上游资本撤离，购房热情相对冷却。
尽管如此，一些改善型需求的购房者仍然存在，销售持续保持在较为正常的水平。
六、投资建议从以上分析结果可以看出，长春市房地产市场在2024年经历了市场调控政策的影响，市场供应充足，市场整体价格走势稳定，销售情况相对平稳。
因此，对于投资者来说，可以考虑长期持有住房物业投资，尤其是改善型需求的项目。
随着经济的持续增长和人口流动，长春市房地产市场潜力依然存在。
总结：2024年长春市房地产市场受到宏观经济环境和政策调控的影响，供应充足，价格走势稳定，销售情况较为平稳。
房地产市场对经济发展的影响房地产市场作为一个重要的经济领域，对于经济发展有着深远的影响。
本文将探讨房地产市场对经济发展的影响，从宏观和微观层面进行分析。
一、房地产市场对宏观经济的影响1. 促进投资和消费房地产市场是一个巨大的投资领域，投资于房地产可以刺激相关产业的发展，如建筑、建材、家居装饰等。
同时，房地产市场的火爆也提供了大量的就业机会。
另外，房地产市场的繁荣会使人们感到富有，增加他们的购买力，推动消费，从而促进经济增长。
2. 带动相关产业的发展房地产市场的兴旺会直接带动相关产业的发展，如钢铁、水泥、木材等建材行业。
这些产业的繁荣又进一步促进了原材料、运输、金融等各个环节的发展，形成了一个完整的产业链。
3. 增加税收收入房地产市场的繁荣会带来大量的税收收入，无论是从房地产交易环节的税收，还是从相关产业和就业中获得的税收。
这些税收收入可以用于公共基础设施建设、社会福利等，提升居民的生活质量，进一步推动经济的发展。
4. 影响金融市场和货币政策房地产市场的波动对金融市场和货币政策有着重要影响。
房地产市场的繁荣会使银行业获得更多的存款和贷款需求，同时也会增加金融机构对房地产行业的关注。
此外，房地产市场的发展也会对货币政策产生影响，政府可能采取相应的货币政策措施来引导房地产市场的健康发展。
二、房地产市场对微观经济的影响1. 带动居民消费需求房地产市场的繁荣会使购房者感到富有，从而增加他们的消费需求。
购房后，居民通常会购买家具、家电、装修材料等，进一步刺激了相关产业的发展，促进了就业增长。
2. 推动城市升级和改善房地产市场的发展会推动城市的升级和改善，带动相关的城市建设和规划。
新的住宅小区、商业中心和配套设施的建设会促进城市的现代化和功能的提升，提升城市的整体形象和吸引力。
3. 影响居民财富和资产配置房地产是居民最重要的财富和资产之一，房价的上涨会使业主的财富增值，进而影响他们的资产配置。
房地产市场的繁荣有助于提高居民的资产水平，增加他们的信心和消费能力。
我国房地产行业所处的宏观环境状况（PESTG分析）1、政治法律环境国家的宏观调控往往对房地产市场的发展产生较大的影响。
目前，我国针对房地产市场过热及房价过高这一现象采取了一系列控制房价的措施，在稳定房价、整顿房地产市场起到了较大的积极作用：如限制房地产开发的的贷款管理，规范土地储备管理，调整住房供应结构，整顿和规范房地产市场秩序。
2、经济环境我国房地产市场的发展和宏观经济保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系。
GDP不断上升，在经济状况良好的情况下，人们购房的需求也就越发强烈，这是促进房地产市场发展的一大因素。
还有股市的影响，股市和房市是一个互动的联合体，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。
3、社会文化环境（1）人口因素中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性，计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群，这些人的消费能力巨大。
短期内房地产行业仍然会非常兴盛。
（2）社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口将会逐渐向城市转移，每年约有1200万人从乡村转移到城市，而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。
（3）价值观中国人的消费价值观形成与中国的社会条件和经济环境密切相关。
中国人较其他民族有更强烈的房子情结，中国人把房子当作是金钱和地位的象征，有钱了就买房置地是中国人几千年的传统。
那些先富起来的人，总是要修建一座豪宅以彰显自己的成功。
中国人重视家庭，把买房子作为人生的一大目标来奋斗。
从这一点来看，中国的房地产行业市场需求还是很大。
4、科技因素（1）销售创新相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。
