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中国房地产市场的多周期分析一、引言随着中国经济快速发展，房地产市场成为了中国经济发展的重要支柱之一。
然而，在快速发展的背景下，中国房地产市场也存在着多周期波动的特征。
本文将探讨中国房地产市场的多周期分析，以及对投资者的参考价值。
二、单周期分析单周期分析是指分析某一时间段内房地产市场的波动情况。
在过去的20年中，中国房地产市场出现了多次周期波动。
下面是比较典型的两个周期波动：1、2008年至2009年2008年至2009年，是中国房地产市场的第一次大周期波动。
当时，中国政府推出的“四万亿”投资计划，使得房地产市场出现了短暂的繁荣期。
但是，由于过度刺激导致的资产泡沫问题，以及全球金融危机的冲击，中国房地产市场很快陷入了严重的萎缩期。
在2009年，房地产市场的成交量和房价明显下滑。
2、2015年至2016年2015年至2016年，是中国房地产市场的第二次大周期波动。
这一次波动的原因是中国政府大幅收紧房地产市场政策，并且在过去几年中，房价涨幅过快、房产泡沫问题日益严重。
在2016年，房价涨势明显放缓。
在单周期波动分析中，投资者可以根据时间点选择最佳买入和卖出时机，从而达到对投资的最大收益。
但是，单周期波动分析往往只考虑了短期趋势而忽略了长期趋势，导致投资者的判断存在着不确定性。
三、多周期分析多周期分析是指将多个周期的趋势结合起来，对房地产市场的长期趋势进行预测。
多周期分析可以克服单周期分析的不足，并且更具有预测市场长期趋势的能力。
在多周期分析中，我们可以将周期性的房地产市场波动分为三个主要的周期：短周期、中周期和长周期。
下面是对这三个周期的详细介绍：1、短周期短周期波动往往是指最近的半年或一年内的市场波动情况。
短周期分析的目的是把握市场短期投资机会和危机风险。
短周期波动的原因往往是市场供求关系的变化、政府政策的调整、企业周期性经营等。
投资者可以通过短周期波动的分析，寻找市场中短期买入和卖出的信号，以应对市场的短期波动。
中国房地产市场的现状与未来发展趋势中国房地产市场是一个备受关注的领域，其所占据的地位在经济发展和社会稳定方面具有重要作用。
随着经济的快速发展和人口的不断增加，房地产市场呈现出了一些特点和趋势。
本文将从以下几个方面探讨中国房地产市场的现状和未来发展趋势。
一、中国房地产市场的现状自改革开放以来，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化。
从商品房销售到房地产开发，再到房地产投资和金融化运作，行业的规模和贡献不断扩大。
截至2021年，中国房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一。
然而，这个市场也面临着许多挑战和风险。
首先，房地产市场和经济增长率密切相关，有着较强的周期性。
因此，在经济下行期，房地产市场也会面临下滑的风险。
其次，过度依赖土地出让收入和投资收益，会导致房价过高和投机炒作现象的出现，使市场失去稳定性。
此外，房地产业的产业链非常复杂，往往牵涉到政府、财政、金融、规划等多个领域，困难和问题需要综合考量和解决。
二、中国房地产市场的未来趋势1. 住房体系的多元化和国际化未来，房地产市场将进一步走向多元化和国际化。
综合性居住区、共享式住房和公寓等新兴住房形态将发展壮大。
同时，随着国际房地产市场的不断开放和融合，中国也将积极参与其中，打造更具吸引力的投资和生活环境。
2. 城市规划和基础设施建设的提升“三城一区”和“一带一路”等发展战略将引导城市的规模和空间布局，城市基础设施的修建和升级也将成为重要的发展方向。
特别是在智慧城市和数字化建设领域，中国将加大投入和创新力度，为房地产市场的快速发展提供更多的支持和保障。
3. 智能化和绿色低碳发展的推进随着社会的发展和人民的生活水平不断提高，未来房地产市场将更加注重绿色低碳和智能化方向。
新技术和新能源将不断渗透到市场中，建筑和环境质量、用能和环保水平等方面也将得到更好的提升。
同时，城市空气、水源和垃圾等污染治理，也将成为房地产市场和城市发展的重要组成部分。
结语中国房地产市场的快速发展和未来趋势，给我们提供了难得的机遇和挑战。
中国房地产市场与金融市场的关系研究近年来，中国的房地产市场和金融市场对于整个经济的贡献越来越大。
房地产市场作为重要的经济支柱，不仅为大量人才提供了就业机会，还在国家的GDP排名中占有重要地位。
同样的，金融市场则扮演着“经济命脉”的角色，在资本市场中承担着经济融通和资源配置的功能。
