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浙⼤远程操作系统原理离线作业及答案操作系统原理离线作业⼀、单选题1.进程P0和P1的共享变量定义及其初值为boolean flag[2]；int turn=0；flag[0]=FALSE；flag[1]=FALSE；若进程P0和P1访问临界资源的类C代码实现如下：void P0() //P0进程{ while（TURE）{flag[0]=TRUE; turn = 1;while (flag[1] && turn == 1) ;临界区;flag[0] = FALSE;}}void P1() //P1进程{ while（TURE）{flag[1]=TRUE; turn = 0;while (flag[0] && turn == 0) ;临界区;flag[1] = FALSE;}}则并发执⾏进程P0和P1时产⽣的情况是：DA.不能保证进程互斥进⼊临界区、会出现“饥饿”现象B.不能保证进程互斥进⼊临界区、不会出现“饥饿”现象C.能保证进程互斥进⼊临界区、会出现“饥饿”现象 D．能保证进程互斥进⼊临界区、不会出现“饥饿”现象2.有两个进程P1和P2描述如下:shared data：int counter = 6;P1 :Computing;counter=counter+1;P2 :counter=counter-2;两个进程并发执⾏，运⾏完成后，counter的值不可能为 C 。
A. 4B. 5C. 6D. 73.某计算机采⽤⼆级页表的分页存储管理⽅式，按字节编址，页⼤⼩为210字节，页表项⼤⼩为2字节，逻辑地址结构为：页⽬录号页号页内偏移量逻辑地址空间⼤⼩为216页，则表⽰整个逻辑地址空间的页⽬录表中包含表项的个数⾄少是BA．64 B．128 C．256 D．5124.在动态分区系统中，有如下空闲块:空闲块块⼤⼩（KB）块的基址1 80 602 75 1503 55 2504 90 350此时,某进程P请求50KB内存,系统从第1个空闲块开始查找，结果把第4个空闲块分配给了P进程，请问是⽤哪⼀种分区分配算法实现这⼀⽅案? CA.⾸次适应B. 最佳适应C. 最差适应D. 下次适应5.在⼀页式存储管理系统中，页表内容如下所⽰。
浙大远程教育房地产开发与经营离线作业GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营》课程作业姓名：朱正扬学号：716080322023年级：2016秋学习中心：嘉善学习中心—————————————————————————————第一章绪论一、名词解释1、房地产：房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。
2、房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。
3、房地产开发与经营：房地产开发：是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
二、问答题1、房地产、房地产市场有哪些特征？答：房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。
房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。
2、房地产开发与经营有哪些特点？答：（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。
3、房地产开发与经营有哪些形式？答：房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。
房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
浙大（1209级）2013年秋季建筑企业管理学在线作业单选题1.总分包模式的特点包括（）。
A 便于质量控制B 招标发包工作难度低C 对发包方而言, 合同结构复杂D 对发包方而言, 合同结构简单正确答案:D2.BOT是指以下哪种承发包模式？（）A 施工合作体B 施工联合体C 建设、经营、转让模式D 平行承发包模式正确答案:C3.需要获得对整体剖析的信息, 应采用（）方法。
A 排列图法B 因果分析法C 频数直方图？？？？D 分层法正确答案:D4.（）是反映企业某一特定日期财务状况的会计报表。
A 资产负债表B 损益表C 利润表D 现金流量表正确答案:A5.（）组织结构最易于产生官僚主义。
A 直线制B 职能制C 事业部制D 矩阵制正确答案:A6.企业标准化是指通过的（）和基准化方法把企业日常的大量重复的工作加以简化, 使之达到效率化的行动过程。
A 定量化B 少数化C 定性化D 严格化正确答案:B7.工法的核心是（）。
A 工程B 工艺C 施工过程D 新技术正确答案:B8.Partnering模式的特点不包括（）。
A 横向联合B 相互信任C 减少索赔D 提高承包商利润正确答案:A9.评标委员会成员人数为5人以上单数, 其中技术、经济方面的专家不得少于成员总数的()。
A 三分之一B 二分之一C 三分之二D 五分之三正确答案:C10.持续发展的战略方式对应于（）领导者类型。
A 探索者B 征服者C 头脑冷静者D 体贴型人士正确答案:C11.安全管理的最终目的是（）。
A 保护劳动者的安全与健康B 有效保证项目的顺利进行C 消除危险因素？？D 减少安全事故正确答案:A12.高级人才过多导致意见不统一通常出现在（）组织结构中。
A 正立三角形？？？？B 倒立三角形C 梯形D 菱形正确答案:C13.具体安排在施项目、开工项目、竣工项目和重点工程进度部位要求是（）的任务。
A 中长期B 年度C 季度D 月度正确答案:C14.建筑市场的有效供给（）。
第5章运输层作业五一．填空题：1.从通信和信息处理的角度看，在TCP/IP模型中向其上面的应用层提供通信服务的协议层称为_运输_层。
2.传输层使用了___网络层__提供的服务，并通过执行_传输层协议_，针对最高层屏蔽__通信子网_在技术、设计上的差异与服务不足，向_更高层（或写应用层）_提供了一个标准的完善的通信服务。
3.TCP协议可以为其用户提供_可靠_、面向连接的、全双工的数据流传输服务。
4.UDP协议可以为其用户提供不可靠、__无连接的数据传输服务。
5.人们把将要发送的完整的数据块称为报文，在运输层直接对应用层交下来的报文进行封装的协议是_ UDP _。
6.在运输层，TCP协议传递给网络层IP协议的数据单元称为_报文段_。
7.TCP/IP的运输层有两个不同的协议，它们是TCP和UDP,其中文名分别叫做传输控制协议和_用户数据报协议__。
前者是面向连接的协议，而后者则属于无连接协议。
使用UDP协议，系统资源开销小，UDP报文段的首部只有_8_字节。
而对于TCP来说，其报文段的首部至少有_20_字节，传输开销比较大，TCP开销大的另一个原因是占有CPU的处理时间。
因此，在应用层开发中运输层使用哪个协议要视具体情况而定。
诸如“万维网、电子邮件和文件传输”服务在运输层使用_ TCP_协议封装，而“域名转换协议DNS和IP电话”服务在运输层使用_ UDP协议封装。
8.熟知端口即系统端口号是IANA指派的。
FTP服务使用的熟知端口号是_21_，简单邮件传输协议SMTP使用的熟知端口号是_25_，邮局协议POP3使用的熟知端口号是_110_。