但是对于营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。
大部分房产企业主要采用两种营销方式，一是对购房者进行针对性服务的体验式营销，这让购房者有家的感觉；二是从选择建房地址时就开始构建的全程式营销。
一、宏观经济环境分析2024年，南京房地产市场受到了宏观经济环境的较大影响。
整体而言，中国经济增速有所放缓，消费升级、居民收入增加等趋势明显，这对房地产市场的稳定发展产生了积极作用。
二、政策背景分析2024年，南京市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
其中，房地产市场调控政策的整体合理性得到了市场的认可，有利于防范金融风险，减少市场波动。
三、市场供需分析2024年，南京房地产市场供需状况总体平衡。
城市人口流入不断增加，居民购房需求稳定。
同时，市场上房屋供应量也有所增加，成交量相对稳定。
四、价值投资分析2024年，南京房地产市场的投资价值相对较高。
尤其是在地理位置好、交通便利、基础设施较完善的繁华区域，房价保持较高水平。
此外，一些新兴的经济发展区域也有较大的投资潜力。
五、市场风险分析2024年，南京房地产市场面临一些风险。
其中，房价过高、贷款利率上升、政府调控政策调整等因素可能导致市场波动。
此外，经济下行压力增加、人口净流入减少也可能对房地产市场产生不利影响。
六、发展前景分析综合以上各方面因素，2024年南京房地产市场的发展前景是相对稳定的。
尽管市场风险存在，但是整体经济环境向好，政府调控政策相对合理，加之市场供需平衡，预计南京房地产市场依然有较高的增长潜力。
七、投资建议针对2024年南京房地产市场情况，我们给出以下投资建议：1.投资者可以关注地理位置优越、交通便利的繁华区域，积极参与其中。
2.在购房时需要谨慎选择，注意避免高风险项目。
3.关注政府调控政策的动向，并及时调整投资策略。
4.在投资前应充分了解市场风险，做好风险管理和资产配置工作。
总结：2024年南京房地产市场在宏观经济环境、政策背景、供需状况等因素的影响下，呈现出相对稳定的发展态势。
投资者在参与其中时需要综合考虑市场风险和投资潜力，做出明智的投资决策。
同时，政府应继续加强调控政策的制定和执行，确保市场的稳定和健康发展。
2023年中国房地产行业分析报告背景介绍：中国房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在过去几十年中取得了巨大的成就。
然而，面对日益复杂的经济形势和市场环境，房地产行业也面临一系列挑战和变革。
本文旨在对2023年中国房地产行业进行分析，并探讨未来发展趋势和应对策略。
一、宏观经济背景1. 国内经济增长放缓2023年，中国经济增速相较于过去几年有所下降，这对房地产行业将产生直接影响。
由于经济增速的下滑，投资者对房地产市场的信心可能受到一定程度的削弱，房地产企业需做好应对应对策划。
2. 金融政策调整为应对经济下行压力，政府可能会进一步调整金融政策，例如加大对房地产行业的监管和限制，从而影响房地产开发商的融资能力。
房地产企业需密切关注政策动向，并灵活调整经营战略。
二、市场供需分析1. 城市化进程加速随着城市化进程的推进，人口向城市集聚的趋势将继续增强。
这将维持房地产市场的需求，尤其是对于住宅市场的需求，但需求结构可能会发生变化，更多的需求将集中在城市核心区和特定区域。
2. 二线城市崛起虽然一线城市的房地产市场仍然具有较高的投资价值，但随着二线城市的崛起，一些潜在的投资机会也开始出现。
相对低价的土地和房产价格，以及较高的发展潜力，使得二线城市成为房地产投资者关注的热点。
三、行业发展趋势1. 绿色建筑和可持续发展随着环境问题的日益凸显，房地产行业将逐渐向绿色建筑和可持续发展转型。
更多的开发商将注重生态环境保护，推动建筑节能减排和资源循环利用，以满足社会对于可持续发展的需求。
2. 租赁市场快速增长在房价高企和购房限制政策的影响下，租赁市场将迎来快速增长。
大量的新毕业生和年轻人将选择租房，这为房地产行业带来新的商机。
开发商可以通过出租型房产项目来满足市场需求，并从租金收益中获取稳定的现金流。
四、应对策略1. 多元化经营模式为应对市场需求和政策调控的不确定性，房地产企业需要加强多元化经营模式的探索。
除了传统的住宅开发，开发商可以考虑开发商业地产、文化地产等领域，以降低风险并寻找新的增长点。
成都市房地产市场分析1、宏观经济形势和相关政策简况( 1 )宏观经济形势①全国宏观经济形势2022 年是中国宏观经济新常态步入新阶段的一年，是全面步入艰难期的一年，也是中国宏观经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。