本文将探讨中国房地产市场与金融市场的关系，分析二者在发展过程中的互动关系以及互相对经济的影响。
房地产市场对金融市场的影响从宏观层面来看，房地产市场对金融市场的影响主要表现在以下几个方面。
第一，房地产市场是金融市场的重要组成部分。
房地产融资作为金融业务的一种重要形式，是银行、信托、保险等金融机构的主要收入来源。
在房地产市场进入快速发展期时，伴随着房地产投资和住房消费的增加，银行的贷款需求也会逐步增加。
房地产市场的资本需求，为金融机构提供了大量的业务机会，进一步促进了金融市场的发展。
第二，房地产市场的波动对金融市场的影响也十分显著。
房地产市场的繁荣直接影响银行的业务范围和融资规模。
而房地产市场的下滑可能会导致很多资产出现不良的情况，最终导致金融机构承受重大的损失。
因此，在房地产市场波动的时候，金融机构也面临着不同的风险和挑战，需要采取相应措施来加强监管和应对风险。
第三，房地产市场对金融市场的行业结构产生了影响。
房地产市场的繁荣为金融行业的发展塑造了相应的产业生态，金融机构主要服务于房地产市场，形成了银行、房地产和建设等基础行业之间密不可分的关系。
在房地产市场蓬勃发展的时期，银行的资产质量往往呈现出相应的稳定和良好的趋势，金融机构的业务增长也更加迅速。
金融市场对房地产市场的影响与此同时，金融市场对房地产市场的影响也十分显著。
在房地产市场的发展过程中，金融市场通过资本市场功能和产业链条等多种渠道，产生着不同的影响和反响。
一方面，金融市场的发育加快了房地产市场的资本化过程。
通过企业发债、股票上市、私募基金等途径，金融机构将资本投向房地产市场，推动了房地产市场的进一步发展。
中国房地产规律中国房地产市场作为全球最大的房地产市场之一，其发展受到国内外各种因素的影响，形成了一套独特的规律。
本文将从供需关系、政策调控、城市化进程等方面探讨中国房地产规律。
一、供需关系是中国房地产市场的基本规律之一。
随着经济的快速发展和人口的增长，住房需求不断增加。
中国的城市化进程加速，农村人口涌入城市，使得城市住房需求持续上升。
与此同时，投资投机需求也推动了房地产市场的火热。
供需关系的不平衡导致房价上涨，尤其是一线和热点二线城市的房价居高不下。
二、政策调控是中国房地产市场的重要规律之一。
由于房地产市场的波动对经济稳定和社会安定产生重大影响，中国政府通过出台一系列政策来调控房地产市场。
这些政策包括限购、限贷、限售等，旨在抑制房价过快上涨，维护市场稳定。
政策调控对市场造成了一定的影响，但也存在一些副作用，如刚需购房者受限制，房地产企业受到影响等。
三、城市化进程是中国房地产市场的重要规律之一。
随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市土地稀缺，房地产供给不足成为常态。
由于城市化进程的不平衡，一些热点城市的房价高企，而一些三四线城市的房价相对较低。
城市化进程也带动了房地产相关产业的发展，如建筑业、家具装饰业等，推动了经济增长。
四、金融政策是中国房地产市场的重要规律之一。
随着金融市场的发展，房地产贷款成为重要的金融业务之一。
央行通过调整货币政策来影响房地产市场，如加息、降息等。
金融政策的变化对房地产市场产生直接影响，一方面影响购房者的购房能力，另一方面也影响房地产企业的融资成本。
五、国际环境是中国房地产市场的重要规律之一。
中国经济的发展和国际经济形势密切相关。
全球经济的不稳定和国际关系的紧张都会对中国房地产市场产生影响。
外资流入和国际投资者的关注度也会对房地产市场产生影响，进而影响房地产价格。
中国房地产市场的规律由供需关系、政策调控、城市化进程、金融政策和国际环境等因素共同决定。
了解和把握这些规律对于购房者、房地产企业和政府部门都至关重要。
世界银行专题简报--中国房地产脆弱性与金融稳定
房地产行业的增长与重要性
过去二十多年间，中国房地产行业发展迅猛。
房地产投资总额在GDP 中占比从 2000年的3%左右升至 2014 年的峰值 14.8%，到 2021 年底为12.9%，而经合组织国家的平均GDP 占比为5%左右。
中国房地产投资快速增长的主要驱动大素是住宅地产投资。
在房地产投资中一直保持近 70%的比重。
房地产与上下游产业有很强的关联性，因此其重要性超出直接投资数据。
中国约 30%的 GDP 来自房地产及其供应链的各类活动，包括使用钢铁、水泥、玻璃等投入品，以及在建设、维护和升级过程中使用劳动力。
住宅市场的增长也会影响对家电和家具行业的需求。
