商业地产市场调查方法业态组合及招商策略
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商业地产销售中的市场调研与分析方法
商业地产销售中的市场调研与分析方法在商业地产销售中，市场调研和分析是至关重要的环节。
只有通过深入了解目标市场的需求和竞争情况，销售人员才能制定出有效的销售策略，提高销售业绩。
本文将介绍一些常用的市场调研与分析方法，帮助销售人员更好地把握商业地产销售机会。
一、目标市场分析目标市场分析是商业地产销售的第一步。
销售人员需要确定自己的目标市场是哪些区域，哪些行业，以及目标客户的特点和需求。
可以通过以下方法进行目标市场分析：1. 市场调查：通过实地走访、电话调查、网络调查等方式，了解目标市场的潜在客户数量、行业特点、竞争情况等信息。
2. 数据分析：利用市场调研机构、行业协会等公开数据，分析目标市场的规模、增长趋势、竞争格局等，帮助销售人员更好地了解市场状况。
3. 客户分析：通过对现有客户的分析，了解他们的特点、需求和购买行为，从而找到潜在客户的共同特点，为销售人员确定目标市场提供依据。
二、竞争对手分析了解竞争对手的情况对于商业地产销售至关重要。
通过竞争对手分析，销售人员可以了解竞争对手的优势、劣势、定位和销售策略，从而制定更有竞争力的销售策略。
以下是一些常用的竞争对手分析方法：1. 竞争对手调查：通过调查竞争对手的产品、定价、促销活动等信息，了解他们的销售策略和市场占有率。
2. SWOT分析：对竞争对手进行SWOT分析，即分析其优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats），帮助销售人员了解竞争对手的整体情况。
3. 价值链分析：通过对竞争对手的价值链进行分析，找出其核心竞争力所在，从而制定相应的销售策略。
三、客户需求调研了解客户的需求是商业地产销售成功的关键。
只有了解客户的需求，才能提供符合其需求的产品和服务。
以下是一些常用的客户需求调研方法：1. 问卷调查：通过设计问卷，了解客户对商业地产的需求、期望和满意度，从而改进销售策略和产品设计。
最全最完整商业地产招商策划方案
最全最完整商业地产招商策划方案一、项目概述1.项目位置：位于我国某大城市核心商圈，交通便利，人流量大。
2.项目规模：占地面积xx平方米，建筑面积xx平方米，共有xx 层，包括地上xx层，地下xx层。
3.项目业态：涵盖购物中心、步行街、餐饮、娱乐、办公等多种功能。
二、市场分析1.竞争分析：周边有xx家购物中心，其中xx家与我们项目规模相当，竞争对手的优势与劣势分别是什么。
2.客群分析：目标客群年龄、性别、职业、消费水平等特征。
3.招商方向：根据市场分析，确定招商方向，如引进知名品牌、特色商家等。
三、招商策略1.品牌引进策略：筛选优质品牌，确保项目品质。
2.招商优惠政策：制定租金优惠、装修补贴等政策，吸引商家入驻。
3.营销推广策略：通过线上线下渠道，扩大项目知名度。
四、招商流程1.招商筹备：成立招商团队，明确招商目标、任务、时间节点等。
2.招商渠道拓展：通过网络、展会、行业交流等多种渠道，寻找潜在商家。
3.商家评估：对有意向的商家进行评估，包括品牌知名度、经营实力、信誉度等。
4.商家谈判：与评估通过的商家进行谈判，达成合作意向。
5.签约入驻：签订正式合同，商家开始装修入驻。
五、运营管理1.商家服务：提供一站式服务，包括政策解答、手续办理等。
2.项目推广：通过活动策划、媒体宣传等手段，提升项目知名度。
3.租金管理：根据市场行情，调整租金价格，确保项目盈利。
4.物业管理：提供优质物业服务，确保商家和消费者的满意度。
六、风险防控1.商家信誉风险：对商家进行严格筛选，确保其信誉度。
2.市场风险：密切关注市场动态，及时调整招商策略。
3.法律风险：确保项目合法合规，避免产生法律纠纷。
七、项目评估2.项目运营评估：对项目运营情况进行评估，找出问题，制定改进措施。
注意事项：1.招商定位要清晰别看商业地产招商听起来挺简单，但定位不清可是大忌。
你得分清楚自己要引进的商家类型，是高端品牌还是亲民路线，是潮流新锐还是传统老字号。
商业地产招商市场调研方案
商业地产招商市场调研方案背景简介随着经济的发展和城市化进程的加快，商业地产的投资和招商活动日益增多。
为了能够更好地把握市场需求和竞争态势，我们有必要进行商业地产招商市场调研，以便为投资方提供更准确的市场情报，为商业地产项目的推进提供参考和依据。
调研目标1. 研究当前商业地产市场的整体发展状况和趋势，了解市场主体的构成和规模；2. 分析消费者对商业地产项目的需求和购物方式的变化；3. 调查竞争对手的项目情况和市场占有率；4. 了解消费者对商业地产项目的期望和满意度。
调研内容和方法1. 研究市场的整体发展状况和趋势a. 收集和分析相关的宏观经济数据，如国内生产总值、消费支出、零售销售额等；b. 调查和了解当地政府在商业地产领域的投资政策和规划；c. 跟踪商业地产市场的新兴业态和发展趋势，如文创产业、体验式购物等。
2. 分析消费者需求和购物方式的变化a. 通过问卷调查、访谈等方式，了解消费者对商业地产项目的需求，如购物、娱乐、休闲等；b. 研究消费者购物行为的变化，例如线上购物的增长、跨境电商的兴起等；c. 调查消费者对商业地产项目品牌和定位的关注程度，以及商业地产对于社交、文化活动的需求。
3. 调查竞争对手的项目情况和市场占有率a. 分析当地重要商业中心的品牌商业地产项目，如商场、购物中心等；b. 调查竞争对手的项目规模、租金收益、品牌入驻情况等；c. 了解竞争对手的品牌定位、营销策略和消费者口碑。