GDP 增速的“破7”，非金融性行业增速的“破6”，工业主营业务收入的“0增长”，GDP 平减指数、企业利润和政府性收入的“负增长”，“衰退式顺差”的快速增长以及“衰退式泡沫”的此起彼伏，都标志着中国宏观经济于 2022 年步入深度下滑期和风险集中释放期。
2022 年下半年在各类“稳增长”政策的作用下改变上半年宏观经济快速下滑的趋势，于四季度逐步趋稳。
但由于外需持续疲软以及政策刺激效应的弱化，经济趋稳的基础并不扎实，宏观经济总体状况依然疲软。
在世界经济周期、中国房地产周期、中国的债务周期、库存周期、新产业哺育周期、政治经济周期以及宏观经济政策再定位等因素的作用下，中国宏观经济将在 2022 年浮现深度下滑，本轮周期的第二个底部在3-4 季度开始浮现。
②2022 年-2022 年四川省宏观经济形势2022 年，面对国际、国内经济下行压力持续加大的复杂严峻形势，四川省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院稳增长的各项决策部署，牢牢把握稳中求进工作总基调，始终保持专注发展定力，科学统筹稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险，深入实施“三大发展战略”，主动作为，及时出台一系列有针对性的稳增长政策措施，促进了经济的稳定增长，四川省经济呈现出总体平稳、稳中有进的发展态势，经济总量跨上新的台阶，圆满实现了“十二五”规划目标。
经国家统计局审定，2022 年一季度全省实现地区生产总值( GDP) 6703.7 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.4%，增速比全国平均水平高 0.7 个百分点。
其中，第一产业增加值 590.7 亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 3478.7 亿元，增长 7.2%；第三产业增加值 2634.3 亿元，增长 8.6%。
论当前我国房地产经济与国家宏观调控□李春然【摘要】随着需求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大，因此要丰富房地产金融产品品种，加快房地产金融创新步伐。
作为房地产的投资者或为其服务的管理人员，了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的，只有这样，才能对房地产的发展趋势，对房地产投资的影响有较透彻的了解。
【关键词】房地产经济；国家宏观调控；金融市场体系【作者简介】李春然（1979 ），男，山东寿光人；山东省路桥集团有限公司经济师，会计师；研究方向：企业内部控制与预算管理一、房地产市场的特性房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称，是一种特殊商品，它的不可移动性是其与劳动力，资本以及其他类型商品的最大区别。
虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或某个机构所拥有。
因此，就产生了交易。
所以说房地产市场是令土地和各种类型物业（如：住宅、写字楼、商店和工业厂房等）的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。
而房地产开发则是一个动态的过程，它具有开发周期长，资金投入量大的特点，因此，房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计，也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值，而实际这些价值的确定取决于许多变量。
因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场。
房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利，而不是土地或物业本身。
这种权益可以是所有权，也可以是部分所有权。
但这种权益一般都有明确的界定，不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。
不同的国家、不同的城市，甚至一个城市内的不同地区，房地产的市场条件，供求关系，价格水平都是不可比的。
