物业设备设施管理》第七讲

一、设备设施维修养护计划的制定 二、设备设施维修养护计划的实施 三、运行和使用者的责任和配合 四、维修保养人员职责 五、月、季度检查 六、半年检查和书面报告 七、更换材料、设备的供应 八、安全工作
设备设施维修养护计划的制定
（一）制定设备设施维修养护计划的基 本方法
• 1．维修养护的方式与类别
• （1）维修方式 • a．预防性维修——为了降低故障率或防止设备设
做好设备设施的维护保养工作。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。
• 设备设施完好率
设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的 百分比。
设备设施完好率＝ 完好设备设施数量 全部设备设施总数量

100%
三、设备设施管理的内容与方法
（一）使用管理
通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其 他宣传沟通工作；
等。
• 1、物业设备基础资料的管理 • 注：主要包括设备原始档案、设备技术
资料以及政府职能部门颁发的有关政策、 法规、条例、规程、标准等强制性文件。
• （1）设备原始档案 • 设备原始档案包括： • ① 设备清单或装箱单。 • ② 设备发票。 • ③ 产品质量合格证明书。 • ④ 开箱验收报告
• ⑤ 产品技术资料 • ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告。 • （2）设备技术资料 • 设备技术资料包括： • ① 设备卡片 • ② 设备台账 • ③ 设备技术登录簿 • ④ 竣工图 • ⑤ 系统资料
的操作规程。
• ② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些 需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
• ③ 加强维护保养工作。 • ④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件

⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因 未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采 取改善措施不放过。
二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费 用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
☆物业设备是否完好的标准为：
○①零部件完整齐全， ○②设备运转正常 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ○⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
物业设备管理的内容
物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理、 物业设备维修管理、 物业设备更新改造管理、 备品配件管理、 固定资产（设备）管理和工程资料的管理
的操作规程。
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持 证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须 定期校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应 在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深 入、透彻、准确的分析。
(5) 计划检修和维护保养的关系
设备设施管理概述
一、房屋及设备设施的种类和组成部分 二、设备设施管理的基本要求 三、设备设施管理的内容与方法
一、房屋及设备设施的种类和组成部分
（一）房屋的种类和基本组成部分
1．房屋种类的划分 按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结
构、钢筋混凝土结构和其他结构。
物业管理 设备设施管理
物业设备管理基础
物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？

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课文学习
与供电部门工作范围的界定
低压供电 以供电接户线的第一支撑物为界
≤10KV高压供电 以变电所外第一断路器或进线套管为界
≥35KV高压供电 以变电站外第一基电杆为界
▲ 计费电能表及附件均由供电部门负责
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课文学习
建立各项设备档案
电气平面图、设备管理图和接线图等 用电电压、频率、功率、实测电流等数据 维修记录、运行记录、巡视记录及大修后 的试验报告等
第四单元
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课文学习
给水设备的管理
防止二次供水的污染 对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性 维护和定期检查 跑水、漏水故障及时抢修 消防水泵的定期检查试用
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课文学习
给水管道的养护
给水管道的检查 保温防冻 冻裂事故处理
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课文学习
排水设备的管理
• 零线不装熔断器的接零保护
• 一般在单项供电中,只在火线上装熔断器,这时设备外 壳保护接零,而且接零采用专线,这样才能达到接零保 护。
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课文学习
供暖设备管理
采暖系统的维护 运行期间的维护 停运后的维护 锅炉的检查与保养
定期检查和超水压试验 锅炉的保养
湿式保养；干式保养
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第四单元
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课文学习
房屋设备管理的方式、内容、制度与 工作规范
房屋设备管理的方式 方式
维修管理和运行管理 管理措施
七大方面的制度
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2、物业接管验收的原则：
• 物业接管验收是一个复杂的过程，它 不仅涉及到建筑工程技术，人文景观， 而且还涉及到许多法律法规，常常出 现实际与理论或条文不一致的地方， 所以在实际验收中要把握好尺寸，掌 握以下基本原则：
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• 3）设备完好率：是指完好设备设施数 量占全部设施设备总数量的百分率。 即：
• 设备设施完好率（％）＝完好设施设 备数量÷设施设备总数量×100%
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（3）物业设施设备是否完好的基本 标准为：
• 1）零部件完整齐全； • 2）设施设备运转正常； • 3）设备技术资料及运转记录齐全； • 4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； • 5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。
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物业设施设备管理的目标
• 物业设施设备管理在整个物业管理内处于 非常重要的地位，它是物业运作的物质和 技术基础。
• （1）用好、管好、维护检修好、改造好现 有设施设备，提高设施设备的利用率及完 好率，是物业设施设备管理的根本目标。 具体为：
• 1）保持设施、设备完好，满足使用功能； • 2）确保物业及使用人的安全； • 3）促进物业保值增值。
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（2）衡量物业设施设备管理质量的 三个指标：
• 1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好 房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 即：