【房地产】大豪山林山庄投标书

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一、上海市不墅市场总体概况

上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、不有人文内涵和历史价值的各式不墅建筑。从英国乡村式的沙逊不墅到哥特式的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署不墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海不墅的进展，是当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。

解放后上海市不墅市场的开发热潮大体分成了三个时期：

从80年代后期到90年代中期，上海第一轮不墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建筑100余个楼盘，交付使用约70个，平均销售率达80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润，治理不到位，第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。

第二轮不墅开发热从98年下半年起，内销不墅的开发以全新的理念和模式给不墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜亮、风格多样，交通便利、配套齐全，不同档次、各有风格，城交结合、各具特色。面向中、高层消费者，以总价40-80万元、80-200万元、200万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。

第三轮不墅开发热从99年至今，专门2000年是一个“不墅年”，从目前的形式看，度假式不墅、生态型不墅、具有时代风格的不墅、量身定做的不墅等等个性化、环保化、节能化的不墅成为需求者的青睐。

不墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最高境域。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层治理人员等需购买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着WTO的步伐临近，优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观，独具品质的高档不墅市场正在悄悄升温。 人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回来自然、提升生活质量的“出城”发生了庞大变化。

据统计，目前沪市不墅中最为走俏的面积在150-280㎡/套，均价在4000元/㎡左右，总价在50-180万元/套的中低档不墅，而从今年下半年开始，又将有大体量的不墅社区冲击住宅市场，估量明年楼市将显现中低档不墅与高品质、高总价不墅统领市场的格局。

（一）、供求关系

统计到2000年止，上海不墅市场的开发总量为1500万平方米左右，目前建筑量达700-800万平方米，要紧集中在虹桥地区、沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少数地区。按照交易中心的统计数据显示，去年开盘就达到七成以上不俗业绩的不墅物业为数许多。从调查的结果能够看出上海不墅的市场供求关系：供应量因受控而定量生产，市场需求呈上升、多样化进展。

在供应市场上的要紧优势体现在地段、建筑风格、小区环境、人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业治理等方面。它们有的以建筑风格取胜，有的以综合环境见长，有的以人造市场或自然景观引领市场，有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业大多数分布在交通便利、自然环境状况良好的城郊结合部位，总价在40-80万元之间。目前沪市中低档不墅占70%，而这一需求层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及都市周边地区的配套设施和生活条件的改善，个性化、物美价廉、注重文化内涵等大规模不墅群将赢得市场青睐。据权威人士推测：今年上海购买不墅的消费者占全部住宅商品购买者的15%，在今后的几年中这一比例还会连续上升。

（二）、销售量 去年本市商品房的竣工量超过销售量135万平方米，虽为近5年来的最小增量，但有关于1999年底已超过1200万平方米存量而言，又增加10%以上的存量。

1.房产金融服务业的迅速进展，有力促进了有效需求。

2000年本市归集公积金81.5亿元，累计归集376.6亿元；当年发放公积金贷款86.5亿元，累计发放公积金个人购房贷款258.4亿元。至2000年底，本市个人商业个人住房贷款余额341.4亿元。支持率达63.1%。

2.活跃的旧房交易，提升了市民购置新房的能力与热情。

去年底，本市已出售公房136.4万套，占全部可售公房的70%以上，已售公房上市成交4.3万套，比上年增长1.2倍；成交金额52.7亿元，增长1.4倍。旧住宅交易的迅速进展，此机此举极大的提升了市民购置新房的支付能力。

3.WTO的来临，高档住宅、不墅的价格将止跌回升。

一是因为该类房屋价格近三年来已下跌38.8%，跌幅最大的达50%以上；

二是该类楼房可供量在减少，供求趋于平稳；

三是我国入世在即，商机增加，经济进一步进展，必将促进需求量的增加。

4.市民居住观念更新，住郊区逐步被认可。

在生活水平的持续提升下，居民住房消费观念逐步更新，各种不同风格的单幢不墅、联体不墅由于规划合理、环境优美、交通便利而受到市民的喜爱，价格水平已连续两年上涨，随着需求量的上升，价格水平仍呈上升趋势。

（三）、销售对象 目前，不墅商品的开发差不多走出了过去一味追求高档豪华的单一模式，一些品质和配套设施具有不墅特点的房屋类型层出不穷，排屋、双层住宅、双复式公寓、里弄住宅、新独院住宅等商品房大量涌现，使不墅集聚多元化的市场特点。

综观当今不墅市场，从销售需求对象分析，既有面向富豪的豪华型独立不墅，又有面向富裕的中产阶层的联体或双复式不墅，还有面向工薪阶层的联排式不墅、里弄式住宅和新独院住宅。由此，购买的客户大致可分为三大类型：

将不墅作为休闲度假住宅

将不墅作为日常生活型住宅

将购买不墅作为一种投资方式

（四）、价格

目前，上海楼市面临前所未有的进展机遇，国民经济水平达到中等国家收入水平。一旦加入WTO，个人消费商业贷款规模将迅速扩大。公积金住房贷款范畴已扩大到个人旧房交易，房地产证券化试点启动在即，房产企业上市开禁，货币化分房改革已取得长足进展，各种税费将进一步减轻。此外，商品房价格下跌多年，2000年的跌幅与1999年相比，跌幅明显减少，2001年更是出现出可喜势头。

基于以上判定：

商品房价格将小幅上扬，但升幅有限；

不墅市场消费活跃，需求层与价格两两出跳。

（五）、区域分布

按照不完全统计，上海不墅市场从1992年起至今开发的不墅楼盘约160多个，可建筑面积1000万平方米左右，目前正在交付使用和正在建筑的总量约700万平方米。从市场调查的结果和分析的数据能够看出上海不墅市场的商品分布情形。