4. 了解消费者对商业地产项目的期望和满意度a. 进行用户调研，包括问卷调查、访谈等方式，了解消费者对当地商业地产项目的期望和评价；b. 研究消费者对商业地产项目的满意度，包括环境、服务、品牌入驻情况等。
调研计划和时间安排1. 数据收集阶段（1个月）：收集和整理市场数据、调查问卷等资料；2. 调研分析阶段（2个月）：分析市场情况和消费者需求，起草调研报告；3. 报告撰写阶段（1个月）：整理分析结果，撰写调研报告；4. 报告提交和汇报（1周）：提交调研报告，并对结果进行汇报。
商业地产招商策略
商业地产招商策略
首先，定位和目标市场分析。
商业地产的定位和目标市场分析是招商
策略的基础。
开发商需要了解目标市场的需求、消费习惯和潜在竞争对手，以便有针对性地吸引商户入驻。
定位和目标市场分析应包括人口结构、消
费水平、市场容量、竞争态势等因素。
其次，多样化的商业组合。
商业地产应该提供多元化的商业组合，满
足消费者多样化的需求。
例如，可以引入不同类型的商户，包括大型零售店、专卖店、餐饮店、娱乐设施等，以及提供不同的服务和体验，如超市、健身房、美容院等。
多样化的商业组合可以吸引更多的目标顾客，增加商
业地产的吸引力和价值。
第三，优惠政策和服务。
商业地产开发商可以提供一系列的优惠政策
和服务，吸引商户入驻。
例如，提供降低租金或租金补贴的政策，提供免
费的装修或设备设施，提供市场营销和宣传支持等。
这些优惠政策和服务
可以减轻商户的经营成本，增加他们的利润空间，进而增加商业地产的吸
引力。
第四，品牌合作和推广。
商业地产可以通过与知名品牌合作，增加商
业地产的知名度和吸引力。
合作品牌可以为商业地产带来更多的顾客和流量，提高商业地产的租金和收益。
此外，商业地产开发商还可以通过各种
宣传和推广手段，如广告、促销活动、线上线下宣传等，提高商业地产的
曝光度，吸引更多的商户入驻。
总之，商业地产招商策略是一个综合性的工作，需要考虑多个因素和
要素。
开发商应根据市场需求和自身优势，制定相应的招商策略，不断创
新和改进，以增加商业地产的吸引力和价值。
商业地产开发与招商方法
商业地产开发与招商方法商业地产开发是指将土地及建筑物用于商业目的，以创造利润和增加投资回报率。
在商业地产开发过程中，招商是至关重要的环节，它是吸引商家入驻项目并为业主带来持续现金流的重要手段。
下面将介绍商业地产开发与招商方法。
一、市场调研与定位在商业地产开发之前，开发商需要进行全面的市场调研，了解当地的经济情况、商业环境和消费者需求等信息。
这包括研究人口密度、人口结构、人均收入水平、消费习惯等，以确定目标客群和商业定位。
通过市场调研，开发商可以更好地了解市场需求和竞争格局，为后续招商活动提供有力支持。
二、商业项目规划与设计商业项目规划与设计是商业地产开发的基础工作，也是吸引商家入驻项目的重要因素。
开发商需要根据市场调研结果，确定项目规模、定位和功能布局等。
在商业地产规划与设计中，需要充分考虑商家的需求和消费者的购物习惯，合理设置商业区域、停车场、餐饮区等，提供全方位的商业配套设施。
同时，商业地产的建筑外观设计也非常重要，能够吸引顾客注意并提升项目的形象和品牌价值。
三、品牌运营与市场推广商业地产开发完成后，开发商需要进行品牌运营与市场推广。
品牌运营是将商业地产打造成有吸引力和竞争力的品牌，通过建立品牌形象和品牌价值，吸引商家入驻项目。
市场推广是通过各种媒体和渠道，宣传推广商业地产项目，增加知名度和曝光率，吸引消费者前来购物。
品牌运营和市场推广是吸引商家和消费者的重要手段，需要定期进行市场调研和策划创新的推广活动，提高项目的知名度和吸引力。
四、灵活的招商策略与服务招商是商业地产开发的核心环节，成功的招商可以为项目带来丰厚的利润和长期租金收入。
在招商过程中，开发商需要制定灵活的招商策略，根据项目特点和市场需求，找准目标客户和商家，进行定向招商。
同时，开发商还需要提供全方位的服务，包括商铺装修、运营指导、物业管理等，提高商家的经营水平和满意度。
五、租金优惠和长期合作在商业地产招商过程中，开发商可以通过提供租金优惠和长期合作来吸引商家入驻。
商业地产项目招商管理策略
商业地产项目招商管理策略1.项目定位及市场分析在商业地产项目招商管理策略中，首先需要明确项目的定位，确定目标客户群体，进而进行市场分析。
通过研究市场需求、分析竞争对手的情况、调查市场潜力等手段，评估项目的商业价值，并为招商工作提供决策依据。
2.市场营销策略在市场营销策略中，需要制定合理的定价策略，根据项目的定位和地理位置确定租金标准，并考虑市场需求进行适当的调整。
同时，需要制定市场推广策略，通过宣传、广告、媒体报道等方式，提高项目的知名度和曝光度。
3.招商策略招商策略是商业地产项目的核心要素之一、在招商策略中，需要根据项目的定位，选择合适的租户类型，制定招商目标和计划，明确入驻标准和条件，以及与租户的协商和签约等事项。
同时，还需要根据项目的特点，开展差异化招商，通过引进品牌商户和创新业态，增加项目的吸引力和竞争力。
4.招商团队建设为了有效执行招商策略，项目需要建立专业的招商团队。
这个团队应当由经验丰富的招商人员组成，包括市场分析师、租务经理、营销人员等。
团队成员需要具备良好的市场洞察力、协商能力和沟通能力，以便更好地与租户进行合作，并解决一些潜在的问题和困难。
5.租户管理与服务商业地产项目的租户管理和服务非常重要。
在项目运营过程中，需要与租户保持良好的沟通和合作，及时解决各类问题，提供优质的售后服务。
