商业地产采取的融资方式有哪些核心提示：商业地产采取的融资方式相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。
不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括：前端融资：自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。
这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。
在国内做商业地产的门槛是相当高的，主要是融资很困难，这是绝大多数商业地产开发商头疼的问题。
众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。
一个典型的商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2-3年的时间，因为必须要做完市场分析.市场定位才能进行概念设计，概念设计出来还得进行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，才能进行施工图设计，即使操作再顺利，在项目建设过程中把招商工作也完成了。
还得留出3-6个月进行内装修和开业筹备，才能真正对外开业，这就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售，就能回笼资金。
商业物业的建安成本要远高于住宅物业，所以其建设资金占用额较大。
再就是商业物业的资金回笼主要是通过每年的租金收入，这个租金收入持续时间很长，而且相对比较稳定，这也跟住宅物业一次性回笼资金的特点不一样。
正是由于上述现金流的三个缺点，商业地产开发融资必须要考虑两个问题：建设资金如何获得以及这些资金如何偿还的问题，涉及到两个过程的融资：前端融资（建设期融资）和后端融资（经营期融资或变现）对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。
对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。
当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。
随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。
那么对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。
目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是北京大型商业地产开发最常用到的前端融资方式。
解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目一建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。
产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。
然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。
在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押物业贷款管理办法》，允许以商业设施租金做抵押发放长达十年的贷款，其他银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷款转化为长期的经营贷款提供了可能。
质地不错的北京商业物业还可以将物业整体出售给国外的机构投资者，包括凯德置地、摩根斯坦利在内的国际知名投资者，正在酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。
另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。
同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。
万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。
虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。
REITS的销售对象主要是个人投资者，CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。
正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），我预计CMBS在国内的发展将会快于REITS，会被越来越多的商业地产开发商所运用。
由于商业地产开发的平均利润率比住宅开发高5-10%，对资本的吸引力十分可观。
自2004年起，我国商业地产开发进入一个高速发展期。
据国家统计局统计，近5年，全国商业地产投资年均增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。
同时，在2005年打击住宅市场投机的作用下，资本向商业地产领域流动更明显。
商业房地产自身具有高风险、高收益的特性。
其收益主要来源于租金收入，而租金收入的稳定主要取决于物业价值。
目前商业竞争的不断加剧使商业经营的不确定性增大。
同时，在商业房地产很长的投资回收期内，商业房地产经营的风险相当大。
投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发的资金需求特征。
大型商业街区、MALL等建设一般都需要大量的资金。
而且，商业房地产投入运营后还要经过2-3年的过渡期。
因此，资金问题对商业地产项目的重要性不言而喻。
除了技术资本、管理经验以及在其他房地产领域的商誉外，筹措资金的能力成为开发商进入商业房地产市场的门槛。
中国人民银行统调司提供的数据还显示，2005年上半年，全国商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍多。
在房地产行业整体融资渠道有限这种客观的金融环境下，加之商业地产自身的资金需求特点，可以肯定，大体量商业地产必然会遇到发展的融资瓶颈。
解决这一问题需要创新融资方式的引用。
项目融资项目融资的基本运作方式项目融资在我国金融界的定义是，项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与。
项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身资产和未来现金流作为还款保证。
原则上，对项目发起方项目以外的资产没有追索权或仅有有限追索权。
项目融资方式的特征与传统的融资方式不同的是，项目融资不以开发商整体资信能力为融资授信的主要依据，而是为一个特定项目安排的融资。
贷款方在最初考虑贷款时，以特定项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。
当项目的经济强度不足以保障贷款安全，贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
其根本特征就是项目融资风险的分担。
对项目融资采取周密的金融安排，不使任何一方承担项目全部风险。
须要解决的问题项目融资方式目前大多应用于现金流量稳定的项目，如发电、道路等大型基建项目，在存在较高风险的房地产业尤其是商业地产项目中的应用有限。
因此，将项目融资应用于商业地产项目开发，需要解决几个主要问题：有限追索的实现。
追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计，尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
项目风险的分担。
投资者、贷款银行以及第3方之间的风险分担程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
此外，还有投资者对项目资金要求的实现、项目融资与市场安排之间的关系处理、利用项目的税务亏损降低投资和融资成本、实现投资者非公司负债型融资的要求等问题。
本篇文章来源于中国地产商原文链接：/main/2007-03/4853.htm。
