精装管理材料

检查移交的准备工作：

• 检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。

• 过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。

• 工程进展到80%左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断的将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心，组织要有序，检查落实要彻底。

• 其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，绝对不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。

• 第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。

• 第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。

• 本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。

瓷砖的采购、结算事项：

尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应该注意以下问题：

• 瓷砖的损耗远大于定额值。这主要是由于排版引起的，与施工损耗无关。我们参与的工程墙砖损耗最大超过34%，全屋平均损耗常常约16%。

• 第二点，墙砖采用无缝砖时，很容易凸显规格尺寸方面的偏差。

• 第三点，在排版设计时，如能避免一些特殊的拼花方式，将对质量产生积极的作用。一些样板房设计可以采用复杂的切割、斜拼方式，但是大规模施工时很不容易保证施工质量，最好予以避免。

• 第四点，瓷砖的供货要保证同一型号，同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确的计算瓷砖的用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10%以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做好预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。

• 最好按照每一色号准备2%的瓷砖用于物业维修。

瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫的保证其供货。

瓷砖的供应没有想象的麻烦，多数时候是施工单位与厂家直接联系，建设单位只需要履行简单的审批手续而已。倒是结算时容易因为损耗问题产生争执，因此，强烈建议在投标阶段即十分关注损耗的正确计算，在执行过程当中抽专门时间核定损耗率，以利结算。

天花角线：

大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。

有些设计将天花角线设计为木条线，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。

扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。

可以用中密度板代替石膏天花角线吗？

天花角线在不同位置时对观感的影响。

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铝合金吊顶

卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。

收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。

安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。

乳胶漆的用量：

乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7㎡/L、底漆12 ㎡/L比较公平（随产品不同略有差别）。

几个里程碑的节点计划

• 开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。

• 泥水完工：自开工之日起，不超过50天。

• 乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。

• 门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。

• 木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。

• 门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。

• 卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。

• 五金件：第85天完工。

• 内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。

• 小业主开放：第90~100天左右比较合适。

• 监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。

进度管理：

• 设计一个动态表格，掌握宏观进度

• 设计一个表格，控制移交进度

• 提高管理班子的执行力

• 对影响进度的各种因素要有预案

• 整改验收阶段的应急措施

检验标准

• GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》

• GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》

• DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》

• 各地政府发布的分户验收标准

• 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同

• 实用的检验标准是菜单式问题清单

• 过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金

管理体系的建立：

统一的工程管理体系客户的工程管理体系咨询公司的管理体系供应商在本工程上的管理体系关键流程管理程序P—1，2…沟通评估沟通评估

质量通病防治---瓷砖空鼓：

• 规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打重来。

• 基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。

• 基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。

• 墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。

• 采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。

• 门边、门头位置尤其要防止空鼓。

• 在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。

• 瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。

质量通病防治---地砖空鼓：

• 规范对地砖的空鼓稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。

• 砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。

• 为尽量减少空鼓，建议的措施如下：

 铺贴前楼面板要湿润。

 干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。

 采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。

 铺完之后24小时以上严禁上人。

 采取养护措施对防止空鼓大为有礼

质量通病防治---墙地砖色差

• 损耗比定额规定大得多。

• 瓷砖的供货獒保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确的计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同上写明，至少保有供货总量的10%以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。

• 预留2%瓷砖用于维修。

质量通病防治—吊顶不平变形开裂

• 吊点及挂件节点出现虚假受力情况。

• 龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。

• 石膏板钉钉位置、间距不正确。

• 缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。

• 可耐福吊顶体系。

• 有关工艺措施。

质量通病防治—乳胶漆感观不佳

• 乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢工出细活。

• 尽量减少其他工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。 • 工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。

• 阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。

• 透底。

• 流坠。

• 起粉。

• 慢干。

• 回粘。

• 发霉。

• 返锈。

• 变色和褪色。

• 起泡

• 白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。

质量通病防治—其他问题

• 铝扣板天花露缝：采用咬合式断面。选用较厚的产品。灯具一次安装就位。

• 大面积的石材窗台板非常容易空鼓。补救的办法是贴好后连续养护。

• 木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！

• 五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。

• 快交工时发现管道渗漏：

 移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了。

 施工过程中的损坏也不在少数。

 有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意。

 跳闸或者相序错误

 不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查。

 除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障。

质量问题分类统计

• 按照阶段分类：

 施工阶段发现的质量问题；

 入伙移交时发现的质量问题；

 入伙6个月内发现的质量问题；

 入伙6个月后发现的质量问题。

• 按照问题原因分类：

 设计缺陷；

 材料缺陷；

 施工缺陷；

 使用不当；

 服务不好。

• 按照建筑部品分类：

 建筑结构部品；