1．市中心区域

土地的稀缺使物业显要宝贵，通常物业有租有售。地处桂平路的牡丹园不墅在销售中战绩不俗，高要求的物业治理、景观和空气质量，使得楼盘价一路飙升。此类不墅差不多价都在200万元以上。个不精品如静安南草坪花园，以其地处市中心和毗邻苏州河的天然优势将单价一升再升。

2．虹桥地区

90年代初，虹桥开发区是上海外销不墅集中区域，相继开发了定位高档的高品质不墅住宅。虹桥金斯、皇朝不墅、奥玎宫廷不墅等品质物业的建成，吸引了众多人气，物业售价一样都在10000元/㎡左右。“入住虹桥”一度成为身份与富贵的象征。

3．沪青平沿线

该区域不墅开发较早，318国道的便利优势使其得天独厚，规模性的不墅“媚眼”频频。区内不墅住宅各具特色，风姿万千，有依傍淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城，有太阳岛温泉高尔夫、西郊庄园等稀缺性不墅，有环境幽雅的海天花园、康虹花园、东方明珠等休闲性度假不墅。

大豪山林山庄处于沪青平沿线区域，在本案周边有拥有上海唯独的夜光标准高尔夫球场的银涛高尔夫不墅；在银涛高尔夫以北、本案以南是规划300亩的高档不墅区——长堤不墅，据悉当前该土地差不多在做项目前期规划与方案。这两个楼盘将在不同程度上对我们造成一定阻碍。

4．浦东板块

继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区，在东片的内外环线之间，有形成以金桥、华夏、张江、康桥为区域核心的不墅住宅区，金桥“闺秀”——碧云不墅；销售火爆的汤臣高尔夫、汤臣豪园；占地3000亩超大规模的康桥半岛，以新独院住宅概念推出后，更将该区域推到投资者面前，而连续推出的150-300万单体不墅，区域上市量不亚于金桥。

5．莘松（九亭）地区

西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。以松江九亭镇为中心，借地铁轻轨、快速干道、莘松立交桥等立体网络交通契机，独立式、联体不墅居住城密集于网络交通周边，形成快速都市生活特点，引得近30家开发商汇聚九亭斗法，其中“新上海里弄人家”、“悦景苑”成为该类不墅的典型代表；顾戴路拓宽竣工半年以来，区域房地产进展迅速，一大批不墅产品介入其中，使中、高档消费概念初露雏形。当代艺墅、圣淘沙花园等物业借自身品质与交通之地利，拔升了区域内不墅住宅的整体形象。

6．嘉定南翔地区

该地区不墅集中于南翔古镇，多以独立式不墅为主。平均售价在6000元左右，租金在3000元/天左右。租售并举的策略是当地不墅楼盘销售的特色。“嘉华山庄”、“上佳不墅”等物业的上市也满足了当地高消费者的需求。

（六）、上海以后5—10年不墅市场推测

20年的改革开放使上海人民生活水平改天换地，生活品质、家居环境成为人们不约而同的追求。“居新独院住宅，居郊区化”的思想观念成为人民全新理念，虹桥、莘松、青浦、浦东等区域的联排、联体、独立式、双层复式连续热销便是证明。

上海以后5年中将实施“153060”、“二环十射”、“一城九镇”，沪杭、沪宁高速公路将建复线，318国道上海至湖州段将封闭式高速公路，并与外环线、延安高架直截了当相通，浦东地区日趋发达的公路网，城郊车程的大幅缩短（半小时），构成了上海今后的腾飞。按照市统计局有关数据表明，从99年起不墅物业建筑面积与销售面积每年以15%左右的速度递进，2000年购买各类不墅的客户占购房总数的15%左右。

从国际上房地产市场的进展和住宅商品化消费层次来看，客户要紧集中在中高收入阶层，市场出现两大主流产品：一类是市中心的高档住宅，另一类是在交通便利的城郊结合部的不墅。而低收入阶层，要紧是以租赁居住解决住房咨询题。

目前，上海房地产市场在经历了几个轮次的反复后，逐步以较成熟的轨迹进展。市场及客户出现多元性，各个档次楼盘及不同需求客户互相对应。因此，在以后5-10年内，沪市房产市场将出现以下趋势：

高收入者以不墅、联体不墅和市中心的高级公寓为主，其中联体不墅需求旺盛。

中等收入者以市中心边缘区域新建的120-180平方米，总价60-80万元，交通便利、功能齐全的住宅为主。

低收入者以存量低价房和二手房为主。

并随之显现以下几种特点：

1.追求生态效应

随着经济的进展，人口的膨胀，对自然资源无克制的开发利用和臭氧层的破坏，全球性的环境恶化，生态失衡已日趋严峻。因此，可连续进展的观念和环保呼声已更加引起人们的关注；回来自然、崇尚自然、追求自然的价值取向越来越广泛而深入地为各阶层人士，专门是不墅消费群体所同意、青睐。

2.崇尚个性住宅

个性化住宅是社会经济进展到一定时期在房地产业中衍生的必定产物，是社会需求日益多样化，生活水平持续提升在住宅消费领域的市场反映。

当人们在满足差不多的需求、一样需求的情形下，便自然会产生新的需求，更高层次的需求。前者的需求往往具有共性特点，后者的需求则表现出更多个性色彩。这种“共性 个性”的需求转化，是一种普遍的规律现象。