我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

(3)提前还款。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。

另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。

提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2、抵押风险(1)抵押处置风险。

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。

我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

购房人 、 房地产商和银行本身的风险成 因进行 了分 析。
关键词 ｉ 商业银行 ； 住房抵押贷款 ； 风险来源
中 图 分 类 号 ｉ８ ２ ３ 源自 ３ ．３住 房抵押贷款是 由银行或其 他金融机构发 放 风险 ， 是指工程项 目一旦不能按时竣工 ， 品到期不 产 的， 以个人或家庭为贷款对象 ， 以购买住房或与住房 能按时交付使用 ， 就会形成房屋 “ 烂尾 ” 从 而影 响 ，
来 自于购房人的风险主要包括购房人的信用风 ２ １ 来 自于购 房人 的风 险成 因分 析 ． 险和购房人的道德风险。购房人 的信用风 险， 是指 来 自于购房人 信用风 险的形成原 因包括两方 因购房人不能履行或不能全部履行还款责任而造成 面： 一是借款人的履约能力因素 ， 住房抵押贷款 的偿 的风险 ； 购房人 的道德风险 ， 是指购房人在 申请到贷 还一般是通过借款人的收入或通过其他途径获得的
料， 骗取银行贷款或由于项 目资金不足 ， 致使银行贷 无法偿还贷款本息。而过度负债 ， 又缺乏有效的债 款形成的风险。主要表现形 式有信用风险、 假按 揭 务管理经验也会影 响借款人的履 约能力 ； 二是借款 风险和“ 烂尾工程 ” 风险。信用风 险， 是指开 发商 为 人的履约意愿 因素， 借款人的履约意愿 出现 问题 ， 基
了骗取银行贷款 ， 采取 提供 假 的项 目资料 、 的报 本上是出现了两种情况。一种情况是借款人不负责 假 表、 假的首付款证明或首付款多收少存等 ， 一旦贷款 任的行为， 有的借款人之所以拖欠贷款 ， 并非 因为他 到帐后将资金全部或部分转 出挪作他用 ， 致使银行 没有偿还能力 ， 而是没有按时偿还贷款的责任心 ； 另 贷款 出现风险； 假按揭 ” “ 是指不具有真实商 品房买 种情况是借款人有意逃债或欺诈行为 ， 欺诈行为

对商业银行个人住房抵押贷款风险的剖析中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）04-090-03摘要个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。

但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。

关键词商业银行个人住房抵押贷款抵押贷款风险民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。

然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。

然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。

因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。

个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。

全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。

可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。

越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。

商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。

住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。

摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。

住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。

文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。

关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。

住房 抵 押 贷 款 是 优 质 资 产 ．不 良贷 款 率
宏 观 目标 相 违 背 时 ．政 府 会 采取 房 地 产 调 整 政 策 ． 地 产 业 政 策 的 调整 和 收 缩 ． 房
使 商 业 银 行 面 临政 策 风 险
信 用 风 险 是 个 人 住 房 抵 押 贷 款 风 险
的来源和 运用在 时 间上明显 不 匹配． 存 在 “ 存 长 贷 ” 问题 短 的 ２ 市场 政 策 风 险 我 国整 个经 济 处
展 信 贷 营销 业 务 、优 化 信 贷 资产 结 构 的 主 要 手段 ．个 人 住 房 抵 押 贷 款 自 然 成 为 商 业 银行 重点 拓 展 的 贷 款 投 向
商 业 银 行 之 所 以 争 先 发 展 个 人 住
于 转轨 时 期 ． 场 机 制 不 健 全 ． 府 的 定 市 政
信 无 法真 实 了解 的信 用 风 险 ．抵 押 物 难 位 不 明 确 当房 地 产 市 场 发展 脱 离 个 人 以 变现 的 市场 风 险 ．风 险 转 移 及 补 偿 机 消 费 能 力 ． 出现 泡 沫 和 经 济 过 热 ， 调控 与
余 额 快速 增 加 ．个 人住 房抵 押 贷 款 不 良
率 也 开 始 不 断 上升 ．０ ２年 四 大 国有 商 ２０ 款率在 １ 左右 ． ２０ ％ 到 ０ ４年 底 ． 人 住 个
业银 行 个 人 住 房 抵 押 贷 款 的平 均 不 良贷 部 贷 款 的行 为 四 是恶 意 骗 贷 般 称 其 易 费 用 高 ． 一 导致 银行 的 抵 押 物 变现 困 难 为 “ 按 揭 ”是 一 种 欺 骗 行 为． 要 特 征 二 是 抵 押 物 价 格 风 险 ． 括 抵 押 物 价 格 假 ． 主 包 房抵 押 贷 款 不 良贷 款 率 达 到 １ ％左 右 ． 是 实 际 借 款 人 将 套 取 的个 人住 房 抵 押 贷 市场 风 险 和抵 押 物 价 格 人 为风 险 前 者 ． ５ 其 中农 行 高 于 ２ 我 国个 人 住 房 抵 押 款 资金 用于 风 险 更 高 的 投 资 ．如 挪 用 到 是 指抵 押物 因房 地产 市场 的变 化 和 房 屋 ％在

