关于进一步开放胜利油田住房二级市场的思考

关于进一步开放胜利油田住房二级市场的思考(胜利石油管理局公共事业管理部山东东营257000)
2003年，胜利油田为了适应深化住房制度改革和重组改制需要，按照国务院、石油和石化总公司的文件精神要求，结合石油独立工矿区的特点，建立了内部模拟市场——胜利石油管理局住房交易中心。

住房交易中心的成立，是我局住房分配新体制形成的一个显著标志，也是我局从福利型、行政型分房向住房货币化分配、市场化运作转化的一个重要体现，是我局房改的一个质的飞跃。

近几年，随着我国住房制度改革的深入进行，如何进一步开放胜利油田住房二级市场，加快油田职工住房商品化、社会化进程，已经成为人们普遍关注的问题。

一、胜利油田住房二级市场的现状
胜利油田职工住房分布在山东省8个地市28个区县，点多面广，比较分散，这就造成了偏远与中心区之间、老职工与新职工之间、有房户与无房户之间的诸多矛盾，为了顺利解决这些矛盾，避免来自社会的冲击，最大限度地保护职工的利益，我局首先开放了内部模拟市场——胜利石油管理局住房交易中心，采取逐步放开的原则，以期实现从内部模拟市场到完全开放的住房二级市场平稳过渡。

2003年初，油田确立了“双轨制”的建房、售房体制，出台了《胜利油田房改经济适用住房和经济适用住房销售管理暂行办法》和《胜利油田已购住房内部交易管理暂行办法》，为胜利油田开放住房二级市场提供了政策指导。

为了保证油田住房二级市场运作通畅，住房交易中心在运作上遵循“四开放、四控制”的规则：四开放是指同区域相对开放、购售房模式相对开放、交易对象相对开放、价格相对开放；四控制是指跨区域、同区域调购房控制、市场准入控制、职级差别控制、价格控制。

2007年，为了更好地适应市场化的需要，住房交易中心又对《胜利油田已购住房内部交易管理暂行办法》做出了补充规定，打破以往职工购房关于区域、职级、工龄条件的限制，进一步满足了职工的购房需求，加快了油田住房二级市场与市场化接轨的进程。

住房交易中心下设胜中、胜南、胜东、胜北、临盘、仙河、孤岛、滨南、河口和龙口基地十个分中心，全局房产系统实行行业化、系统化、网络化的运行模式。

作为管理局的职能机构，住房交易中心对各二级房产部门实行业务上的宏观管理，全面负责住房交易各项管理工作与各二级房产部门之间实行微机联网，实现网络化运行，并做好与地方行政管理部门的协调运行工作。

局住房交易中心建立一条龙、一门式的运作机制，大厅设有政策咨询、市场准入、签订意向书、费用收缴、签定合同、资料归档等主要业务窗口，并有银行和保险公司等服务机构进驻办公。

自开放住房二级市场以来，胜利油田共为职工办理市场准入证238942本，办理二手房交易34445笔，大大满足了职工的购房需求。

二、胜利油田住房二级市场的发展趋势
1、加大房改力度，加快职工住房建设速度，加快开放住房二级市场的速度。

加大房改力度，加快职工住房建设速度，是未来一个时期胜利油田二级住房市场的一个目标。

根据集团公司有关政策，结合油田实际，对不具备改造扩建的外围零散小区逐步实施回撤，并解决当期无房户的住房问题，在保障户户有房住的同时，逐步改善小房型住户的居住质量。

2007年6月，《胜利油田职工住房建设管理办法》颁布实施，确立了“政策支持、市场运作、群众受益”的指导思想，坚持“统一规划，社区主导，集资建房，市场运作”的原则，采取“以需定建、分期实施、分单位建设、职工预付资金”的方式建设职工住房。

油田对住房建设实施宏观管理，住房建设管理单位负责具体实施，采取社区或有条件的主营单位为主开发建设、油田整体统一开发建设、合作开发建设三种模式进行多元开发，在房型上，按照国家及东营市经济适用房建设的有关规定和“以需定建”原则，以90型、100型为主。

