停车场管理方案
第一章停车场运营管理方案
一、运营管理服务内容
1、停车场进出口控制及收费；
2、停车管理及安全防范；
3、停车场保洁服务；
4、设备设施维护维修服务；
5、停车场运营管理增值服务。
二、运营策略
1、总体策略
根据停车场现场情况，制订符合本场结构及交通流特点的运营管理模式，打破始终不变的停车场旧有原则和方法，精简工作人员，避免用工荒，有效控制和降低运营成本，增加经营利润。
2、出入口及泊位区使用策略
根据本场交通流特点和实际的流量状况，制订合理的出入口及泊位区运行方案，以在满足使用需求的前提下，减少收费员、安全员数量，降低设备能耗，有效控制停车场的运营管理成本。
3、停车场管理系统建设策略
（1）智能收费系统。在此基础上，对智能收费系统、停车引导及车位照明系统进行功能扩展，使之兼有出入口实时监控、入场车辆外观拍照、场内实时监控及突发事件录像、收费过程监控录像等功能，从而达到既对管理服务过程实施品控，以提高服务品质和加快突发事件的快速响应能力，又可大幅减少场内巡视岗或车管员数量，减少或杜绝出口收费的跑冒滴漏现象，有效控制或降低管理成本。
4、降低设备维护费和系统升级策略
（1）加强停车场收银员、安全员对智能化管理设备的操作技能培训，减少因操作不当而造成的设备
故障以及由此引起的维修费、停车收入损失等。委派专业技术人员定期检查设备运行状况，避免单点故障引起整体故障而造成大额维修费。利用我司技术和产品优势，定期组织专家团队考察制订更加适于本场运营特点的设备使用方案，并且，根据设备和停车场运行过程中暴露出的问题，对系统设备进行升级改造，以使其更具成本控制能力。
5、组织机构及人力资源策略
（1）组建专业的经营团队，负责本场正常运营的各项管理工作。
（2）先期委派经验丰富的收银员、车管员队伍，确保本场迅速进入正常运行状态之后，以先期队伍为骨干，逐步替换或扩大管理队伍
（3）与停车场专业管理公司、保洁公司、劳务公司等签订用工合同，解决应急人员需求，避免用工荒。
三、停车场收费管理服务运行方案
1、收费类型
固定车位：按车位收取管理费。
长租车位：中心管理室缴费授权。
时租车：出口收费。（按车辆大小）
2、收费方式：现金、转账、刷卡消费
3、出入口收费岗设置
采用车牌识别收费系统，于中心管理室和出口收费站完成停车场收费。遇停电、设备故障引起收费系统瘫痪时，出口采用手工撕票方式临时应对。
四、停车场安全管理服务运行方案
1、安全管理服务内容
停车场出入口管控，场内巡视，消防监测、安防监测、治安防范及秩序管理、紧急疏散等。包括但不限于以下内容：
（1）负责停车场外围巡视、负责停车场特殊活动及车辆较多时疏导巡视。负责内部停车场的白天值守管理、夜间巡视管理。
（2）对停车场的管理，应首先进行调查模底，合理规划地面停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时建立完善的管理制度，确保大厦文明、有序的工作、学习、活动环境。
（3）对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。
（4）做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。
（5）在严格规范管理的同时，配合做好车辆的防护工作，关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。
（6）遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。
2、安全管理服务方式
（1）实现方式：电子监控+人员巡视。
电子监控地点：停车场中心管理室。.
电子监控设备：停车场管理监控系统主机（工业级PC机）。
监控室对外通讯方式：对讲机。
值班人员：车管员轮班
3、安全岗位设置:主机监控、场内人员巡视。
五、停车场环境卫生保洁服务运行方案
1、服务范围：停车场所有区域（不含户外及货车区）。
2、服务目标：环境管理无盲点；
3、管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；合理调整垃圾桶，每日最少清运1次；
4、保洁人员统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄;
5、操作规范化、管理科学化；适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；
6、爱护物业各项设施及财物；
7、及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；
8、节约用电、用水。
六、停车场系统维护保养服务运行方案
1、服务范围：停车场智能管理系统，包括中心管理系统和现场管理系统两大部分构成。
中心管理系统包括停车场管理中心数据库系统、客户查询系统、统计分析系统、管理监控系统。现场管理系统包括智能收费系统、停车引导及车位照明系统、车道节电照明系统、智能寻车系统。
2、服务目标：定期进行设备检查，确保系统和专用设施的安全、正常使用。保证设备的使用功能和安全，维护设备外观完好，延长设备使用寿命，充分发挥设备的使用价值。
七、停车场运营增值服务方案
1、广告营销：在出入口收费设备附近、坡道墙面以及场内各适宜位置，设立灯箱、牌面以及墙面彩绘等形式的广告位。
2、营销方式：面向本项目商户及其代理产品的直销；向广告公司或媒介公司整租广告位。
八、停车场运营管理服务品控方案
1、建立健全规章管理制度
（1）建立健全停车场收费管理体系、安全管理体系以及停车场保洁服务、维修保养服务的质量标准和行为准则，确保本场正常运行和突发事件的处理有章可循，有理可依。
（2）强化项目经理、主管岗位责任制，强化各项监督考核机制，认真填写各种考核报表。
（3）加强人员培训：强化收费员的岗前培训工作，内容涉及收费程序、设备操作、服务用语及礼仪、现金管理、交接班手续、争议解决办法等，并进行严格考核，符合标准后方可上岗。
>强化车管员岗前培训工作和检查督导工作，内容涉及服务标准、行为准则、设备操作、服务用语及礼仪等。
>加强员工设备操作技能培训，减少或避免因操作不当而引起的系统故障，并充分发挥职能化系统的功能优势，降低员工工作强度，提高精神面貌和服务品质。
2、停车场人力资源管理
（1）改善员工的工作环境，提高工资收入及福利待遇，增加团队凝聚力，减少人员流失。
（2）与停车场管理公司及其它劳务用工机构签订用工协议或承包合同，获得可靠人力资源保障。
（3）充分发挥我司建设的管理监控系统的功能优势，对收费员、车管员的工作过程、服务质量进行不间断监控，杜绝停车收费跑冒滴漏现象。