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析作者：郝苗来源：《时代金融》2017年第15期【摘要】个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务必不可少的关键性组成要素，由于受到各种主客观因素影响，商业银行个人住房抵押贷款风险频繁出现，急需要采取针对性措施有效规避风险，促进其健康稳定发展。

本文从商业银行个人住房抵押贷款的发展现状入手，深入剖析了商业银行个人住房抵押贷款的存在的风险，并提出防范商业银行个人住房抵押贷款风险对策，如：优化个人住房抵押贷款法律环境、健全内部信贷管理机制等措施。

【关键词】商业银行个人住房抵押贷款信用风险分析一、我国商业银行个人住房抵押贷款发展概述（一）个人住房抵押贷款的含义个人住房抵押贷款是指借款人将登记在自己名下的房产作为抵押，向中国工商银行、建设银行、招商银行等商业银行申请用于个人的人民币担保贷款。

个人住房抵押贷款可被用于消费、购车、经营等方面。

其也是商业银行多种贷款业务中一项极其重要的业务，具有多样化的特点，比如，利润稳定、操作便捷。

（二）个人住房抵押贷款的发展现状自1980年以来，我国积极推进住房商品化，房地产市场得到了飞速的发展，在房地产市场快速发展的同时，我国个人住房抵押贷款业务的规模也迅速膨胀。

伴随个人住房贷款的快速增长，个人住房抵押贷款业务已经成为近几年银行利润新增长点，在银行贷款总额方面，个人住房抵押贷款占到20%～40%，而从2012～2016年个人住房抵押贷款情况（表1）来看，个人住房抵押贷款业务发展迅速。

但在个人住房抵押贷款业务快速发展的同时，房贷不良贷款率也开始有所上升。

根据已经公布的7家上市银行（即中国银行、农业银行、建设银行、平安银行、招商银行、浦发银行、兴业银行）的年度公报分析得来，2015年7家个人住房不良贷款额为144.28亿，2015年为125.64亿，而不良贷款率也由2014年的0.25%上升为2015年的0.30%。