目前，绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产，而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次，只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。
宏观调控下的房地产业发展研究房地产业是我国经济发展的重要支柱，对国民经济贡献非常大。
但是，这个产业在发展过程中也面临着一些问题和风险，例如过度投资、泡沫化、环境污染等。
为了调节房地产市场的发展，保持其持续稳定健康发展，宏观调控是必不可少的。
一、宏观调控对房地产市场的作用1. 控制房价波动。
宏观调控主要聚焦在房价的抑制，特别是抑制房地产市场波动过大的情况。
经济周期的不断变化、人民币汇率、利率等宏观因素的连带作用，进而牵动了房地产市场的发展和房价的波动，如果没有宏观调控，房价将会飞涨，占用了民众大量收入和资产。
2. 调整土地供应和开发。
宏观调控可以调整土地供应和开发，通过控制土地供应和开发速度，防止私人开发商过度投资和一味盲目开发，保持土地的适度利用和基础建设的合理发展。
3. 调整人口流动方向。
宏观调控能够调整人口流动方向，有效控制人口流动速度和方向，调整房地产开发的合理路径，避免新兴城市大规模开发，以及在旧城改造项目方面的投资过大，从而满足人口的居住需求。
4. 稳定房地产市场的发展。
宏观调控的主要目的是为了稳定房地产市场的发展，让房地产市场得以平稳、安全和有序的发展，从而促进城市和经济的可持续发展。
二、宏观调控的相关政策措施1. 调整二手房市场。
通过调控二手房市场，对房价形成的直接制约，防止房价暴涨，同时也降低了市场共振效应，减少波动；对房屋税收方面的调整，增加了房地产市场的稳定性。
2. 增加住房保障。
宏观调控不单单是限制房价飞涨，还要增加保障性住房供应，在保障人们住房需求的同时也加强了房地产市场的稳定性。
3. 加强土地管理。
宏观调控的土地政策还要考虑基础设施建设和城市规划，这样才能使房地产产业与城市和人民生活紧密联系，调整土地供应和开发，保证资源利用的环保和效益，并提高土地市场的有效性和公平性。
4. 改善人口流动。
通过宏观调控调整人口流动原则，防止人口流动过快和一些地方出现浪费土地和无效资源，从而使城市规模和居民规模合理，低碳环保地发展。
财税经贸２０１４年９月（中） 我国宏观经济与房地产经济的关系 ｂ怡 （西北大学现代学院。陕西西安７１０１３０） 摘要：在当前环境下，房地产业已经成为了一个关系到国计民生的行业。本文认为，从长期看，房价不会稳定不变，但是在一定时期内价格变化所呈现出的某 种变动趋势应该由宏现经济所影响和决定。本文着重研究房地产价格和宏观经济之间的关系。 关键词：宏现经济；房地产；经济管理
经历了２００９年房价的爆涨，我国房地 产业又成为全社会关注的焦点。本文认为， 房地产价格过于剧烈或是过于频繁的波动 不仅会对房地产业的发展带来不利影响，还 会影响到宏观经济的资源配置、产业政策等 方面，甚至会影响到整个国民经济的正常运 行。在影响房价的多个因素中，由于价格是 商品供求关系的最集中反映，因此房地产业 与宏观经济发展相协调最主要表现为房价 与整体社会经济水平相协调。随着国家新政 的颁布，我国房地产市场空间有所缩小，但 是地方房地产投资增幅过高、商品房空置面 积增加、房价上涨过快、海外热钱纷纷涌入 等现象依然层出不穷，因此，如何保持房地 产业持续、健康、稳定的发展，如何使房地 产业与宏观经济协调发展，成为了重要的房 地产管理经济问题。 １宏观经济调控的，必要性 １．１房价居高不下 我国房价目前存在较为严重的泡沫现 象，其根本原因是经济适用房与商品房开发 的比例本末倒置，现在房地产市场被商品房 垄断，许多社会资本被投入楼市，等待升值， 从而使房价不断抬升。况且中国楼市从开始 就奠定了地产开发商和地方政府垄断的畸 形结构。这些因素导致我国房价一直是呈上 涨的态势。而某种程度上的房价恶性上涨， 使房地产投机空间增大，导致房地产市场的 混乱，这就需要国家的宏观经济政策来加以 调控。 １．２房地产市场不稳定 房地产是一种特殊的商品，有着其特殊 的属性。房地产市场受银行信贷利率和土 地、建筑材料、劳动力等房价以及相关税费 等的影响，有着不均衡性。此外，房地产市 场不具备完全竞争市场的性质，资产的价值 不连续，存在自身的盲目性；同时作为国民 经济重要的产业组成部分，存在经济周期 性。这些都决定了房地产市场必然受到宏观 经济周期性波动的决定和影响。房地产业近 两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅 度之大，引起了人们的强烈关注。房地产泡 沫论、地荒论，但无论是哪种论调，房价成 为老百姓不能承受之重已经成为不争的事 实。国家的宏观调控正是在这样的背景下出 台的 ２我国宏观经济对房地产经济的影 响 ２．