2019年杭州保利江语海项目整合营销策划提报

武汉市场年销售额10亿项目不少，但多为品牌开发商的区域性明 星项目，本项目在打造、营销上需要发力。
目标实现路径选择：1.提价；2.提速？ Nhomakorabea提价
最大化挖掘自身价值，并成功实现价值渗透
提速
快速积累客户，并在短时间内快速成交
有无实现机会？
目标研判——限购令下万科楼盘依然可实现开盘当 天售罄
万科如何做的？
万科法宝——品牌+区域重塑+客户+价值展示+价
谨呈：保利地产
保利香槟国际 2019年营销策划报告
武汉世联兴业房地产顾问有限公司 2019年5月
背景。
——相关目标和前提的梳理
1
写在 前面
项目“目20标1：9年保证10亿回款下的价格最大化”
l 总用地面积：51517.47平米； l 总建筑面积：240356平米； l 住宅建筑面积：约143952平米； l 商业建筑面积：约61826平米 l 综合容积率：4.0； l 产品：住宅： 143952平米
本项目是否具有？
关于价值。
如何建立起项目的核心价值体 系？
2
市场回顾
价值1
区域机会①——不断提升的国际化气质
1.从1.0到3.0，城市步入区域规模化发展阶段。项目地处 CBD旁，未来将具有鲜明的国际化气息。
1.0发展阶段 单一商圈发展
2.0发展阶段 多商圈发展
3.0发展阶段 规模化区域发展
过 去
老式的租借建筑改造，保留老汉口的异国情调
现代建筑，国际化开放式街区商业，引领城市消费新风向
区域机会②——老汉口与国际化CBD碰撞区，具 备价格上升基础
区别于区域内竞品偏“豪”的营销展示，本项目位于老汉口与国际化 碰撞的区域，同样具备打造具有老汉口气息的国际化社区的基础，也 具备价格上升的基础。

（数据来源：安居客）
1. 成交价:2017.7-2018.7杭州二手房价格呈缓慢下降趋势，2017.7月最高价23138元/㎡,2017.6月最低价20546 /㎡.
2. 成交量:2017.7-2018.2杭州二手房成交量缓慢下降,2017.3-2018.6由于成交地价低，成交量呈上升趋势
（3月28杭州实行摇号政策）
天城再起
天城府二期营销提报
浙江中原 事业二部
我们要解决的问题——
20万方超级大盘，沉寂2年，3季度首开 营销周期12个月，约40亿总销
难点
短周期营销，如何快速打开市场？
武林门
天城 府
杭州东站
上半年的歌舞升平被7月的暴风雨淋的面目全非
7月份土地市场4连降，环杭市场同步趋冷——
7月6日，之江、国际滨、翠苑均大幅度下跌
价39571元/㎡，综合自持比例、现房销售
等条件，翠苑地价也下跌了超过1万/㎡。
杭州周边土地市场趋冷
7月30日，南部卧城地价降3成
旭辉竞得南部卧城地块，13473元/㎡成交，地 价降3成。
以湖州为例，从6月以来，湖州中心城市出让宅地未成功 交易的情况频繁出现，且于7月17日、18日出让的四宗 南浔地块，三宗住宅用地均未成功交易。
二级市场闭眼也能卖的日子已经过去——
自然上访率的骤减、摇号弃选增加，投资客回缩、客户观望情绪增加。开发商通过加快推售计划，规避 后市不确定风险。
自然来访量骤减
摇号弃选增加、中签率增加
推售计划前置
➢ 7月以来，尤其是近12周，杭州各案场出现 到访量骤减现象：
➢ 环杭区域：以万 科·潮起东方为例， 到访量不足过往60%；
➢ 宝嘉誉府选房后发布官方声明，推售 房源未售罄，并于当日下午对剩余14 套房源，进行替补选房。