此外，房地产行业从金融机构和市场筹集资金，并通过一地出让金成为地方政府的一个重要收入来源。
而目，有证据表明居民和企业贷款的很大一部分都是以房产作为抵押。
最后，据估测，城镇非私营单位就业人员中，约有20%在房地产及建筑行业工作(Rogoff 和 Yang,2020)。
房地产的繁荣最明显地表现在房价趋势上。
根据中国 100个主要城市住宅均价数据，一线城市住宅价格从 2010年的每平方米约 2万元上涨到2021年的每平方米约4.3万元。
二线城市的房价要低得多，但同期也从
每平方米 8.000 元涨到 14.000 元。
一二三线城市的房价收入比都较高，表明房价增速高干收入增速。
实际上，中国一线城市的房价在全球来看也是最贵之一，达到了年收入的 24倍。
2024年，中国房地产市场整体呈现出多元化发展态势。
本文将从供需、政策、金融、投资等方面对2024年全国房地产市场进行分析。
首先，从供需角度来看，2024年全国房地产市场供应量相对充足，尤其是一二线城市。
根据数据显示，2024年全国房地产开发投资增长稳定，其中住宅投资增长较快。
同时，房地产销售市场也保持稳定增长态势，购房需求稳定，特别是刚需购房需求有所增加。
然而，市场分化明显，三四线城市供应过剩，市场冷清。
其次，政策方面，2024年我国房地产市场继续加大调控力度。
一方面，各地政府坚持房地产调控不放松，加大土地供应力度，推动供应端调整。
另一方面，加大房贷利率、首付比例等调控措施，限制投机性购房需求。
政策的实施在一定程度上有效抑制了房价的过快上涨，保持了市场的稳定。
第三，金融方面，2024年我国房地产市场金融环境相对宽松。
央行适时降低了利率，降低了房贷利率，提高了购房的融资便利程度。
此外，保持稳健的货币政策和金融政策的支持，使得购房者获得融资的门槛相对较低，促进了市场的活跃。
最后，投资方面，2024年房地产市场的投资属性依然突出。
由于房地产市场相对稳定，许多投资者依然将房地产作为投资的首选目标。
此外，一二线城市的人口和经济活动密度仍然较高，吸引着更多的资本流入。
然而，投资者也要警惕房地产市场的泡沫风险和投机博弈，因为政策风险和供需关系的变化也会对房地产投资带来一定的影响。
综上所述，2024年全国房地产市场呈现出供需多元化、政策调控、金融支持、投资突出的特点。
对于买房者来说，选择具备投资价值和发展潜力的城市和楼盘至关重要；对于投资者来说，要理性看待市场，避免盲目跟风和投机博弈。
相信在相关政策的指导下，中国的房地产市场将保持稳定健康的发展。
中国房地产市场的投资周期与机会在过去几十年间，中国的房地产市场经历了巨大的发展和变化。
从最初的住房分配制度到现在的商品房市场，中国的房地产市场已成为全球最重要的投资领域之一。
本文将探讨中国房地产市场的投资周期与机会，并分析其对经济和社会的影响。
一、房地产市场的投资周期1. 上升期中国房地产市场的投资周期通常经历上升期、高峰期、下降期和底部期。
在上升期，房地产需求持续增加，土地和房价持续上涨，投资者追逐高回报率的机会。
这一时期房地产开发商通过迅速开发新项目来满足市场需求，并取得了可观的利润。
2. 高峰期高峰期是房地产市场的繁荣时期。
供需关系进一步加剧，市场上出现投机行为和泡沫现象。
投资者希望通过买入低价物业并在价格上涨时出售以获取高额利润。
同时，开发商也会推出更多的楼盘以满足投资者的需求。
3. 下降期下降期是房地产市场的调整时期。
当供大于求时，房地产价格开始下跌。
这导致投资者陷入困境，因为他们无法以高价出售房产，回报率会大幅下降。
此时，开发商可能会暂停新项目的开发，以等待市场回暖。
4. 底部期底部期是房地产市场的低谷时期。
在这个阶段，市场触底反弹的迹象出现，并逐渐恢复增长。
投资者有机会以较低价格购买房产，因为市场已经触底并即将复苏。
开发商也可以通过降低价格来吸引潜在的买家。
二、投资周期带来的机会1. 长期投资房地产市场的投资周期提供了长期投资的机会。
当市场处于下降期或底部期时，投资者可以以较低的价格购买房产，并等待市场的回升。
长期持有房产可以获得租金收入和资产增值，从而实现可观的投资回报。
2. 短期投机投资周期中的高峰期为投机者提供了短期投资机会。
通过买入低价物业并在价格上涨时出售，投资者可以迅速获取高额利润。
然而，投机行为也带来了市场的不稳定和泡沫风险。
3. 区域分析由于中国的房地产市场巨大且分散，不同地区的市场表现存在差异。
投资者可以进行区域分析，寻找相对较低的价格和高增长潜力的地段。
例如，一二线城市的房地产市场经常受到政策调控的影响，而三四线城市的市场相对较为稳定。