9.在TCP/IP网络中，两个应用进程之间建立的Socket连接是由4个数字确定的，包括双方的IP地址和双方的__端口号__。
10.主机A向主机B发送TCP报文段，首部中的源端口是m而目的端口是n。
当B向A发送回信时，其TCP报文段的首部中的源端口和目的端口分别是_ n 和m __。
房地产开发与经营-在线作业_A最终成绩：90.0一单项选择题1.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）分析时要设定不确定因素的变化范围找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素本题分值：5.0用户得分：5.0教师评语：用户解答：从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素知识点:2.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）有效需求预测法线性回归需求预测法额定需求预测法假定需求预测法本题分值：5.0用户得分：0.0教师评语：用户解答：额定需求预测法3.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（）25%20%35%30%本题分值： 5.0用户得分： 5.0教师评语：用户解答：30 %知识点:4.按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（）。
居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等房地产白色市场；黑色市场、灰色市场本题分值：5.0用户得分：5.0教师评语：用户解答：销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等知识点：5.房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（）欠租户发生率租金收缴计划完成率租金收缴率r陈欠租金收缴率本题分值用户得分教师评语用户解答5.05.0租金收缴率知识点:6.事业部制组织结构最突出的特点是（）r集中决策，分散经营仁仁仁结构简单，权力集中多头领导咼度集中，职责清楚本题分值: 用户得分: 教师评语: 用户解答: 5.05.0集中决策，分散经营知识点:7.为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用（）的合同形式。
《房地产开发与经营》模拟卷一、名词解释（每题5分，共计20分）1、土地储备制；答：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
2、房地产市场细分；答：房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。
3、可行性研究；答：投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。
4、土地使用权转让答：土地使用权转让指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。
二、问答题（每题15分，共计60分）1、房地产开发与经营的主要内容是什么？主要包括哪几个阶段？答：房地产开发与经营的主要内容包括：房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，流通环节的营销活动和中介服务活动，消费环节的物业管理活动。
可分为四个阶段：（1）投资机会的选择与决策（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段2、房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。
答：（1）组织准备；（2）资料收集及市场调查；（3）开发方案的设计和评价、选择；（4）详细研究；（5）编写研究报告书。
3、简述房地产供给的特点答：（1）市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应；（2）市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性；（3）市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”；（4）市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控；（5）市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件；（6）市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化；（7）市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要；（8）市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
2011年12月考试房地产开发与经营管理第一次作业一、单项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）1. 某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（）。
A. 固定单价合同B. 成本加酬金合同C. 包工包料合同D. 包工部分包料合同2. 在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（）A. 质量B. 品牌C. 价格D. 类型3. 理论和实践证明，商品住房消费，必须( )的支持。
A. 有政府部门B. 有国家相关政策C. 借助金融D. 有相关法律4. 如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（）。
A. 增加B. 减少C. 不变D. 大幅度减少5. 14、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（）。
A. 有利B. 不利C. 利弊各半D. 不影响6. 以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（）。
A. 开发成本的变化B. 收入的变化C. 价格的变化D. 开发商对未来的预期7. 达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。
这种中介服务价格的确定方式是( )A. 封顶法B. 交易额比例提成法C. 包价法D. 保底法8. 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。
