我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险
关键词:个人住房贷款;贷款;风险
随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下
一、利润风险
1．贷款利率风险
在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失
2．存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少
二、市场风险
1.通货膨胀风险
如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失
２.机会成本风险
这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少
3.房地产市场风险
个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价
造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失
三、信用风险
1.借款人的违约行为
（1)提前还款住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜这对于银行业并非一件好事首先这将会降低银行的利息收益其次它将使银行的可用资金增加会造成资金闲置增加从而加大银行的投资压力和风险再次提前还款还会增加银行的各项无形成本由于提前偿还的情况千差万别银行无法运用计算机来处理耗费较大的人力而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算增加了经营成本和服务成本
(２)不还款这种违约行为分为两种一种是主观违约就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约第二种是
被迫违约由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的
2.开发商的信用风险
(1）假按揭风险部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高造成银行的潜在的信用风险后果严重
(2）项目风险项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款随着住房市场的快速发展不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想资金不足就不能按期交房从而使已购房者不能按期入住最终开发项目甚至中途“夭折”处于劣势的购房者可能要求解除购房合同迫使银行出面帮助挽回损失从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行造成银行的损失四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险
1．贷前调查形式化
银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定但实际操作中由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散在没有足够的监督管理的情况下过于形式化轻视具体内容的调查是银行需要承担不必要的潜在风险
2.个人信贷审批不严谨
在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障
3.忽视贷后管理
我国商业银行对个人贷款的管理要求定期逐笔检查、报告但是个人贷款业务达到一定业务量后无论是从工作量上海市从银行管理上逐笔检查是无法实现的
4.抵押物评估风险
主要表现为抵押物不足房产估价普遍存在高估的现象若不能及时发现房价高估在贷款成数较高时有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险
五、法律风险
1.借款人借款资格
依据法律规定自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件对于户籍不再贷款银行所在地的贷款条件也不近相同所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险
2.借款用途
我国法律明确规定银行贷款不能用于投资股票、基金
等资本市场及用于非法活动中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款所以银行没有做好贷款前的审批核查工作就会使贷款用于非法的活动之中而这种贷款往往很难收回
六、风险防范的对策和建议
1.采取利率可变性发放贷款的方式
其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行
2．提高贷款审查力度和管理水平
贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的
信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理
3．通过保险降低风险
保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失
4.借款人违约风险防范
针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核
5.银行对风险的控制
