2006唐山沿街底商市场调研报告
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唐山市沿街底商市场调研报告
··项目组
2<#004699'>0<#004699'>07年5月9日
目录
第一部分调查说明 3
一、··项目底商(以下简称本项目)简介3
二、调查目的 3
三、调查方法 4
四、调查范围 4
五、调查时间 4
第二部分唐山市底商的市场概况 5
一、唐山市宏观商业环境分析 5
二、唐山底商分类： 6
三、唐山市底商的市场状况：8
第三部分对项目周边底商的调查分析9
一、唐山居住小区底商调查分析： 9
二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：17
三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状： 17 第四部分本项目区域环境及优劣势分析18
一、项目所在区域基本情况及发展前景： 18
二、交通现状及规划情况：18
三、项目周边居住人员的特点：19
四、项目周边配套及环境状况：19
五、本项目底商优劣势分析：2<#004699'>0
第五部分客户购买意向分析21
一、本项目商铺购买意向分析：21
二、用途分析：22
三、对底商面积的要求：22
四、对底商格局的要求：22
五、可承受的价格分析：23
第六部分项目初步定位23
一、··项目A组团、B组团、C组团沿卫国路底商23
二、··项目A、C、D组团靠丰源道底商24
三、B、C、D、E组团靠龙富南道底商25
四、C组团中心花园广场底商25
第一部分调查说明
一、··项目底商(以下简称本项目)简介
··项目为唐山市··房地产开发有限公司通过平改方式在原张思庄地面开发的超大型人文高档社区。项目占地约34<#004699'>0亩，地上总建筑面积约为62万平方米，其中住宅约为46万平方米，酒店式公寓约为8.5万平方米，商业约为5.9万平方米。规划总户数为589<#004699'>0户，预计总人数16492人。目前处于施工前期，未正式动工，预计<#004699'>07年7月动工。
作为住宅的配套公建，··项目A、B、C、D、E五个组团沿卫国路、丰源道、龙富南道、学院路以及社区路、社区内部规划有底商。底商根据不同的位置，设计了不同类型的商业。沿城市干道的两层的一层下沉式商业，沿社区道路的点式商业，以及组织在公共开放空间周边的集中式商业，有效地满足了日趋多样化的市场需求。通过商业活动的有效引入，让公共空间更加充满活力，社区更有生活气息。
二、调查目的
结合本项目中不同位置底商的特点，对项目周边区域的底商及唐山市其它大
型社区已入住的底商进行调查。通过调查，通过市场的现状及需求为本项目底商已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位。
三、调查方法
本次调查采用访谈法和观察法进行。
在对本项目周边街区的商户进行调查以及本项目的意向客户时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。
在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。
四、调查范围
对项目周边街区的调查：
以本项目为中心，以其周边商铺为调查对象，主要包括唐山学院、唐山师范学院北校区周边底商以及祥荣里、祥富里小区沿长宁道、卫国路底商及社区内部底商、时代景苑、东方广场世纪花园等。以及唐山市的其他大型社区，包括天元帝景、绿锦园等多个小区，以及新街、唐人街等步行街。
五、调查时间
本次调查从2<#004699'>0<#004699'>07年4月15日开始，至2<#004699'>0<#004699'>03年4月29日结束，历时15天。
第二部分唐山市底商的市场概况
一、唐山市宏观商业环境分析
1、宏观环境：
唐山包括两市六县六区，总面积13472平方公里。总人口约7<#004699'>05万人，其中市区面积3874平方公里，人口293万人。唐山2<#004699'>0<#004699'>06年国内生产总值达2361.68亿元，人均国民生产总值首次突破3万元大关，达到32947元。其中工业产值占据很大比重。唐山作为一个工业发达、人均收入日益提高、商业流通服务业落后的城市，相对来说商业、流通、服务业有较大的增长空间。
2、现有商业区域分布：
（1）以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区
（2）以建国路、小山服装百货批发市场2点为中心老的传统商业区
（3）八方、家乐、华盛等综合性超市
（4）其它专业市场
（5）新建商业项目（远洋城、新天地、唐人街、新天地购物乐园等等）
（6）各居住小区沿街商铺或社区内商铺。
3、商业现状分析：
唐山目前商业消费模式相对比较稳定：第一层次便民消费（便利店、小型集贸市场——以食品、日用品为主）；第二层消费：是以家乐、保龙仓、华盛为主导的大型连锁超市消费；第三层消费：以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区、远洋城以及建国路、小山服装百货批发市场2点为中心老的传统商业区集中消费。第四层消费：围绕骏豪名品店等专营店的顶级品牌、奢侈品消费。
4、总结：
根据市场调查的结果分析，唐山现有商业由于其整体商业环境、经营方式、自身规模、消费文化等因素，还不能够完全满足消费者对于某种个性化消费以及购物、休闲、娱乐、餐饮的综合性要求，导致大部分中高收入人群进京消费（可选性强、能够满足个性化消费以及旅游、购物、餐饮的综合性要求）。
唐山现阶段对品牌消费意识已经逐步提高和对于所占比重较大的低收入人群主要还是处在价格消费阶段，但存在大量“追牌族”人群对于品牌产品渴望度较高，购物时由于收入以及消费观念因素选择品牌商品的消费者只占3<#004699'>0%左右。
社区商业及沿街商业业态主要以餐饮、娱乐、烟酒店为主，餐饮娱乐在唐山的沿街底商中占据非常高的比例。
从整体来说。应是中，高，低档皆有，中高低比例：（5：1：4）男性商品和女性商品的构成比例约为4：6。对新兴事物接受能力较强，但观念和京津地区相比还有一定的差距。城市的文化氛围不浓，对于高雅消费来说很难形成较大的
