北京东方太阳城养老地产项目
调研报告
全新退休生活的领跑者
2012年10月
前言
北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。
位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。
该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕
发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。
除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
目录
一、项目概况 (1)
（一）项目位置 (1)
（二）建立情况 (1)
（三）建设规模 (2)
（四）购买及入住条件 (2)
（五）销售价格 (2)
二、项目建筑组成 (4)
三、住宅产品概述 (5)
四、配套服务设施 (13)
（一）东方太阳城医院 (13)
（二）太阳会所 (14)
（三）康体中心 (19)
（四）东方嘉宾国际酒店 (21)
（五）餐饮街 (21)
（六）汇佳幼儿园 (22)
（七）其他配套设施 (23)
五、调研小结 (24)
一、项目概况
（一）项目位置：
东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地带驱车约80分钟可达到。该项目位于京郊农村，四周被农田与村庄包围，社区周边为乡间道路，开车找到小区门口颇费周折，内部是一个相对封闭的生活社区，由于内外景致反差较大，初看到社区有种进入世外桃源的感觉。
东方太阳城交通位置图
（二）建立情况：
投资商：中国希格玛有限公司
发展商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司
景观设计单位：美国SASAKI
建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司
会所经营：北京东方太阳城俱乐部有限公司
开发时间：项目于2002年开始建设，一、二期已售罄。三期于2010年4月开盘，至今尚余100余套现房公寓待售。
（三）建设规模：
住宅用地面积119万㎡，总建筑面积80万㎡，共4017户，共设4430个地上车位。其中在售的三期公寓规划用地面积63.8万㎡，总建筑面积45.3万㎡，共可入住1196户。
（四）购买及入住条件：无特殊限制。
（五）销售价格
参照项目三期产权售价：
公寓均价：15000元/平米；别墅均价：33000元/平米（1300万元起/套）装修标准：毛坯房
物业管理费：公寓2.45元/平米.月；别墅5元/平米.月
市政供暖费：30元/平米.年；其他配套服务：额外单独收费
北京东方太阳城养老地产项目调研报告
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东方太阳城总平面图
配套 公建区
一期
二期
三期
二、项目建筑组成
建筑内容组成一览表
三、住宅产品概述
首期：2002.7~2005.12，产品类型为公寓，共销售500套，均已售罄；
二期：2004.7~2007.12，产品类型为公寓、独栋别墅、联排别墅和四合院，均已售罄；
三期：2007.5~至今，产品类型为点式、板式公寓和独栋别墅，公寓和别墅尚余100多套待售。
东方太阳城三期“琴湖湾”组团公寓，为东方太阳城最后一期在售项目，在东方太阳城的北部，规划总用地面积为63.8万平方米，规划总建筑面积约为45.3万平方米。琴湖湾公寓区内，规划有贯穿公寓区南北的湖体，湖体面积约为4万平米，整体造型犹如一个钢琴镶嵌在公寓社区内。
三期琴湖湾公寓外景
整个公寓区共118个楼座，分为A、B两个区，包含94栋板式公寓和24栋点式公寓。独立住宅区为C区，共125栋。公寓均为6层，其中6层北侧做相应退台处理，给业主提供超大露台；每单元均设电梯，一梯两户；板式公寓户型包含一居室、二居室和三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座，景观效果比较好。
小区容积率很低（约0.6），公寓楼间距较大，绿地率很高每个楼座单体，首层住户南侧均附赠庭院，并在主卧室南向设计有10多平方米的阳光房；在二层，附赠阳光房顶的超大露台；到了六层顶层，北侧退出的露台则由六层住户独自享用。
位于会所售楼处的标准单体公寓楼模型