１国民生产总值 宏观经济的发展状况与房地产业的发 展有重要的互动影响，如果经济发生衰退， 金融机构和企业将进行大量的改组和合并， 使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。 居民由于失业以及收入的下降，使得对住房 的需求也会大幅减少。供给和需求的不匹配 会导致价格的下降。相反，在经济高速增长 期间，伴随着收入的稳步增长，人们对未来 有良好的期望，房地产市场一般会出现供销 两旺、价格稳步上升的现象。国民生产总值 是衡量宏观经济发展的一个重要指标，房价 与国民生产总值呈正相关关系。 ２．２利率 ‘ 众所周知，房地产业是资金密集型产 业，其供给和需求都离不开银行贷款。在供 给方面，当利率下降时，由于贷款成本变低， 所以很多房地产企业和个人参与到房地产 市场中，房地产开发投资和房地产抵押贷款 源源不断地涌向房地产业，不管是投资还是 投机都使得房地产价格持续上涨。当利率上 升时，由于贷款成本升高，使得一部分房地 产企业及投机者退出房地产市场，结果带来 房价的下跌。在需求方面，由于房地产是一 种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏 一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押 贷款的方式进行购买。 利率的变化会直接影响消费者偿还贷 款的利息额，影响其还贷成本。即利率提高， 贷款成本增加，还款难度增加；利率下降， 贷款成本减少，还款难度减小。从而使部分 消费者进入或退出房地产市场。因此，房价 与利率在呈负相关关系。 ２．３消费水平 消费水平是个人可支配收入扣除储蓄 后的余额部分。消费水平的变动，会影响房 地产需求。一般来说，当收入较高时，人们 会增加对房地产的购买力或选择更好的住 房，直接带动房地产市场的繁荣。随着经济 的发展，居民的财富得到不断的积累，因此， 居民的消费能力不断提高，所以，对于房屋 这种消费品来说，虽然房价不断上涨，但是 居民仍有能力去购买。而且消费水平越高， 居民可以接受的房价水准也越高，所以，居 民消费水平与房价之间也是呈正相关关系。 ３对目前房地产经济形势的分析 我们认为，当前房地产投资并不是导致 固定资产投资增幅过大的主要原因，房地产 业存在一定程度过度投资，房地产市场发展 有真实的需求支撑。 ３．１房地产投资并不是导致固定资产投 资增幅过大的主要原因 （１）从固定资产投资和房地产开发投 资增长情况的比较分析看 ０５９ 一是房地产开发投资增长速度慢于同 期固定资产投资增长速度。进入２００４年之 后，固定资产投资增速已经高于房地产开发 投资增速。 二是房地产开发投资在固定资产投资 中的比例有所下降。从固定资产构成看，房 地产开发投资占固定资产的比例一直相对 稳定在２０％一２５％之间，２００２年和２００３年 分别为２３．５％和２３．７％，基本持平。２００４年 第一季度，房地产开发投资占固定资产投资 比例降为２０．７％。另外，房地产开发投资占 ＣＤＰ比例也呈下降趋势。 （２）房地产开发投资增长率远远低于 其他一些行业的投资增长率 将房地产行业的投资增长率与其他主 要行业固定资产投资增长率比较，可以看出 ２００３年房地产开发投资增长率远远低于其 他一些行业的投资增长率。２００３年主要行业 固定资产投资增长率２００４年一季度，制造 业投资增长７５．８％，其中钢铁、水泥行业、 电解铝行业投资分别增长１０７．２％、１０１．４％、 ３９．３％（２００３年钢铁、水泥、的投资分别增 长９６．６％、１２１．９％、９２．９％），远高于房地产 开发投资增长速度。虽然房地产业是钢铁、 水泥等的需求行业，但仅凭房地产业的需求 显然不能拉动这些行业如此快速增长，更多 的还是大量基本建设、更新改造的需求拉 动。 ３．２房地产存在一定程度过度投资 （１）将商品房年竣工面积与年销售面 积对比，每年都有较大面积的未销售商品 房，累计总量较大，说明房地产投资存在一 定的过度。 （２）虽然目前全国房地产市场呈现供 销两旺局面，但局部地区存在一定过热迹 象，表现为部分城市房价上涨过快。当前全 国对当前房地产经济形势及宏观调控的分 析和建议商品房的平均价格为每平方米 ２６７７元，同比上涨６．６％，其中住宅平均价 格为每平方米２４８１元，同比上涨６．５％，一 季度３５个大中城市中有９个城市房价涨幅 超过１Ｏ个百分点：上海上涨２８．３％，沈阳 １９．６％。青岛１６．０％，重庆１４．５％，天津 ｌ４．２％，南京１２．１％，宁波１１．９％，杭州 １０．５％，济南１０．２％。 （３）从商品房供应结构看，部分地区 结构不合理。