A. 潜在B. 过去C. 现在D. 未来9. 施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( )A. 二次搬运费B. 施工机械安装费C. 场地清理费D. 职工福利费10. 判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )A. 共代理了多少项目B. 代理成交额是多少C. 人员素质D. 代理的成功率有多大11. 土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A. 不可损耗性B. 不可毁灭性C. 保值增值性D. 寿命长久性12. 以下选项适于在新区开发的建筑是（）。
A. 娱乐用房B. 写字楼C. 高级住宅和公寓D. 餐饮用房13. 房屋租赁契约确立的是一种( )关系。
2013年度浙大远程教育建设项目管理在线作业单选题1.具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个（）。
A 单位工程B 分部工程C 分项工程D 单元工程正确答案:A2.实际进度与计划进度的比较方法中，既适用于工作进度与计划进度之间的局部比较，又可用于分析与预测工程项目整体进展状况的是（）。
A 匀速进展横道图比较法B 双比例单侧横道图比较法C 双比例双侧横道图比较法D 前锋线比较法正确答案:D3.工程项目的质量必须符合国家现行的关于工程质量的法律、法规、技术标准和规范等的有关规定，尤其是强制性标准的规定。
这是建设工程质量目标的（）。
A 强制性B 个性C 共性D 规范性正确答案:C4.《合同法》第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。
投标人根据招标文件内容在约定的期限内向招标人提交投标文件，称为（）。
A 要约邀请B 承诺C 要约D 再要约正确答案:C5.工程勘察工作可分为可行性研究勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察。
“对地基基础处理与加固、不良地质现象的防治工程进行岩土工程计算与评价，满足施工图设计的要求。
”属于（）。
A 可行性研究勘察B 施工勘察C 初步勘察D 详细勘察正确答案:D6.在项目的策划以及实施过程中，成本计划经历若干阶段，每个阶段都会产生成本计划，在项目施工图设计阶段对应的成本计划是（）。
A 投资估算B 设计概算C 施工图预算D 承包合同价正确答案:C7.对于目标实际值偏离计划值的情况要采取措施加以纠正（或称纠偏），关于纠偏，以下说法错误的是（）。
A 对于建设工程目标控制来说，纠偏一般是针对负偏差（实际值小于计划值）而言，对于正偏差一般不会采取“纠偏”措施。
B 对于轻度偏离，一般采用“直接纠偏”的对策。
C 对于中度偏离，一般采用“不改变总目标的计划值，调整后期实施计划”的对策。
D 对于重度偏离，一般采用“重新确定目标的计划值，并据此重新制订实施计划”的对策。
《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关建筑物）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。
其特点，固定性、耐久性、异质性。
2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业生产和再生产过程，也是完成房地产品生产和建设的过程。
房地产经营是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识有计划实现经济活动过程。
两个相对独立又相互关联内容。
3．土地储备开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应的行为。
4．房地产企业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。
5．房地产项目定位：在相关的法律法规和城市指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，从而进一步进行产品定位。
是为寻找房地产项目的核心控制国和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：⑴直线制组织的结构。
优点：命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。
⑵职能制组织结构。
优点：利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点：由于部门分割，不了解其他部门的工作，管理者不能了解组织整体的最佳利益。
⑶直线职能制结构。
优点：统一指挥与专业分工相结合。
缺点：是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
⑷事业部制组织结构。
优点：强化了决策机制，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
⑸矩阵型组织结构。
优点：可以很好协调复杂又相互储存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构平台很好地发挥资源作用。
1、一个制造厂计划在某车间旁增加一侧房，建一条新的生产线，……。
解：A 方案的月运输量是：（15+15）×2000+(15+10）×2000+（30+10)×3000+(15+10）×1000+（20+35）×3000=420000（m ）.B 方案的月运输量是：(25+35)×2000+(25+10）×2000+（10+10）×3000+（15+10）×1000+(10+25)×3000=380000（m)。
故B 方案的月运输量最小。
2.根据如下图所示的作业活动图,将9个部门安排在一个3×3的区域内…….(3)安置所以部门如右图3 答案: 节拍为0。
167分/件,31。
86个工作日4 答案 ：（2)节拍为0.25分/件,（3)最小工作地数为5 （4)重新组合的工作地为:(A ，B ），（C,D,E ）,（F,G),（H,I ），(J),(K,L), 效率为83。
3％ 5 答案 ：为AX 关系簇1.一个工作人员欲制定一个金属切削作业的时间定额…… 解：正常时间为：10。
4×125％=13(分） 标准时间为:13×（1+16%）=15。
08(分） 2。
观测一项作业，共60次…… 解：(1）观测到的时间：1。
2分钟（2)正常时间：1.2×95％=1。
14分钟（3）标准时间：1。
2×95%×(1+10％）=1。
27分钟 3、答案：377分钟。
4、答案：5.85分钟。
5。
一新达成的工会合同允许……解：正常工作时间：1461+=6.35460⨯⨯（）（分)标准作业时间:24+106.351+=7.2240+14（）（分）6、答案：57次观察。
7、答案：37个周期。
8.在一个对航空特快货运飞机…… 解：（1）闲置时间百分数的估计值是：6/60=10％(2）大约需要的观测次数为： 24*10%*1-10%=1440.05n =（）14873(/EPL m ===批）第六章计算题：1、答案：(1）依题意以∝=0.2进行观测。
浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营（专）》课程作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。
风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。
