房地产买卖合同纠纷案例分析

此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。

买卖合同质量纠纷案例分析

【律师提示】

商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。

【法院审理及判决】

上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。

法定代表人马荣汉，该中心经理。

委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。

委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。

被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。

委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。

委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。

上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

合同法案例分析

分析：合同是双方约定权利义务的协议，条款的约定应该经双方协商一致，包括合同签订了以后的变更，必须是双方协商一致的才可以变更，否则，单方面的变更就是违约行为。按法律规定合同应有的内容是：标的物、数量、质量、价款、检验标准和方法、结算方式、履行期限、履行地点、履行方式、包装方式、违约责任。

在这个案例中可以看出有几个合同必备条款的约定和履行中存在问题：

一、 质量条款，虽然有质量条款，但是实际并没有具体就产品的质量要求作约定。尤其是在惠州公司要变更为双重搪瓷，双方并没有就双重搪瓷的质量要求作约定。

二、 验收；没有约定验货的时间，也没有约定验货后的质量异议期，另外对验货人的约定，货物卖给惠州公司却约定由国外客户验收，对己方不利。

三、 包装；产品的包装的约定是笼统的

四、 违约责任：出货后，如客户因质量问题提出索赔全部由卖方负责，货物是卖给惠州公司，番禺厂本应对惠州公司负责，但违约责任中确约定对惠州公司的国外客户负责，明显对己不利。

首先讲一下质量条款。

1、明确的质量标准：有详细说明要求《合同法》第153条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 因此，关于质量的要求更多的是卖方的责任，而对于买方而言，对质量的约定和索要质量说明是保护本身权益的必要手段。《合同法》第154条：“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用本法第62条第1项的规定。”（即依照合同和法律规定都不能确定标的物的质量要求时，则按照国家标准、行业标准执行，没有的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。）

2、在案例中原来合同约定并未要求双重搪瓷，由于双重搪瓷本身就容易发生爆瓷现象，卖方应根据自己的技术能力决定是否同意变更，如果要变更也可约定相关的技术指标和爆瓷比率。也可以要求延长交货期，给卖方有时间试验或改进工艺。如无法作到双重搪瓷，就应当坚持原来合同约定的做，不要同意改变为双重搪瓷。

山东农业大学学报（自然科学版），２０１５，４６（３）：３９９—４０２　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ａｇｎｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｎａｔｕｒａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ）　Ｖ０Ｌ．４６　ＮＯ．３　２０１　５　ｄｏｉ：１０３９６９￣．ｉｓｓｎ．１０００－２３２４．２０１５．０３．０１７　

房地产项目施工合同纠纷案例分析　

周海婷　，王忠２　

１．贵州大学管理学院，贵州贵阳５５００２５　２．贵州省工程设计质量监督站，贵州贵阳５５０００３　摘要：以案例研究的方法分析施工合同纠纷产生的原因，应用项目管理理论深层次地探讨房地产项目管理中存在的　问题。房地产开发公司为了实现利润最大化，采用自己开发自己施工的开发方式，存在施工合同当事人关系交错，　合同实施过程中职责不清、管理混乱的问题。施工合同纠纷处理中强调证据与事实，当事人要有效维护己方的利益，　就要熟悉合同法规优先顺序，配合合同价款鉴定人的鉴定调查，重视与项目干系人的正常沟通，按照法律规定举证，　依据合同条款维护自身合法权益。　关键词：房地产；施工合同；合同纠纷；案例分析　中图法分类号：ＴＵ７２３．１　文献标识码：Ａ　文章编号：１０００—２３２４（２０１５）０３－０３９９－０４　