有的城市非住宅供应量占据总 量的三分之二，２００４年一季度有９个省份房 地产开发投资增幅超过６０％。其中主要是非 住宅投资。 ３．３房地产市场发展有真实的需求支 财税经贸２０１４年９月（中） 撑。其依据是 （１）到２０２０年，我国城市化水平将达 到５５—６０％，在此期间将有２．２—２．３亿人从 农村转移到城市，这些人需要解决居住问 题。 （２）目前我国城镇人均住房建筑面积 为２２．８平方米，据预测到２０２０年实现全面 小康时，人均住房面积将达到３５平方米。 （３）２００３年，我国城市房屋拆迁量为 １．４亿平方米，约占当年竣工量的３０％，在 拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需 求。今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但 仍将保持较大规模。 （４）ｊ笺国每年新婚家庭数在６０ｏ一９００万 左右，其中相当部分有购房需求。 （５）普通高校毕业大学生人数逐年增 加，２００４年达到２８０万人，这些人中的相当 部分在未来３—４年内都将面临购房。 ４关于当前宏观调控的认识和看法 在市场经济条件下，应充分发挥市场配 置资源的基础性作用，由市场解决问题；只 有在市场失灵的情况下，政府才进行干预， 实施宏观调控。这是处理政府与市场关系的 基本原则。同时也应该认识到，在当前房地 产市场尚未完全成熟，信号传导体系并不完 善的情况下，为了预防房地产经济全局过 热，采取果断措施进行宏观调控是完全必要 的，必须从整个国民经济大局的调整的角度 来认识这个问题。未来的宏观调控应注意以 下问题： ４．１宏观调控注重“差异化”和“精细 化” 以深圳市房地产市场为例，已经处于平 稳、理性发展阶段：今年一季度，ＧＤＰ比去 年同期增长１９．１％，固定资产投资比去年同 期增长３３．６％，房地产投资１０３．３２亿元，比 去年同期增长８．８％；另外，商品房施工面 积３２４万平方米，比去年同期增长９．０７％， 竣工面积１７２．４万平方米，比去年同期下降 ３１％，销售面积２４２万平方米，比去年同期 增长８．６４％，其中住宅销售面积２２３．６６万平 方米，比去年同期增长７．６５％；供求比为 ０．８２：Ｉ，处于供不应求状态；全市商品房空 置面积２４６．０５万平方米，比去年同期增加了 ４．４８％。从这些数据看，深圳没有出现大的 过热现象。因此，政府在采取具体调控措施 应注意地区差异，分类区别指导。 ４．２宏观调控措施应采取“点刹车”，而 不是“急刹车” 在社会主义市场经济体制下，政府的职 责首先在于建立“游戏规则”，其次政府不 能随意更改这个“游戏规则”，也就是说， 政府应当保持政策的连贯性和一致性，作为 市场主体的企业才可以作出相应的经营管 理决策。以某企业为例，经营理念是紧跟城 市规划的发展参与城镇改造，在此次宏观调 控中，其按政策导向进行的开发项目如“村 民上楼”等由于国家土地政策的变化而停 工，给企业经营带来很大困难。这种政策的 突然变化使企业感到强烈的政策风险，造成 很多房地产企业不愿按照长期目标持续经 营，也难以制定长期发展战略；而且。还会 强化短期行为动因， 使其更加急功近利。因此，即使是出于 宏观经济的整体需要进行调控，在采取调控 措施时仍要留有一定的缓冲余地。 ． ４．３注意宏观调控措施的“合力效应” ４月２７日，国务院发出通知，决定适当 提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定 资产投资项目资本金比例，将房地产开发 （不含经济适用房项目）由２０％及以上提高 到３５％及以上。４月２９日，国务院办公厅下 发了《关于深人开展土地市场治理整顿严格 土地管理的紧急通知》，要求清理检查去年 以来的土地占用和审批情况，治理整顿期 间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。 另外，今年２季度，各地开始落实去年央行 １２１号文中关于“加强房地产开发贷款管理” 的规定，许多地方房地产企业反映银行开始 停止贷款。在很短的时间内，这些强有力的 措施接二连三的出台，从调控效应看应是 “１＋１＋１＞３”。因此，必须加强部门之间的 协调，全面统筹考虑房地产宏观调控。解决 以上问题的关键在于提高政府的公共管理 水平，将政策制度作为一种公共财富进行经 营管理，这就对政府的宏观决策和调控提出 了更高的要求。 ５当前形式下我国房地产经济的宏 观调控建议 ５．１制定有效的土地政策 要充分发挥土地供应对房地产市场的 调控作用，促进房地产市场持续健康发展， 必须进一步完善房地产开发土地供应政策， 加强土地市场监测，优化用地结构。通过对 土地市场监测分析，总结一定时期我国土地 市场运行的总体情况和态势。