36%
13%
10%
9%
4%
4%
4%
2%
4%
2%
2%
3%
2%
5%
北三区区域客源占上海总量60-70%，目前仅三区高端客源表现； 客源广度并未辐射于全市、形象仍局限于区域。
未来新江湾城——进入豪宅时代
仁恒怡庭
新江湾城将规划为大平层、叠加产品，面积160-300㎡以上，预计2019年6月份开盘，预 计价格6万/㎡左右，据现场人员介绍，有许多仁恒的老客户有购买意向。
2019上海建发新江湾城项目市场策划提报53p
区别于传统豪宅的新豪宅区
华山路、湖南路、兴国路……
原法租界区域、国际文化底蕴结合老上海风貌、传统的地段 优势型豪宅；
新天地、淮海中路、复兴中路……
绝对的市中心地段、国际顶级成熟商业配套造就了市中心国 际顶级豪宅；
陆家嘴滨江、徐汇滨江、北外滩滨江……
一线江景资源、同时具备城市规划驱动（世博会）的市区资 源型豪宅；
“中心地段、文化底蕴、顶级配套、江景资源”
五角场、万达广场……
城市副中心规划利好，万达广场新兴商业配套入驻，新江湾 城拥有城市配套属性；
湿地、水域、珍惜动植物……
70年原生态湿地、40万方水域面积、多种珍惜动植 （㎡）
160-220
叠加主力面积段 （㎡）
240-300
入户形式 独梯独户
功能 入户花园、豪华主卧
九龙仓目前在售个案（上海）
项目名称
新华路一号
图示
小区建筑沿南北向中轴线对称布置，规划11幢住宅，点式建筑与板式建筑并存。住宅沿周 边布置，围合出中央大花园，形成一个组团，产品精装修。
区域 主力面积段 精装标准 1-3月成交价

优惠券秒杀促销机制
项目 时间 地点 数量
电话秒杀 每月1-5日期间 售楼部现场 5-10张
在线秒杀 每月1-5日期间 网络 5-10张
备注
2、社区老带新活动机制
三江共和城项目是一个超大型项目，在销售过程中，简单依靠项目销 售现场人员难以满足成交量。因此需建立完善的社区置业顾问机制进行销售。 社区职业顾问可以分三种人员：第一，社会闲散工作人员；第二，企事业单 位中高管理层；第三，项目业主。
完成2000批 客户积累
完成50%销 售任务（二 期）
完成80%90%销售任 务（三期）
传播载体定位策略
抢占重要媒体 形成形象视觉网络 做传
播网络
建立小众渠道 形成固定及时信息渠道
以现场营销中 心围墙和楼体 为项目前期形
象
以商家联盟形式 和共和会会刊形 式，形成小众传
提升产品潜力值，以产品的差异化号召市场
价格提升铺垫
构建完善服务体系，建立软实力营销体系
大盘运作模式体系完成
集中品牌力量为企业做好总体开发发展战略
项目目标界定
项目 策略目标 营销目标 推广目标 价格目标
营销目标 形象价值建立/消费价值建立 2019年实现8-10万方销售量 市场形象构建完成/活动推广体系建立 2850元/平米（一期）——3100元/平米（二期）
二期销售
产品形象（三期） 二期清盘三期积累
推货节奏
六月推货区
十月推货区
注：园林在8月前根据 销售进度推出示范区
新旧货混搭阶段（2019年12月-2019年2 月）所有剩余单位混搭推出
营销主题：在建一座城，以大黄石的名义
市场定位：大黄石区域 营销节奏要求
项目 覆盖区域

项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，区域整体的 居住氛围凸显成熟。
庄桥城庄
天合家园
本案
水尚阑珊
金领公寓
天水家园
“与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通
周边公交路线： 3 路 天水家园站-世纪大道松下站 345路 庄桥西卫桥-马园社区 516路 汽车东站－江北投资创业中心 965路 九龙湖旅游区－南站 303路 江北投资C区-公交白沙站 806路 太平洋保险公司(开明街)——后姜村站]
海顿公馆
地理位置：车站路以南，玛瑙以西，桃渡路以东杨，善路以北 开发商：宁波东润置业有限公司 代理公司：杭州青鸟房地产营销有限公司 物业公司：联合物业 楼盘概况：占地面积:6876平方米 ，总建筑面积:37200平方米，容积率4，绿化率24.3% 两幢小高层，一幢18层，一幢22层，由精装修宅邸与精装修SOHO公寓组成。主力户型有 50㎡-200㎡（跃层最大约400㎡），共计281户。一期开发191户，二期约在近期推出。 装修情况：精装修，标准约2500元/平米 户型设计：户型面积有50㎡-110㎡，跃层最大约400㎡，其中主打60㎡，层高3.1米。大 多以一厅一房为主。 周边配套：地处天一商圈核心位置，三江口中心原点，外滩城市繁华地带。天一广场、 老外滩商业街区等商业设施近在咫尺；天主堂、宁波美术馆、外滩会馆等历史文化景点 亦聚集于此；周边幼儿园、星级酒店、商场餐饮企业等林立遍布。 开盘时间：2009年11月28日 销售价格：均价18000元/平方米；一次性付款享受98折优惠。 销售情况：目前在售30套左右的精装酒店式公寓。 综述：户型南北不通透，采光差。
立方寓
38-50精装官邸
生 活 ◎ 价
海顿公馆
考究，通和英郡
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