西安房地产市场调查报告(doc 23页)

西安房地产市场调查报告(doc 23页)新兰德2004上半年度西安房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD版权声明:该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。

其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，版权归属原数据所有公司。

新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及版权纠纷问题，请及时联络新兰德公司。

西安房地产市场消费需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。

一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。

在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。

为了解西安市消费者对房地产消费的需求，“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于西安春季房展会期间（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城区特点选择了1000位近两年内打算购房的西安消费者进行了现场问卷调研，此次调研从西安市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。

在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。

购房者知道房地产开发商品牌数量的比例情况见下图：房地产品牌知名度知道4个10%知道3个11%知道2个27%知道1个31%不知道21%数据来源：新兰德调查()在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。

购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发商的认知度则更低。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。

然而，从“新兰德调查”以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。

可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。

因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。

3、置业消费盲区与企业品牌建立置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。

在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多。

业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级的迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安从总体看，在以往的实际房地产购买者当中，只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重的差异，产生这一现象的原因是复杂的：但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。

从消费市场经验来说，在复杂而缺乏规范秩序的市场中，在消费者消费认知力低下的情况下，消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值，良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。

因此基于消费群体认知力不高的状况，有效的品牌建立将可以从中获得极大的利益和价值。

二、消费者住房需求特点与趋势1、消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向发展，对比情况见下表：表. 目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较意向居所一居室两居室三居室总计目前居所一居室 2.7% 20.1% 3.3% 26.1% 两居室 2.7% 26.6% 20.1% 49.5% 三居室0.5% 4.3% 3.8% 8.7% 平房 1.6% 10.3% 3.8% 15.8% 总计7.6% 61.4% 31.0% 100%数据来源：新兰德调查()同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。

n 购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。

具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降，详细对比情况见下图：购房者目前房屋与意向居所比较分析50100意向居所0.89.235.131.911.9 6.9 4.2目前房屋22.142.620.57.32.72.52.350平米以下51-80平米81-100平米101-120平米121-140平米141-160平米161平米数据来源：新兰德调查()同时，人均建筑面积也有很大的提高。

以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为15.8平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。

n 购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加调查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加，具体数据的对比结果见下图：目前居所与意向居所相同格局的面积对比100200目前居所46.465.580.876.8112.7意向居所5886.199.2109.8127.4一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅数据来源：新兰德调查()可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所的平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展的趋势。

2、消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。

借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。

n 意向居所与目前居所相比，至工作地点的总体平均车程有所增加表. 目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较自驾车（分钟）乘公共汽车（分钟）目前居所至工作单位：21 26意向居所至工作单位：32 35n 数据来源：新兰德调查() 购房者对较远车程的接受程度有所提高表. 目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较自驾车30分钟及以上（%）乘公共汽车40分钟及以上（%）目前居所至工作单位32.0 46.2意向居所至工作单位66.7 60.9数据来源：新兰德调查() 伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。

首先，购房者的意向居所区域向城市边缘扩散。

就整个市区来看，购房者目前居所位于二环内的比例为65.8%，而意向居所位于二环内的比例下降至57.6%，同时目前居所位于二环外（不含郊区县）的比例为25.0%，而意向居所位于二环外（不含郊区县）的比例则上升为27.7%。

与目前居所相比，意向居所位于二环内的比例的下降与位于二环外（不含郊区县）的比例的上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从二环内的市区移至二环外的城市边缘；其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。

就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于西安郊区县的购房者所占的比例为9.2%，而购房者的意向购房区域在郊区县的比例已经上升至14.7%。

与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。

表. 目前居所与意向居所所在区域比较意向居所二环内二环与三环之间郊区县总计目前居所二环内46.7% 15.3% 3.8% 65.8% 二环与三环之间5.4%6.0% 2.2% 13.6% 三环外（不含郊区县）3.3% 6.0% 2.2% 11.4% 郊区县 2.2% 0.5% 6.5% 9.2% 总计57.6% 27.7% 14.7% 100%数据来源：新兰德调查()三、购房者置业特点与趋势1、绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。

以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。

从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数86%，剩余的14%购房者则是将投资作为自己置业的主要目的。

购房目的分析52%34%10%2%2%首次置业满足居住要求二次置业改善居住条件过渡型自住，兼投资纯投资其它数据来源：新兰德调查() 调查表明，自住型购房者购房的主要目的是改善生活空间、方便工作生活和满足基本的住房需求，回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为53.5%、30.8%和25.4%，作出其他购房目的的回答比例不是很大，均在自住型购房者总数的10%以下。

在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90%以上的购房者目前只有一处居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。

居所格局为一居室的购房者中，93%以上的意向居所为两居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45%的意向居所为两居室，同时约53%的意向局所为三居室；居所为平房的购房者中，约95%的意向居所为二居室或三居室。