房地产开发企业财税、税务、法律风险分析

母公司拿地子公司开发税务风险把控随着“招、拍、挂”方式成为房地产开发公司的主要拿地方式，在实务中，由于未能确定是否能摘得意向地块，一般先由母公司或地产企业联合体共同竞价摘牌，然后再成立项目开发公司进行开发，那么母公司拿地、项目公司开发有什么涉税风险?如何规避税务风险?就实务中成功案例的具体操作及原理与大家分享如下：一、拿地开发方式简介母公司或地产企业联合体拿地，然后由子公司进行开发的一般流程如下：房地产母公司（或联合体）出钱拿地，获得以母公司名称为抬头土地出让金收据，未办理土地证，成立子公司后，通过与国土部门签订土地出让变更协议，将相关的权利及义务变更为子公司，土地证办理到子公司名下，然后由子公司作为开发主体进行项目的开发建设。

二、相关涉税政策《国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第八条规定：“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]114号）第十条第（二）款第6项规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。

出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。

财税金融企业税务风险分析及其防范对策■张少茹支梦琪摘要:由于外部宏观环境和企业內部的经营管理等因素影响，使得大部分企业经常面临税务风险,从而影响企业的健康发展。

因此,正确认识和理解税务风险的成因和特P,掌握正确的经营管理方式和风险防范措施，有助于有效规避税务风险0文章通过对企业常见税务风险特点和成因的深入分析，就如何有效防范税务风险提出了对策和建议°关键词：企业税务;税务风险;防范对策在经济全球化的时代趋势下,企业迎来更加广阔的发展空间，9此同时,企业所需要缴纳的税费类型也越来越多。

所以，在提升企业盈利能力的同时,有必要通过更加科学合理的税务管理办法来实现企业税负的减压。

在这个过程中,企业如果不能正确认识税务风险,就很可能因税务管理不当而产生严重的税务风险0企业的税务风险不仅会导致企业出现经济损失，更为严重的是要、0因此，企业税务风险识，握有效的防范措施,才能企业在当前的下合理规避税务风险,保证企业盈利全。

一、企业税务风险的定义企业税务风险是企业的税为因能税务,而导致企业现时的在的税务的风险,是企业税程法办理的而导致失的税0税是为会需要,力力9会产：分的范，是实现能的重要。

因此，企业法纳税是企业的务,也是企业实现会的重要。

企业在税务管理的过程中,需要的实，通过全的法法,的务管理，而有效减税负。

二、企业税务风险的特点（一%主观性纳税税务税业务的认识，会导致企业税务风险。

所以不管是纳税是税务要学税务识，正确认识税务的，而达成共识。

（二％必然性法纳税是我强制的企业必须的义务，所以即使缴纳税款9企业的盈利存在的矛盾，企业也必须要严格法执行,因此使得企业税务风险的存在具有明显的必然。

（三）预先性企业税务风险往往在企业经营和交易之前就已经存在，加上一些企业为了节省开支而选择违反法法，损害国家利益的行为。

所以企业税务风险往往在企业经之前就已经预先存在。

企业税务风险的预先性特征,有利于企业拥有正确的税务风险控制时间，有效降低税务风险。

企业税务风险管理存在的问题及应对之策商业模式不断创新，税收政策日新月异，税收问题层出不穷，税务风险无处不在。

伴随市场竞争的白热化，依法治税水平的不断提高，以及社会信用体系的不断完善，企业需要将税务风险管理纳入企业战略管理。

研究税务风险管理旨在源头防范，治标治本。

本文重点分析企业存在的税务风险类型、税务风险成因、税务风险管理存在的问题，并对企业税务风险的管理方法提出建议。

一、企业税务风险的类型企业税务风险体现为两方面，一是因少缴税承担法律责任，二是因多缴税给企业带来损失。

（一）基于少缴税而承担法律责任基于少缴税而承担的补税、滞纳金、税收利息、罚款、刑事责任以及影响纳税信用、上市审核等风险，又可称为税务违规风险，主要存在以下几种类型：1.漏税。