可以通过定期开展商户会议、定期巡查、满意度调查等方式，了解租户的需求和意见，并采取相应的措施进行改进。
6.品牌营销在商业地产项目招商管理策略中，品牌营销是一个关键环节。
通过引进知名品牌、举办特色活动、联合推广等方式，提升项目的品牌价值和知名度，吸引更多的租户和消费者，进而增加项目的商业价值和经济效益。
7.持续创新和改进总结起来，商业地产项目招商管理策略是一个复杂而系统的工作，需要综合考虑项目定位、市场需求、招商策略、市场营销和租户管理等因素。
只有通过科学的策略制定和精细的管理执行，才能提高项目的入驻率和商业价值。
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案_策划方案_
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。
商业地产招商方案范文一一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)2.1商铺部分：约15000㎡2.2商住部分：销售住宅：约17000㎡返迁住宅面积：约10000㎡2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)2.4地下建筑：约6000㎡3.相关部门给定的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点(略)4.用地红线图(见附件)三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
商业地产招商策略要点 业态品类落位有讲究
运营管理与策略是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。
现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。
随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。
选择依据对于一个大型的商业地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业地产中一直呈上升趋势。
目前商业地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店……在确定了商业地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、需求分析1.目标客群：确定适合商业地产的目标客群，如企业总部、零售商、餐饮业等；2.地理位置：考虑区域的人口密度、经济水平、交通便利性等因素；3.市场需求：研究当地商业市场的发展趋势、消费习惯，找到潜在商机。
二、定位策略商业地产的定位至关重要，可以选择以下定位策略之一：1.品牌定位：通过合作建立品牌效应，吸引知名品牌入驻；2.主题定位：打造独特的主题或风格，如文化艺术区、科技创新中心等；3.组合定位：结合不同业态的商铺，满足多样化的需求。
三、招商目标根据需求分析和定位策略，确定招商目标，包括：1.目标租户：明确招商对象，如跨国公司、知名品牌、本地企业等；2.租赁面积：确定需要招商的商铺数量和面积；3.营业额预期：设定租户的营业额指标，增加租金收入。
四、营销推广营销是商业地产招商的关键环节，以下是一些营销推广策略：1.宣传媒体：选择合适的媒体进行广告宣传，如电视广告、户外广告、网络广告等；2.活动策划：组织各类线上线下活动，吸引目标客群的关注；4.合作推广：与当地商圈、企业协会等合作，互相推广，增加曝光率。
五、招商条件为吸引租户，应提供有吸引力的招商条件，包括：1.优惠政策：提供租金优惠、装修补贴等优惠措施；2.设施设备：提供现代化的设施设备，如空调、Wi-Fi等；3.商业配套：提供商业配套服务，如停车场、后勤管理等；4.环境优势：打造绿化景观、舒适的商业环境。
六、团队建设建立专业的招商团队，包括：1.项目经理：负责招商策划和执行、协调内外部资源；2.商业顾问：负责市场研究、招商推广等工作；3.客户经理：与潜在租户进行沟通和谈判，推动签约工作；4.运营管理人员：负责商业地产的日常运营管理。
七、评估与改进定期评估招商策划的效果，并根据市场变化进行调整和改进：1.租赁率评估：评估招商策划的租赁率，分析租户的入住情况和满意度；2.销售额评估：评估租户的营业额完成情况，分析商业地产的盈利能力；3.市场调研：定期调研市场需求的变化，更新招商策略；4.与租户沟通：与租户保持良好的沟通，了解他们的需求和建议。
商业招商方案
商业招商方案第1篇商业招商方案一、项目背景随着市场经济的发展，商业地产行业竞争日益激烈。
为了提升项目知名度，吸引优质商家入驻，提高商业氛围，现制定以下商业招商方案。
二、项目目标1. 提高项目知名度，树立品牌形象。
2. 招商引资，实现商家结构优化。
3. 提升商业氛围，促进消费升级。
三、招商策略1. 精准定位：根据项目地理位置、周边环境、消费群体等因素，明确项目定位，筛选符合定位的优质商家。
2. 差异化竞争：突出项目特色，吸引具有独特品牌魅力和较高消费水平的商家入驻。
3. 优惠政策：制定合理的租金政策，给予优质商家一定的优惠政策，如免租期、装修补贴等。
4. 联合推广：与商家共同开展宣传推广活动，提高项目知名度，实现互利共赢。
四、招商对象1. 餐饮业：特色餐厅、主题餐厅、知名连锁餐饮品牌等。
2. 零售业：品牌服饰、化妆品、家居用品等。
3. 娱乐休闲：电影院、健身房、亲子乐园等。