由此可以看出，个人住房抵押贷款的潜在风险渐渐暴露出来。

环境 和信用体系的不健全 ， 给商业银行 的个人住房 贷款 带来 了较 大 的风 险 。 （ 商业银行 自身经营带来的风险 四） １房地产信贷在银行信贷 中的比例风险。 国 ． 我 商业银行按揭贷款信贷余额逐年增加 ，从 １９ 年 ９８ 的 ２ ５．８亿 元 上 升 至 ２０ ４ ５０ ０７年上 半 年 的 ４ ０ ３００亿 元 ， 均增 长率 保 持在 ３ ％以 上。截 至 ２０ 年 ０ ０ ７年上半 年 ， 国商 业银 行 按 揭贷 款 信贷 余 额 占金 融机 构 全 我 部信贷余 额的 １． ％，比 １９ 年高 １． 个百分 ７３ １ ９８ ４９ ２ 点； 我国商业银行按揭贷款信贷余额 占我 国 Ｇ Ｐ的 Ｄ 比重 也达 到 了 ４ ．７ ０２ ％。 因此 ， 地产 信 贷 已经成 为 房 当前银行 的主要信贷资产 ， 如果房地产行业 出现波 动 ， 么高 的信 贷 比例会 加大 银行 的流 动性风 险 。 这 ２银 行 内部 人员 的操 作 风险 和道 德风 险 。个人 ． 住 房 贷款 业 务 流程 长 、 节 多 ， 环 稍有 不慎 ， 造成 操作 失 误 ， 可 能 给银 行带 来 风 险 。再加 上 由于缺 乏必 就 要 的相关法律约束 ， 以及各商业银行之问激烈的竞 争， 银行的信贷部 门有时 为了扩大业务范 围， 竞相 降低贷款人的首付 比例 ， 或者放松贷款人的审批条 件 ， 而 出现较 大 的违约 风险 。 从 二、 商业银 行 个人住 房 贷款 风险 的实证 分 析
（ ） 于 Ｌ ｇｓｃ模 型 一 关 ｏｉｉ ｔ
应 用 Ｌ ｇ ｔ 分 析 可识 别 自变 量对 个 人 住 房抵 ｏｉｉ ｓｃ 押 贷 款违 约 风 险 的影 响方 向 ， 到识 别影 响 个人 住 达 房抵押贷款违约风险主要因素的 目的。 ｏｉｉ模型 Ｌｇ ｔ ｓｃ 是 由 Ｌｇｔ 型变 换 而来 。 Ｌｇｔ 型采用 的是逻 辑 ｏｉ模 ｏｉ模 概率分布函数 ， 它的具体形式为：

过高 。但 ２ ０ ０ ８年下半 年 以来 整体房 价波 动加剧 ， 房 住
出贷 款巾 Ｉ
堂 ＿前审 Ｉ －
，
房地 产商逆向选择扣道德风险
在 建住房抵押权法律空王
借 款 人 风 险 集 中
—
建 成成 交 时 市 场价 格 与贷 款 合 同 的价 格 预期 偏 差 较
１９ ９ ０年 代 以来 ． 国 逐 渐 引 进 港 、 地 区及 国 外 我 台
一
付规定 的首期房价款后 ，由贷款银 行代 其支付其余 的
购 房 款 ．购 房 人 将 所 购 商 品 房 抵 押 给 贷 款 银 行 作 为 偿 还贷款 的担保 ， 日后 一 旦 借 款 人 违 约 ， 地 产 商 要 承 担 房
些 住 房 贷 款 的 通 行 做 法 ，在 房 屋 分 期 付 款 买 卖 中 采
用 期 房 担 保 ， 称 为 楼 花 按 揭 贷 款 。 是 一 种 以 在 建 甚发 商解决 了投 资房屋 建设 的融 资问题 ， 决 了流动性 不足 问题 ， 业银行 与购房 解 商 人却要 承担从合 同签订到房 屋建成 交付期 间 （ 此处称 为期 房贷款期 间 ， 一般有 半年到一 年 的时 间 ） 的不确定 性风 险 （ 图 ２ 。从深层 次讲 ， 见 ） 这种贷款制 度安排仅实
支 持 了商 品 房 预 售 制 度 ， 开 发 商 大 大 受 益 ； 款 银 行 使 贷
８ 丽 ６
商业银 行 期房抵 押 贷款风 险规避 分析
图 ２ 银 行 面 对 的风 险
签 订
千售 葺
险性 重视不够 ， 为购房人 支付 了高额首 期款 ， 认 即使 今
建成 Ｉ 史竹 Ｉ
垒 壁墨鳖

