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《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
土地估价参数调查测算指引概述1. 引言1.1 概述本篇长文旨在提供一份关于土地估价参数调查测算的详细指引，帮助读者了解土地估价的基本概念和方法。
土地估价是为了确定土地的市场价值以及因素对其估价的影响程度而进行的过程。
通过本指引，读者将获得有关土地估价参数调查测算的全面信息，以便更好地了解相关概念、技巧和步骤。
1.2 文章结构本文分为以下几个部分：- 引言：对整篇文章进行综述，介绍文章的目标和结构。
- 正文：详细介绍土地估价参数调查测算的方法、技巧和流程。
- 第一章节标题：对第一部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 第二章节标题：对第二部分进行具体划分，包括要点一、要点二和要点三。
- 结论：总结本文所述内容，并提供对于未来研究或实践领域的建议。
1.3 目的本指引旨在帮助读者深入了解土地估价参数调查测算，并提供实用技巧和方法。
通过掌握本文提供的知识，读者将能够更准确地估算土地的市场价值，并了解各种因素对其估价的影响程度。
无论是从事土地开发、投资还是其他相关领域的专业人士，本指引都能为他们提供有价值的参考和指导，使其在土地估价过程中做出更加明智和准确的决策。
2. 正文土地估价参数调查测算指引是一项重要的工作，它为土地估价提供了必要的依据和方法。
在进行土地估价之前，我们需要对相关参数进行调查测算，以确保得到准确可靠的结果。
本文将详细介绍土地估价参数调查测算的指引。
首先，在进行参数调查测算之前，我们需要了解土地估价的背景和目的。
土地估价是评定土地价值和确定购买或出售价格的过程，因此准确的参数调查是非常关键的。
通过了解土地所在地区的经济发展情况、土地规划用途、交通设施等方面信息，可以帮助我们更好地进行参数调查。
其次，在进行参数调查时，我们需要考虑多个因素。
例如，土地所在位置对其价值有重要影响，因此我们需要了解该区域的市场状况、相邻区域发展情况等。
另外，与该区域类似性质的土地交易记录也可以提供有用信息。
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（国土资源部令第61号）（8）《节约集约利用土地规定》（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
探讨房地产土地容积率对房产价格的影响因素【摘要】土地是不可再生资源，在城市用地日趋紧张的情况下，可供城镇建设使用的土地资源越来越少，这就使得房地产开发商必须重视对土地价值的估算问题。
本文主要研究了房地产开发的成分和费用组成，然后从土地容积率的角度分析了对房产价格的影响因素。
【关键词】房地产；土地容积率；房产价格一、引言容积率（plot ratio/volume fraction），又称建筑面积毛密度。
它是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率既可以更加准确地衡量地价水平，又能够呈现出地价的变化趋势。
其中对房产价格的影响主要表现在容积率大小对房产价格的影响、不同的用途对房产价格影响不同、同一区域不同容积率对房产价格的影响。
二、土地容积率对房产价格影响的方法研究土地容积率主要城市用地上允许修建的建筑总面积和地块面积的比值，根据《容积率指标计算规则》中的有关规定，土地容积率的计算公式为：容积率=地块上总建筑面积/地块面积。
在城市建设过程中土地容积率对房产价格有着十分重要的影响，能够真正的反映出土地利用强度。
对城市区域内同一个地块而言，容积率的大小直接决定了建筑面积，容积率越高、建筑面积越大，同时说明了土地利用的强度越大。
在商品经济的大环境下，商品房的价格和容积率呈现正比关系，但是由于我国实际国情的影响，决定了城市建设土地的使用必须同时满足综合经济效益和社会发展的需要，因此土地容积率与房产价格的影响并非仅仅是单纯的正比关系。
在对土地容积率与房产价格关系的研究过程中，最常用的是德尔菲法和样本点分析法。
其中德尔菲法（ delphi method），主要是采用背对背的通信方式征询专家小组成员的预测意见，经过若干次的讨论，使专家小组的预测意见趋于集中，最后做出符合市场未来发挥趋势的预测结论。
关于划拨土地的价值评估分析发表时间：2009-02-24T15:14:31.920Z 来源：《中小企业管理与科技》供稿作者：姜永权许亚光[导读] 国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。
为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。
摘要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。
为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。
文章在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。
关键词：划拨土地价值构成评估0 引言对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。
利用容积率估算土地价值分析
[摘 要] 城镇建设用地越来越少，房地产开发项目前期对土地价值的估算凸显重要。
本文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解，以及它们约占建安工程费
的比率，举例说明利用容积率估算土地价值。
[关键词] 房地产开发 成本 费用 容积率 土地价值