在销售上，按照“谁建设，谁销售”的原则进行，按完全成本价、同时考虑区域价格平衡向全油田职工销售，对提供建房用地和建房条件单位的职工住房问题，将优先给予安排解决，以提高各单位的积极性，维护职工利益。

目前，胜东社区锦华南区和西区（一期）住房销售方案已经公布，共规划建造住房6602套，另外，全局其他社区近3万套住房也在筹划中。

大量“自建房”的规划建设，加快了开发油田二级市场的进程，将从根本上解决油田职工住房的矛盾。

2、及时发放产权证件，是进一步开放住房二级市场的必然要求。

产权关系明晰是开放市场的前提，房屋所有权证书是公民享有房屋合法产权的法律文件，购房居民依法及时取得产权证书，是公民的权利，是房产行政管理部门的义务，居民没有产权证，开放住房交易市场就是“空开白放”。

截止到目前为止，胜利油田共为职工办理了产权证近13万本，其中只有极少数产权证发到个人手里，大部分产权证虽已办理，但还没发放给职工个人。

这主要是由胜利油田作为独立工矿区的特点和当前的现状所决定的。

一是近几年，虽然油田职工的住房得到了不同程度地改善，但中心区域房源相对紧张，小户型住房偏多，面对社会的冲击，自我保护能力相对薄弱，参与社会竞争的条件尚不成熟；二是为了最大限度地保护油田住宅小区的单一性和安全性，保护油田职工的利益。

三是胜利油田的二级市场尚属于内部模拟市场，是一个相对封闭的二级市场，职工购售房实行的是市场准入制度，符合购售房条件的职工只要办理了市场准入证，携带夫妻双方身份证，买卖双方即可办理交易，无需提供产权证。

但这毕竟是从模拟市场到开放的二级市场的过渡办法。

随着大量“自建房”的投入使用，油田职工住房的社会竞争能力将不断提高，进一步开放住房二级市场，发放产权证成为必然。

3、完善信息系统，是进一步开放住房二级市场的有利保障。

由于住房二级市场具有房源分散、覆盖面广、信息收集难度较大的特点，居民非常希望能建立一个可以全方位采集和提供上市房源信息，能提供简便、快捷、规范、优质服务的正规的交易场所。

通过加快房地产交易信息网络建设，充分展示市场行情，建立市场动态预警机制。

在这方面，上海市走在了全国的前头。

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市目前已将房屋置换网点办到社区街道，全市共有100多个置换点，有效地解决了信息不足、买卖见面难、成交难的问题，市民不用走出社区，就可以在附近的连锁店里进行以小换大、以旧换新、以远换近的房屋置换，促进了房屋上市交易。

自胜利油田住房交易中心成立以来，交易中心大厅设有大屏幕和触摸屏，职工可以根据需要随时了解房源信息，另外，还可以通过胜利油田局域网查询有关的房改政策、购售房信息。

房产交易中心下设的10个分交易中心，交易中心和各分中心之间实行网络化、系统化办公，职工可以就近进行房屋交易，大大方便了胜利油田职工群众的生活，但这仅仅满足了胜利油田内部相对封闭的市场需要，随着进一步开放住房二级市场的呼声越来越高，只有完善信息系统，加强胜利油田住房与社会信息之间的沟通，才能更好的保障胜利油田住房二级市场从封闭到开放的平稳过渡。

进一步开放胜利油田住房二级市场，加快油田职工住房化商品化、社会化进程，可以真正搞活房地产市场，最大限度地满足不同消费水平的油田职工改善住房状况的客观要求，推动住房消费。

将油田内部相对封闭的小市场溶入到社会竞争中去，这是房地产市场发展的需要，也是房地产市场发展的必然趋势。

我们应精心准备，稳妥操作，使住房二级市场充分发挥应有的作用。