4. 生活服务：银行、药店、便利店等。
5. 教育培训：早教机构、艺术培训、外语培训等。
五、招商流程1. 市场调研：分析周边商业环境，了解竞争对手情况，为招商提供数据支持。
2. 制定招商方案：根据市场调研结果，制定招商目标、招商策略和招商政策。
3. 宣传推广：利用线上线下渠道，开展项目宣传推广活动，吸引潜在商家关注。
4. 商家筛选：对意向商家进行资质审核，筛选符合项目定位的优质商家。
5. 商务洽谈：与商家进行洽谈，了解商家需求，介绍项目优势，达成合作意向。
6. 合同签订：与商家签订租赁合同，明确双方权利义务。
7. 商家入驻：协助商家办理相关手续，确保商家顺利入驻。
六、招商政策1. 租金政策：根据商家经营类型、品牌知名度、租赁面积等因素，制定合理的租金标准。
2. 免租期：根据商家租赁面积和品牌影响力，给予一定期限的免租期。
3. 装修补贴：对于品牌形象好、装修标准高的商家，给予一定金额的装修补贴。
4. 宣传推广：与商家共同承担宣传推广费用，提高项目知名度。
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商业地产市场调查方法、业态组合及招商策略商业地产市场调查方法市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。
商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内 1部资料；5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
2显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。
我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。
商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
3业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。
目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。
4购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
五、市调方式方法5目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：1、实地观察法通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。
有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
商业街招商策略商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。
它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍6大街，等等。
在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。
定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。
一、商业街的定位1、商业街的商业主题。
即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。
例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。
与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。
2、商业街的社会主题。
即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。
例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。
案例：某商业街的定位启示录项目选址该项目周边具备成熟的商业环境周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品竞争对手市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等7该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；市场调查项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；发现商机能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士确定目标客户“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的进行项目定位商业街餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店食品类：红酒、雪茄等保键品类：药店、护肤用品店等商业街布宠物用品类：猫、狗粮及用品休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖等；二、选择最佳业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。