[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。

商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。

事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。

按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。

二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。

系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。

具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。

其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。

一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。

第二，银行操作风险。

首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。

流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。

其次，市场竞争不规范。

由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。

再者，操作不规范。

在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。

第三，流动性风险。

我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。

我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的发展和城市化进程的加快，个人住房贷款需求快速增长。

商业银行作为住房贷款的主要提供者，一方面能够帮助人们购买和改善居住条件，促进住房消费，同时也面临着一定的风险。

本文将重点讨论我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范措施。

我国商业银行个人住房贷款风险主要包括信用风险、利率风险和房价风险。

信用风险是指贷款人无法按时偿还本金和利息的风险。

在住房贷款中，信用风险主要体现在贷款人的还款能力和还款意愿方面。

由于中国的信用体系尚不完善，银行在审批贷款时往往会存在一定的风险。

如果贷款人出现经济困难或失业等情况，也会导致其无法按时偿还贷款。

利率风险是指贷款利率的波动对银行利润和贷款人偿还能力的影响。

由于我国住房贷款利率大多数采用浮动利率，因此贷款人承受着利率上升的风险。

如果贷款人在人民币贬值或利率上升的情况下无法承受贷款利率的增加，就会产生风险。

房价风险是指购房人购买房产后，房产价值下跌而无法按时偿还贷款的风险。

房价的波动直接影响购房人的还款能力，一旦房价下跌过大，贷款人将面临负债过大的风险。

尤其是在房地产市场调控的背景下，房价的不确定性增加，购房人的风险也相应增加。

为了防范这些风险，商业银行可以采取以下措施。

在风险评估方面，商业银行应加强客户的信用评估和还款意愿的调查。

通过信用报告和贷款人的征信情况，了解贷款人的还款能力和信用记录，从而减少不良贷款的风险。

银行还可以与其他机构分享客户的信用信息，提高风险评估的准确性。

在风险分散方面，商业银行应加强贷款风险的分散化管理。

通过向不同地区、不同行业和不同贷款金额的客户提供贷款，减少风险集中度，降低贷款风险。

商业银行还可以通过发行住房抵押贷款证券化产品，将一部分住房贷款转化为证券，从而实现风险的分散。

在利率风险方面，商业银行可以采取利率对冲策略进行风险管理。

通过购买利率互换工具，可以将固定利率贷款转换为浮动利率，从而降低贷款人在利率上升时的风险。

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。

但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。

随着我国住房制 度改革 的不断深入 ，个人 购买商品住房 的
意 向渐 趋 强 烈 。房 价 不 断 上 涨 以及 住 房 市 场 中存 在 的供 给 与 当 期 有 效 需 求 不 足 的 矛 盾 使 得 住 房 按 揭 贷 款 应 运 而生 。 由于 我 国
二、市场风险
１通 货 膨胀 风险 ．
我 国现 有 的 ，票 据 法 明确 规定 票 据 必 须具 有 真 实 的交 易 关 系或
日期 ，金额 等方面 实行更 为灵活 的办法 以确认 企业 的交易背 景 。
５ 应调 控 票 据 业 务 总量 ．
债权债务关系，没有规定融资性票据业务的合法地位 ，而且 目前 融资性票据需求较为旺盛 ， 现在银行办理的不具 备贸易背景的银
造成损失。 ２ 存 款 利率 风 险 ． 由于 内外 部 环境 的 改变 ，导 致存 款 利 率上 升 ，利率 的 上升 意 味 着融 资 成 本 的增 加 ， 是 贷 款利 率 是根 据 当时 的利 率情 况加 上 但
一
款风险就会随之提高 。另外 ， 即使开发商准确估价， 自然环境 ， 若
汇票手续费比率 ， 有利与调动商业银 行审批承兑汇票贸易背景的积极性 。 ４ 修 订 有 关 票据 业 务 制 度 ． 如现 行制 度要求 银行 签发银 行承 兑汇票 需要 有相应 的增值税 发
三 、改进措施
因此 ， 目前 要治 理 商 业 票 据 业 务 中 的违 规 问题 需 要 从 制 度 ，
融 理
我 国商业银行个 人住房抵 押贷款风 险分 析
林 琳
（ 东北财经大 学旅游与酒店管理 学院 ，辽 宁 大连 １ ６ ２ ） ０ １ ３
摘要 ： 个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定 的信贷产品。但 从 目前 国内商业银行个人住房贷款 的实际来看 ，该项贷款业务仍然具有诸多风险。 关键词 ： 个人住房贷款 ； 贷款 ； 风险