在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资，
就会发生土地费用。不论投资经营者还是出让转让者，哪一方都需对土地价值心知肚明。目
前，全国各地城镇规划区土地价值越来越贵，可以说日新月异，这就更需要时常关注房地产
市场和估算土地价值空间，以便对项目作出经济效益评价和投资决策。
要想得知土地价值空间，首先需掌握房地产项目各项费用的构成。其构成依项目的类型、
地点不同而有其自身的特点，对于一般房地产开发建设项目而言，有项目开发成本和开发费
用两大部分组成。
开发成本包括：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设
施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。
开发费用包括：与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
(一)开发成本
1.土地费用：开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用，包含国家收缴的土地使用
权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补
偿费。
国家收缴的土地使用权出让金：在城镇规划区内，土地使用者支付土地出让金的估算可
参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积
率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政
府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限
等因素修正得到。
农村集体收取的土地征用费：可参照国家和地方有关规定进行。
拆迁安置补偿费：已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建
设项目使用，新用地单位应按规定给以补偿。
2.项目前期费用：主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、\"
三通一平\"等费用。约占建安工程费的8%～15%左右。
3.建安工程费用：指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建安工程建设的总费用，
主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内外装修工程费等。其可采用单位指标估算
法、概算指标估算法及类似指标估算法等估算。
4.基础设施费用：它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、
排洪、电讯、环卫、等工程费用。约占建安工程费的15%～20%左右。
5.公共配套设施费：指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。约占建安
工程费的5%～10%左右。
6.不可预见费：它包括基本预备费和涨价预备费。约占建安工程费的5%左右。
7.开发税费：项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，
应根据当地有关法规标准估算。约占建安工程费的55%～60%左右。
(二)开发费用
1.管理费用：开发商组织管理项目开发建设所发生的费用。约占建安工程费的5%～10%
左右。
2.销售费用：指项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代
理的各项费用，主要包括广告宣传费、销售代理费和其他销售费用。销售费用约占建安工程
费的10%～15%左右。
3.财务费用：指为项目建设筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费
用(如汇兑损失等)。约占建安工程费的5%～10%左右。
(三)利用容积率快速估算土地价值
房地产开发项目在规划条件内，最低土地价值和最大化利用土地、提高容积率，是开发
商逐利之根本。而土地出让者是据理争取更高的土地价值。则双方需在合理的土地价值空间
内达成一致、互利共赢。
容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比，即：V=M/N;我国《城市居住区规划设
计规范》规定最大容积率为：多层1.7，中高层2.0，高层3.5。
设：A——为土地价值的测算值(万元/亩)
L——为不含土地费用的单位建筑面积的项目费用(万元/㎡)
S——为房地产开发项目单位建筑面积的销售均价(万元/㎡)
则：A=667×V(S-L)(万元/亩)，它是一个估算值，反映某测算城镇区位、一个时段土地
价值的参考值，据此可商榷土地费用。
例：2008年某市镇规划区内，某地方倒闭企业所占用地块需旧城改造为居住小区，一
房地产商拟投资开发建设，现需测算这块地价，做到心里有数好商谈。这块土地平整、面积
为56.46亩，南、北两侧规划临路，东、西为侧组团路;用地内既有建筑物和设施一并纳入
地价。
经调研得：取容积率V=1.5;建安工程费(类似工程)取B=860元/㎡;项目前期费用取
10%B，基础设施费用取17%B，公共设施费用取8%B，不可预见费用取5%B，开发税费取55%B，
管理费用取5%B，销售费用取10%B，财务费用取5%B;
以上九项合计为：L=115%B+B=(1+1.15)×860=0.1935万元/㎡，该商品住宅销售均价预
计为S=0.26万元/㎡，则：A=667×V(S-L)=667×1.5×(0.26-0.1935)=66.5万元/亩。考虑
开发商利润后，土地价值在每亩50万左右，可参此洽商土地费用。