因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误造成未缴或者少缴税款的，税务机关可在三年内追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。

2.偷税。

纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。

对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

偷税在五年内未被发现的，不再给予行政处罚，但税务机关可无限期追征税款。

3.避税。

纳税人进行不具有合理商业目的税务安排从而获取税收利益，虽然形式上符合税法规定，但实质上与税法原理、精神、规则相悖，对此避税行为，税务机关可实施特别纳税调整，补征税款并加收税收利息。

4.犯罪。

纳税人涉税行为触及刑法的，例如逃避缴纳税款罪、虚开增值税专用发票罪等，还将承担刑事责任。

（二）基于多缴税给企业带来的损失企业多缴税款常见的情形有：对政策理解错误导致多缴税；对税收优惠政策应享未享；因集团股权架构或企业商业模式设计不当，导致整体税负增加；一味追求税负最低，造成企业总体收益下降；因不合理的税务安排导致的非税成本，等等。

ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。

本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。

关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。

做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。

房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。

企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。

一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。

各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。

会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。

房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。

税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。

二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。

而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。

近期从国家税务总局获悉，2006年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款，2007年还将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项检查，包括房地产、建筑安装、餐饮娱乐、金融保险、石油石化、食品药品生产、废旧物资经营及使用、农副产品加工、连锁经营超市等行业企业以及高收入行业的个人所得税专项检查。

国家税务总局新闻发言人李林军表示，税务稽查已成为打击和震慑涉税违法犯罪、提高纳税人税法遵从度的重要手段。

据统计，2006年前十月，全国税务机关共组织查办、督办了302起大要案，目前已经查结135起，查补税款、滞纳金、罚款共计56.87亿元。

在2006年的重点行业税收专项检查中，各地税务机关共检查了69万多户纳税人，其中发现近27万户有问题的纳税人，查补税收收入189亿多元；税务机关还对一些税收秩序混乱的地区进行了集中整治，维护正常的税收秩序，保证了国家税款的安全。

2007年税务稽查机关将统一组织力量针对房地产行业进行税收检查，通过检查发现涉税违法案件线索，查处涉税违法行为，整顿税收秩序。

国家税务总局也将选择重点地区立案督办或直接组织检查和专项整治。

税务稽查无法回避。

房地产行业已经是连续7年“榜上有名”。

而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。

各企业尤其是房地产行业作为稽查重点对象更应充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。

第一部分房地产行业核算特点与税务稽查一、房地产行业核算特点二、房地产开发的一般过程介绍三、房地产行业执行的财务会计制度四、税务稽查的基本程序和应对策略A、稽查选案；B、稽查实施；C、稽查审理；D、稽查执行；E、行政救济程序第二部分房地产行业现行主要税收法规解读第一、营业税及附加：[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号第二、房产税（城市房地产税）[法规1] 《条例》及实施细则--[法规10] 国税发[2005]173号第三、城镇土地使用税[法规1] 最新《条例》及修改内容--[法规12] （88）财税字第260号第四、印花税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规6] （88）国税地字第030号第五、契税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规11] 财税（2004）134号第六、土地增值税（另附有法规详解）[法规1] 《条例》及实施细则--[法规5] 财税字（1999）210号第七、企业所得税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号（最新系统规定）第三部分税务稽查与自查的要点及风险分析一、实地稽查的一般程序和方法（一）收集原始资料和数据。