关于2024年中国房地产行业的预测和SWOT分析1.政策调整与优化：预计2024年政府将继续对房地产市场相关政策进行优化调整，包括供需两端的支持措施，以稳定市场预期、缓解房企压力，并释放合理的购房需求。
2.融资环境改善：房企信用修复速度有望提升，随着金融支持政策的落地，企业融资环境将有所好转，有助于促进市场回暖。
3.基本面趋稳：有观点认为2024年二季度可能是房地产行业基本面企稳的重要时间点，房价不会持续下跌，而可能出现止跌回稳的趋势。
4.市场需求变化：中长期来看，尽管整体新增需求可能下降（如到2030年降至9.1亿平），但鉴于城镇化进程和人口结构的变化，房地产市场仍有一定发展空间。
5.细分市场机遇：商业地产领域如数据中心、养老地产等前景被看好，这些细分市场可能会成为新的增长点。
6.行业转型与升级：房地产行业在经历高速增长后步入存量时代，精细化运营、智能化服务、绿色建筑以及地产科技的应用将成为行业转型升级的重点方向。
SWOT分析Strengths（优势）：•政策支撑：政府对市场的调控具有灵活性，能够适时推出支持性政策来稳定市场。
•行业整合：市场调整过程中，头部房企通过并购重组等方式提高行业集中度，增强抗风险能力。
•新兴领域潜力：如商业地产、养老地产等领域的发展空间大，为行业提供多元化发展路径。
Weaknesses（劣势）：•高库存压力：过去几年的过度开发导致部分地区库存较高，消化周期较长。
•资金链紧绷：部分房企尤其是中小型房企依然面临严峻的资金流动性问题。
•消费者信心恢复缓慢：购房预期需要时间修复，短期之内市场信心可能难以快速提振。
Opportunities（机会）：•新型城镇化：伴随着新型城镇化的推进，三四线城市和城市群建设带来新的市场需求。
•技术创新应用：智能建筑、大数据、物联网等技术为房地产业提供了创新升级的机会。
•可持续发展要求：绿色建筑标准提升和碳达峰、碳中和目标为行业发展注入绿色发展动力。
中国房地产周期与金融稳定3张晓晶 孙 涛 内容提要:房地产周期与金融稳定息息相关。
1998年以来的我国房地产周期置身于全球地产泡沫的危言之中,格外令人关注。
本文首先分析了驱动本轮房地产周期的增长面、宏观面与制度面因素,并利用1992—2004年的季度数据进行计量分析,指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平,在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。
文章进而指出,本轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险,并在此基础上提出相应的政策建议:努力解决银行业自身问题、规范地方政府行为以及有效监管外资进入中国房地产业。
关键词:房地产周期 驱动因素 金融稳定3 张晓晶,中国社会科学院经济所,邮编:100836,电子信箱:zhang -xj @ ;孙涛,中国人民银行金融稳定局,电子信箱:suntao @pbc.g 。
感谢香港金融管理局的彭文生、何东博士,国际清算银行的朱海滨博士,香港中文大学的梁嘉锐教授提供的宝贵意见,感谢匿名审稿人。
一段时间以来,中国的房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点。
央行就此出台了一系列调控房地产的措施,并发布了《2004中国房地产金融报告》(中国人民银行房地产金融分析小组,2005)(当然这些举措与研究报告也引起了相当的争议)。
但房地产过热并不是中国今天才有的现象,上世纪90年代初的那场房地产热,相信不少人还记忆犹新。
房地产热,不过是房地产周期的一个阶段。
对房地产周期的研究,可以追溯到上世纪30年代。
当时,库兹涅茨就提出所谓“建筑周期”(building cycles ),此后关于房地产周期的文献不断涌现。
房地产周期与金融稳定息息相关。
上世纪80年代美国银行业危机中,房地产信贷损失及其诱发的风险就是银行倒闭的重要原因。
20世纪90年代以来,特别是日本泡沫经济破灭及亚洲金融危机中,房地产都扮演着非常重要的角色。
进入21世纪,国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升,住房抵押贷款在金融部门占有举足轻重的地位,如果房地产价格出现急剧调整,这些国家的银行体系资产质量会迅速下降,经济金融将受到严重冲击。
这种情况下,关于全球地产泡沫的危言不绝于耳,中国置身其中。
显然,中国房地产业不能按一般的产业问题来对待,而要从全局来审视它对金融稳定的影响。