分析存在的问 题并提出相应的对策、建议，为建立土地市 场快速反应机制提供科学依据。而且，还要 规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和 坚决打击。在我国目前地价与房价居高不下 的情况下，更应该严格执行相关法律法规的 规定，以遏制最近几年来由于土地投机而导 致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地 产投机增加的局面。 ５．２完善房地产税收政策体系 随着全国各地房价的快速上涨，土地的 价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格 上涨，特别是当土地的价格快速上涨时。一 些企业或一些人利用自己手中持有的土地， 对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为 自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市 场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土 地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收， 一定意义上可以遏制国内房地产市场土地 的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的 风险。其次，土地增值税的征收，能够在一 定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以 说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产 企业的利润不高，但房地产市场的利润过高 早就是不争之事实。而房地产开发企业利润 最大的部分就是土地的增值。土地增值税征 收就是针对房地产开发企业的过高利润。它 对土地储备多、开发周期长、产品附加值大 的房地产开发商的影响不可低估。这样，即 使一些开发企业希望囤积土地来增加 利润，但实际上，通过土地增值税可能让其 事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这 样，就可能通过土地增值税来挤出房地产开 发企业的高利润。 ５－３加强金融监管力度 政府可以强化商业银行风险意识。选取 有一定实力和规模并有良好的市场意识和 开发理念的房产商，严格控制对中小房产商 的投入，集中资金支持更优质的房产商。在 营销方式上，可明确规定房地产开发贷款必 须与个人住房贷款相配套，实行项目的整体 抵押和封闭监管。监管机构要适应市场发展 的需要，积极探索合理有效的监管方式。要 调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场 运行机制。从目前看，国内房地产贷款对银 行还未构成金融泡沫。但从长远来说，促使 房价上涨回归理性，及早树立风险意识确实 必要。 ５．４努力改善住房供应结构 从２００５—２００９年商品房部分用途投资及 比重变化可以看到，经济适用房投资与别 墅、高档公寓投资走势相反，经济适用房投 资比重由两位数下降到一位数，而别墅、高 档公寓投资比重由一位数增加到两位数，不 太符合国家宏观调控的目标要求，结构不合 理的表现也比较突出。从地区结构观察，东 部地区经济适用房投资比重最低，考虑到地 区差异，别墅、高档公寓的调控重点应该是 东部，经济适用房的调控重点应该是中、西 部。针对目前的住房供应体系结构仍不合 理，房地产供应市场与房地产需求市场极不 平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消 费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、 低分层产品明晰的模型，要根据不同收入阶 层的具体情况来差异化地提出住房问题的 解决方案，严格控制别墅供给，适当降低偏 大户型、高价位、高配置的高级公寓建设比 例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品 房。建立 健全住房保障体系，发挥政府在解决中 低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合 理的住房投资规模， 切实调整住房供给结 构，合理引导住房建设和消费模式。 总之，我国从我国的房地产业很大程度 上受政策引导的影响，近几年出台的政策中 我们可以发现，政府的宏观调控已经渐渐走 向成熟。