个人住房抵 押贷 款 是指 借 款人 以购买 普 通住 房
为 目的 ， 以其合 法拥 有 的个 人住 房 作 为抵 押 物 ， 向商
亿元 ， 同比多 增 ３ ９ 元 ， 中居 民户 中长期 消 费性 ６９亿 其 贷款 同比多增 ３０ ２６亿元 。 ＿ ２
业银行 或其他金 融 机 构 申请贷 款 。 当借 款 人 到期 不 能偿还 贷款本息 或违反借 款合 同的某些 约定 ， 贷款人
（ ） 用 风 险 一 信
元 ， ２０ 年 ３７ 亿 元 的 ５４ 是 ００ ３７ ． ５倍 ，９ ８年 ４ ６亿元 １９ ２ 的 ４ ． ９倍 ， ２０ ３１ 与 ０ ４年 的个 人住 房 抵 押 贷 款余 额 相
比， 增长 了 １ ．７ 。］ ６Ｏ 口 根据央行发布的《 中国货币政策
信 用风 险又称违 约风 险 ， 是指借 款人不 能依约按
分析 了我 国商业银 行个人住 房抵押 贷款主要 面 临的八 大风险 ； 最后 ， 对我 国商业银行 个人住房抵 押贷 款业务 针
所 面 临 的风 险 ， 出 了应 该 采 取 的风 险 化 解 和 风 险 防 范措 施 。 提
关键词 ： 商业银 行 ； 个人 住房抵押 贷款 ； 押 贷款风 险 抵 中图分 类号 ： ８ ２ ４ ９ 文献标 识码 ： Ｆ ３．７ Ａ 文章编号 ：６ ２２ ９ （ ０ ９ ０ —０ １０ １ ７ —６ ８ ２ ０ ）２０ ７ —３
第 ２ ２卷第 ２ 期 ２ ０ 年 ６月 ０９
青名 技术旁 学报 霹甚
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＱｉｇ ａ ｃ ｎ ｃ ｌ ｌ ｇ ｏ ｒ ａ ｎ ｄ ｏ Ｔｅ ｈ ｉａ ｌ ｅ ｏ Ｃｏ ｅ
Ｖ ｏ ．２ ｏ ２ １ ２Ｎ ．
Ｊ ｎ ２ ０ ｕ ． ０９

商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展，房地产市场的持续升温，个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。

但是，随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高，商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。

为了防范这些风险，商业银行应该采取一些措施进行风险管理。

一、风险分析1.借款人信用风险：借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素，如果借款人的信用状况不佳，容易出现违约的情况。

2.贷款利率风险：由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大，导致贷款利率持续上涨，如果银行贷款利率过高，会导致部分借款人无法承担高额利息，导致贷款违约。

3.抵押物价值风险：个人住房贷款的抵押物是房产，由于房地产市场价格波动较大，抵押物的价值存在不确定性，可能会出现部分抵押物价值下降，导致银行无法收回贷款本金的情况。

4.政策风险：政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。

政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降，导致银行无法回收贷款本金的情况。

5.市场风险：市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险，即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌，可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出，导致银行无法收回贷款本金。

二、风险防范1.建立合理的贷款政策：银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策，避免过分提高贷款利率，导致借款人还不上贷款。

2.贷款审查和评估管理：银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力，了解借款人的经济状况和财产状况，避免对不符合信用状况的借款人放款，同时要对抵押物进行评估管理，确保抵押物价值不会下降。

3.开展风险管理工作：银行要对借款人进行风险管理，通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理，提高防范个人住房贷款业务风险的能力。