本文从中国房地产周期切入,分析形成房地产周期的各类驱动因素,利用1992—2004年的季度数据进行计量分析,在此基础上,探讨新一轮房地产周期与当前金融稳定的关系并提出相应的政策建议。
一、中国房地产周期的简单划分关于房地产周期的概念,目前还没有一个公认的标准。
不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标,如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等。
本文仅以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期(见图1)。
根据房地产投资的变动,我们认为,自改革开放以来,中国房地产市场经历了三个周期:第一个图1 中国的房地产周期资料来源:《中国统计摘要2005》;《中国固定资产投资统计数典(1950—2000)》周期,1978—1991年。
此间,中国房地产业从无到有,逐步发展。
1985年开始的城市经济体制改革,促生了真正意义上的房地产业;1988年出现一个高潮。
1989年开始,国家宏观调控,实行紧缩银根、压缩开支,房地产业受到冲击。
第二周期,1992—1997年。
房地产市场经历过热和调整两个阶段。
1992年,邓小平南巡讲话和党的十四大召开,国民经济快速发展,以沿海大中城市为代表的房地产业迅速发展。
1992年起,中国人民银行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于专业银行的房地产信贷部的委托贷款。
当时全国盛行“开发区”热、圈地热,商业银行通过绕规模贷款,违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地,到1993年达到顶点。
1993年下半年,经济过热导致高通货膨胀,国家开始实行适度从紧的政策,房地产业成为调控重点。
严格收缩银根,规定房地产公司不得上市融资。
银行出现大量不良资产。
1996年,房地产投资增速仅为211%,1997年到谷底,房地产投资出现负增长(-112%)。
第三周期(即新一轮房地产周期),1998年至今。
在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下,1998年开始,房地产投资增长率开始回升。
尽管我们并不认为这是唯一的周期划分方式,但有一点可以达成共识:即1998年以来,房地产投资增速均超过固定资产投资增速,这很明显地反映了新一轮房地产周期的开始(见图1)。
如果就这三个周期作一比较的话,1998年以来的本轮周期显得平缓得多,这和整个经济增长周期呈现的特点非常相似,即并没有出现过去的大起大落,而是相对平稳。
二、新一轮房地产周期的驱动因素对于本轮的房地产周期,值得关注的是,房地产业是如何变得过热的,这种过热还会持续下去吗?新一轮房地产周期的驱动因素是什么?这些因素中,哪些是可持续的,哪些又是不可持续的?由于房地产不同于一般的资产,它兼有实物资产与金融资产的双重特点,因此,对房地产周期的解释就变得更为复杂。
而且,房地产周期的驱动因素在不同的经济中也会有所差别。
比如,一般认为,在发达经济中,房价的迅速上涨主要来自富余资金的投资需求。
近年来,全球股市持续走低,尤其是在美国的高科技股市神话破灭以后,大批资金流出股市,急于寻找合适的投资渠道。
传统上一直较为平稳的房地产市场很快成了这些资金的乐土。
这种驱动可以看作是一种“投资组合效应”。
同发达国家相比,亚洲一些发展中国家的房价上涨则被认为是政策刺激、需求增长与投资拉动多重因素混合的结果。
结合中国新一轮房地产周期,我们认为驱动因素可以概括为增长面、宏观面和制度面三个方面。
11增长面因素分析增长面因素,就是中国经济增长本身对房地产市场的影响。
其一是城市化。
城市化作为增长的引擎,是非常重要的增长面因素。
1998年以来,中国存在城市化加速的态势。
如果把1978年以来的城市化进程划分三个阶段,通过简单的计算就可以得出:1978—87年,城镇化率增长了714%,平均每年增长0174个百分点;1988—97年,城镇化率增长了611%,年均增长0161个百分点;1998—2004年,城镇化率增长了8141%,年均增长112个百分点,这个速度几乎是上个10年年均增长率的两倍,这充分表明了1998年以来中国城市化的加速。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求,从而推动了房地产业的发展。