Ａｎａｌｙｓｉｓ　０ｎ　ａ　Ｃａｓｅ　０ｆ　ｔｈｅ　Ｃｏｎｓｔｒｕｅｔｉｏｎ　Ｃｏｎｔｒａｃｔ　Ｄｉｓｐｕｔｅｓ　ｉｎ　

ｔｈｅ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　

ＺＨＯＵ　Ｈａｉ．ｔｉｎｇ１．ＷＡＮＧ　Ｚｈｏｎｇ２　

１．Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，Ｇｕ￣ｈｏｕ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｇｕｉｙａｎｇ　５５００２５，Ｃｈｉｎａ　２．Ｔｈｅ　Ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ　Ｓｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｄｅｓｉｇｎ　ａｎｄ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　Ｑｕａｌｉｔｙ　ｏｆ　Ｇｕｉｚｈｏｕ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ，Ｇｕｉｙａｎｇ　５５０００３，Ｃｈｉｎａ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｏ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ　ｂｙ　ｃａｓｅ—ｓｔｕｄｙ　ｗａｙ　ａｎｄ　ｕｓｅ　ｐｒｏｊｅｃｔ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｔｈｅｏｒｙ　ｔｏ　ｄｉｓｃｕｓｓ　ｔｈｅ　ｃｏｒｅ　ｐｒｏｂｌｅｍ　ｉｎ　ｐｒｏｊｅｃｔ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｃｏｍｐａｎｙ　ｉｎ　ｔｈｉｓ　ｃａｓｅ　ｗａｓ　ａｐｐｌｉｅｄ　ａ　ｍｏｄｅｌ　ｔｈａｔ　ｗａｓ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｅｄ　ａｌｌ　ｂｙ　ｉｔｓｅｌｆ　ｔｏ　ｐｕｒｓｕｅ　ｔｈｅ　ｇｏａｌ　ｏｆ　ｐｒｏｆｉｔ　ｍａｘｉｍｉｚａｔｉｏｎ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｉｎ　ｔｈｉｓ　ｍｏｄｅｌ　ｔｈｅ　ｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｐａｒｔｉｅｓ　ｗｅｒｅ　ｃｏｍｐｌｅｘ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｐａｒｔｙ　ｃｏｕｌｄ　ｎｏｔ　ｃｌｅａｒｌｙ　ｄｅｆｉｎｅ　ｉｔｓ　ｒｅｓｐｏｎｓｉｂｉｌｉｔｉｅｓ　ＳＯ　ａｓ　ｔｏ　ｒｅｓｕｌｔ　ｉｎ　ｍｅｓｓｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ａｎｄ　ａ　ｌｏｔ　ｏｆ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ．Ｗｈｅｎ　ｓｅｔｔｌｉｎｇ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ，ｉｔ　ｗａｓ　ａｌｗａｙｓ　ｅｍｐｈａｓｉｚｉｎｇ　ｔｈｅ　ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ａｎｄ　ｒｅａｌｉｔｙ．Ｓｏ　ｔｈｅ　ｃｏｎｔｒａｃｔｉｎｇ　ｐａｒｔｉｅｓ　ｍｕｓｔ　ｂｅ　ｆａｍｉｌｉａｒ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｐｒｉｏｒｉｔｙ　ｏｆ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｌａｗｓ　ａｎｄ　ｃｏｏｐｅｒａｔｅ　ｗｉｔｈ　ｓｕｒｖｅｙ　ｏｒ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｓｕｒｖｅｙ　ａｎｄ　ｐａｙ　ａｔｔｅｎｔｉｏｎ　ｔｏ　ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎ　ｗｉｔｈ　ａｌｌ　ｔｈｅ　ｓｔａｋｅｈｏｌｄｅｒｓ　ｔｏ　ｓａｆｅｇｕａｒｄ　ｉｔｓ　ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ　ｉｎ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｏｆ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ．Ｔｈｅ　ｃｏｎｔｒａｃｔｉｎｇ　ｐａｒｔｉｅｓ　ｓｈｏｕｌｄ　ｓｕｂｍｉｔ　ｉｔｓ　ｅｖｉｄｅｎｃｅ　ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｌａｗ　ａｎｄ　ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｉｔｅｍｓ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ；ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｃｏｎｔｒａｃｔ；ｃｏｎｔｒａｃｔ　ｄｉｓｐｕｔｅｓ；ｃａｓｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