4.制定健全的风险控制机制：银行应该建立完善的风险控制机制，规范业务操作流程，防范可能出现的风险情况，提高贷款业务风险控制水平。

引发 的提 前还贷信用 风险。
（ ） 动性 风 险 四 流 商 业 银 行 持 有 的 住 房 贷 款 债 权 不 能 及 时 足 额 变 现 而 遭 受 的
动 的首要 原则 。在商 业银行 中 ， 住房抵 押贷 款方面所 涉及的 资金 量 最 大 ， 是 占用 资 金 最 长 的 领 域 ， 期 限 最 长 可 达 二 三 十 年 之 也 其 久 ， 此 大 的 资 金 ， 占用 如 此 长 的 时 间 ， 此 在 其 中 会 涉 及 到 一 如 被 因
抵押贷款的基础条件 ， 国还缺少 消费信贷方面的法律 、 我 法规。 （ ） 场 政 策 风 险 六 市 政府经济政策 的调整引起房地产市场的变化 ．最终给商业银行 带 来 的损 失 。 目前 我 国房地 产 市场 的 发展 已严 重 脱 离 了个 人 的消 费
能力 ， 随着 经 济 的过 热 发展 ， 分一 线 大 城市 的 房 价 已出 现泡 沫 。 部
经过 中国人 民银行 的相关数 据显示 ： 止到 ２０ 截 ０ ９年 ３月 末 ． 购 房 带 余 额 为 ３４ ．９万 亿 元 ， 比增 长 １．％ ， 同 ０６ 比上 年 同 期 低 １ ． ９２ 个 百分点 ， 购房贷 款新增 １４ １９亿元 ， 比多增 １６亿元 。随着 我 同 ４
成 统 一 的 评 价 标 准 与 业 务 流 程 。 少 熟 悉 个 人 住 房 抵 押 贷 款 业 务 缺
信用 风险是 个人 住房抵 押贷 款风 险 中最基本 最直 接 的一种
风 险。主要表 现在如下 几方面 ：
其 一 ， 迫 违 约 。 迫 违 约 是 借 款 人 的 被 动 行 为 ， 借 款 人 在 被 被 指 购 买 房 产 后 ， 为 支 付 能 力 下 降 或 者 有 突 发 事 件 发 生 无 法 继 续 因

１ ．２提 前还 贷 风 险
提前 还款风 险多指借款人提前还款所造成损失 的可 能性。当市场利 率低 于贷款合 同的利率 时，借款方提前还贷情况时常发生 ，此类 提前还 款使银行 既承受 利息 的损失 ，又要承担为该部分资金寻找投 资渠道的成 本 。影 响提前还 贷风 险因素有外生 和内生 因素 。外生因素 多指 非 自愿性 提前还款 ，如房屋受 自 然灾 害影响 ，保险公 司代为还款 的情形 ；而 内生 因素包含利率 和房价 、贷款期 限、经济周期 。个人住房贷款包 含固定利 率 和浮动利率贷款 ，后者利息 随利率浮动而变化 ，尤其对贷款期 限长 的 借 款者 价值波动较大 ；经济繁荣时 ，个人住房贷款还款上 升 ，而经济萧 条时个人住房贷 款的提前还款 随之低迷 。
１ ．３操 作 风 险
此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非 常关键 ，越发严格 的审查 ，越 能为商业银行降低贷 款风 险。抵 押物 审查 中要对 抵押物 合法 性强 化 审 查 ；控制抵押率 ，以规避因抵押 物市场价格变动带来 的金融 风险 ；对未 能如期还款履行担保法的借款人 ，坚决拍卖其抵押房产 。 ２ ． ２建 立 个 人 住 房 贷 款 风 险预 警 系统 房地产是和 国家宏观经济紧密联 系的领域 ，具有较高 的市场和政策 风险 ，为预防和规避风险 ，建立个 人住房贷 款风险预 警系统非 常关键 。 建立个人住房贷款风险预警 机制 能够有效对 国家政策 、市场变 化宏 观经 济指标进行分析 ，及早对房地产 市场环境进行预测 ，继而采取 一系列措 施规避潜在的风险 和威胁 降低损 失。预警 系统 的建设 是 一项长 期 、复 杂 、高难度的工程 ，它包含风险预警数据库 、风险预警模型 和快速反应 和预控机制 。其中风险预警数据库 可通过不 同渠道和途径收集 全面 、系 统的资料和数据 ，为开发合理风 险预警模型提供条件 ，风险预警模 型 中 的参数综合我 国经济实况 、概率 密度 函数等确认 ；而快速反应 和预控机 制 的建立能够及时 、迅速化解和消除潜在风险 的威胁 。 ２ ．３建 立 并 发展 个人 住 房 抵 押 贷 款 风 险 转 移 机 制 和 个人 信 用体 系 房屋抵押贷款保险 目的在 于分散房屋毁坏 的风险 、借款人 的信 用风 险和借款人的人参 风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单 一 ，对 各种 风险没有进行合理划 分。 因此 ，可通过 建立 个人住 房抵 押贷 款保 险机 制 ，严格划分风险 ，并开发与之 相关 的保 险产 品，如财 产险 、失 业险 、 人寿保险等 ；根据消费者 收入情况开发不 同种类保险 ，如对 收入较 低建 立政策性抵押贷款保 险 ， 对 收入高借款人提供商业性抵押贷款 保险 ；加 快个人房屋抵押贷 款证券化进程 ，从根 源上驱除商业 银行 “ 存短 贷长” 的矛盾和与之带来的风险。 建立科学 、全面 、系统 的个人信用体系 。严格按照借款人 收入 、信 用等级 、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少 。首先完善 国内个 人信 用评估制度 ，可从 国外引进先进可靠的计量模型 ，将定量和定性相 结合 对借款人进行信用评估 ；同时加强全 国范 围内思想道德宣传 和教育 ，强 化诚信意识 、守信 意识 ，这 对个 人信 用体 系建 设 具有 至关 重 要作 用 。 （ 作者单位 ：长江大学经 济学院 ）