其二是居民收入提高。
随着经济增长,居民收入水平提高,2003年人均G DP 突破1000美元。
个人可支配收入上升以及恩格尔系数的下降,意味着住房支出在增长,使住房需求上升。
不过,只有人均可支配收入的增加,显然还不足以实现购房;只有加上住房消费信贷的支持,住房需求才成为真正的有效需求。
21宏观面因素分析宏观面因素主要体现为扩张性的宏观政策与大量外资流入。
1998年以来,为应对亚洲金融危机的冲击,扩大内需,政府采取了扩张性的财政政策与货币政策,双管齐下,起到了非常重要的推动作用。
而这种扩张性政策也为房地产过热埋下了伏笔。
(1)扩张性财政政策:主要体现在长期建设国债的发行。
数据显示,从1998年到2004年,7年间我国累计发行长期建设国债9100亿元,这部分国债形成的投资总规模为5万亿元左右,每年拉动G DP 增长115到2个百分点。
从而保证了国家集中力量建成一大批关系全局的重大基础设施项目,也带动了房地产投资。
(2)扩张性货币政策:主要体现为利率政策与住房消费信贷政策。
利率的下降走势,支持了宏观面的增长与过热;住房消费信贷的推进,则对房地产发展有了进一步的推动(见图2、图3)。
图2 实际贷款利率的变动资料来源:《中国统计年鉴》人民币升值预期下的大量外资流入对本轮房地产周期起到了推波助澜的作用。
近年来外资大量流入,既与中国的高增长有关,也与人民币升值预期相关(张晓晶,2005)。
外资进入房地产业,期望获得双重收益:一方面人民币升值带来的收益,另一方面是房地产价格上涨带来的收益。
由于数据缺乏,我们难以全面地评价外资对中国房地产业的影响。
不过,可以确定,外资大量流入是中国经济过热的重要原因,与此同时,它对局部地区的房地产过热也起到推波助澜的作用(尽管不是最重要的驱动因素)。
图3 个人住房抵押贷款(1998—2004)资料来源:中国人民银行统计资料。
境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。
据人民银行金融市场司调查,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的813%上升到2004年4季度的2312%。
据人民银行上海分行统计,2004年1—11月,境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元,较2003年增长1315%,其中用于房地产开发的约150亿元,占全年房地产开发总额的1218%;用于购房的外资约70亿元。
境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房,2005年前两月,境外资金购买上海单价11000元Π平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长4716%和73%,购买单价11000元Π平方米以上二手住房面积、金额同比增长218倍和311倍(中国人民银行房地产金融分析小组,2005)。
31制度面因素分析中国处在发展过程中,很多制度还不完善甚至扭曲。
一是体现为投融资渠道的单一化,限制了居民进行有效的资产组合;二是当前的制度框架,决定了地方政府行为的扭曲。
这些都对本轮房地产周期产生了影响。
(1)投融资渠道作为理性经济人,无论是在发达国家还是在发展中国家,都会通过有效的资产组合获取最大化的收益。
在中国,以银行为主导(银行存款在居民金融资产中的占比基本上都在七成以上,见表1),整个金融市场还不发达,居民缺乏多样化选择的投资渠道。
因此,在利率下降,股市低迷,外汇投资管制,债券市场又不发达的情况下,投资房地产成为自然的选择。
表1居民金融资产构成(%)19971998199920002001200220032004手持现金6166171211111511121110171015储蓄存款761975157512697116731373177313债券投资9171016419613518517516611股票投资514515612915717615614615保险投资1141160181161171181182客户保证金0191192117118116 资料来源:《中国金融年鉴》;樊纲主编:《季度变量跟踪分析》相关各期。
(2)地方政府问题本轮的房地产周期,地方政府在其中扮演了非常重要的角色。
回顾历史上的经济周期,在导致经济“大起”的过程中,一直都有地方政府的影子。
地方政府之所以总有这样的投资冲动,核心在于地方政府的考核体制与预算软约束。