政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。
答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。
答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。
政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。
7．简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。
8．简述房地产行业管理的主要内容。
答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。
行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。
三、论述题阐述我国房地产价格上涨的原因。
答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。
2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。
3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。
不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。
4、房地产投资结构仍不尽合理。
供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。
5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。
人们对未来的经济预期是看好的。
市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。
第二章土地制度演变与出让方式一、名词解释1．土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2．土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
3．土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。
4．土地征用：国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。
5土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
二、简答题1．对土地使用权出让的各方式做出比较。
答：1、出让程序不一样。
2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。
3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。
2．土地使用权转让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。
3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？4．房地产项目土地费用包括哪些费用?答：包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。
5．简述土地使用权转让的程序。
答：1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。
6．简述划拨土地使用权的特点。
答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。
7．简述协议出让土地使用权的特征。
答：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和使用范围受到限制。
8划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：1、土地补偿费；2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用。
9我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：1）批租制：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。
虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。
所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。
2）垄断制：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。
第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。
即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。
农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。
政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。
3）双轨制：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。
一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。
第三章房地产市场分析1．房地产市场有哪些特殊性？答：产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场2．简述房地产供给的特点？答：1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。
2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。
3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。
4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。
5、市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。
6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。
7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8、市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
3．需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。
供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。