ACCOUNTING LEARNING137商业银行住房贷款的风险分析胡睿轩 天津科技大学摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济获得了前所未有的发展机遇。

伴随商品经济发展的同时，房地产业欣欣向荣。

但由于其价值过高，消费者往往借助商业银行的贷款进行购买，但贷款过程中对商业银行而言存在潜在风险。

本文对商业银行住房贷款的风险进行阐述与分析并提出行之有效规避方法。

关键词：商业银行；住房贷款；风险分析；规避方法一、我国住房贷款发展历史及暴露的问题(一)我国住房贷款起步时期发展历程概述我国住房贷款业务产生于上世纪80年代中期，而住房体制改革的货币改革从1998年起步。

房地产市场疾速发展的同时，我国个体住房抵押存贷款业务的规模正在迅速扩展。

迈入新世纪后，截至2005年，个体住房抵押存贷款余额占全国消费信贷余额的74％以上。

同比上年涨幅约17.4％，可见随着改革开放的深入，个人及集体住房存贷款业务已成为大多数商业银行获取利润的新增长点，涨幅与增速的变化足以证明贷款业务迎来前所未有的“黄金时期”在个人消费信贷中，个人住房抵押存贷款业务在银行日常工作中占据着重要的位置。

但与此同时上市银行年报中不良贷款额也在逐年攀升。

由此可见，商业银行贷款业务的增长，个人住房存贷款的风险越来越多地暴露出来。

（见表1）(二)我国住房贷款发展中出现的问题1.房地产行业的政策性风险中国的房地产业对政策更加敏感，不同时期政策变化较大，从一开始无人问津到疯狂购买再到持续观望，可谓经历了大起大落，做为老百姓为抵御通货膨胀会通过购买房产进行资产保值，投机者也从中看到了商机，不断大量购买房产也就是当年的炒房团一度将房价推到风口浪尖，让刚需购房者望而却步。

近几年“调控”成为房地产行业的关键词，政府出台各种调控政策，包括限购、租购并举、去库存等等，促使房价走稳。

因对政策的敏感度较高，增加了商业银行的住房贷款风险，因调控政策的不断推进，开发商为提高销售量，出台各种优惠政策，甚至出现了零首付，这种行为在房价下行通道将加大个人住房按揭贷款逾期的增加，客户弃房的可能性大大增加。