第1篇一、案件背景某企业（以下简称“甲公司”）成立于2000年，主要从事房地产开发业务。

甲公司在经营过程中，通过虚开发票、隐瞒收入、虚列支出等手段，长期采取偷税漏税行为。

税务机关在接到群众举报后，于2018年对甲公司进行了税务稽查。

二、案情简介1. 虚开发票甲公司在2008年至2018年期间，通过虚构工程项目、虚构材料采购等方式，向供应商开具虚假发票。

这些虚假发票共计金额达1000万元，涉及增值税专用发票、普通发票等多种类型。

2. 隐瞒收入甲公司在销售房产过程中，采取“阴阳合同”的方式，隐瞒实际销售收入。

经调查，甲公司实际销售收入远高于申报的销售额，差额达500万元。

3. 虚列支出甲公司在经营过程中，虚构工程项目、虚构业务招待费等，虚列支出。

经调查，甲公司虚列支出共计300万元。

4. 逃避税款甲公司通过上述手段，逃避税款共计600万元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，甲公司应缴纳的税款为600万元。

三、处理结果税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对甲公司作出如下处理：1. 对甲公司偷税行为，依法追缴税款600万元，并加收滞纳金。

2. 对甲公司虚开发票行为，依法追缴税款1000万元，并加收滞纳金。

3. 对甲公司虚列支出行为，依法追缴税款300万元，并加收滞纳金。

4. 对甲公司隐瞒收入行为，依法追缴税款500万元，并加收滞纳金。

5. 对甲公司偷税行为，依法处以罚款200万元。

6. 对甲公司虚开发票行为，依法处以罚款500万元。

7. 对甲公司虚列支出行为，依法处以罚款150万元。

8. 对甲公司隐瞒收入行为，依法处以罚款250万元。

四、案例分析1. 偷税行为的法律后果本案中，甲公司通过虚开发票、隐瞒收入、虚列支出等手段，采取偷税行为。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，偷税行为应当承担法律责任。

税务机关依法对甲公司进行了追缴税款、加收滞纳金、处以罚款等处罚。

房地产税务筹划
房地产税务筹划是指在购买房地产时，利用遵守法律、制度和税收法规的合理筹划来减少税负的方法。

税务筹划可以帮助房地产开发商有效地节省税负，改善企业的财务状况，从而更好地服务于购买者和使用者。

房地产税务筹划可以从多个层面进行，例如，在购买房地产时，可以利用金融工具进行税务筹划，以有效减少税负; 在缴纳专项税款时，可以根据当前的税收法规，通过抵扣、免税或减免税等方法来节省税负; 在结算财产税时，可以考虑将部分房地产作为投资，从而降低财产税负; 在企业所得税筹划时，可以利用税收优惠政策，减少企业的税负; 在筹划税收优惠政策时，可以利用投资房地产的税收优惠政策，减少税负。

除此之外，房地产税务筹划还要考虑税务风险因素，例如，在购买房地产时，要注意不要超过税收法规规定的最高价格; 在投资房地产时，要考虑投资的收益率和投资期限; 在缴纳专项税款时，要注意遵守税收法规，不要超出规定的时间和金额; 在投资房地产时，要注意不要违反投资者保护政策，以及不要超出规定的投资金额。

总之，房地产税务筹划可以帮助房地产开发商节省税负，改善企业的财务状况，从而更好地服务于购买者和使
用者，但也必须注意税务风险因素，以避免不必要的税负负担。

第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，税收在国家治理中的地位日益重要。

然而，税收风险问题也随之而来。

为了有效防范和化解税收风险，本文通过对税收风险数据的分析，旨在揭示税收风险的特点、趋势和成因，为相关部门提供决策依据。

一、数据来源与处理1. 数据来源本文所使用的税收风险数据来源于我国某省税务局，涵盖了2015年至2020年的税收数据。

数据包括纳税人基本信息、纳税申报信息、税收稽查信息、行政处罚信息等。

2. 数据处理（1）数据清洗：对原始数据进行清洗，剔除无效、错误、重复等数据，确保数据的准确性和完整性。

（2）数据整合：将不同来源的数据进行整合，形成统一的税收风险数据集。

（3）数据标准化：对数据进行标准化处理，消除数据之间的差异，便于后续分析。

二、税收风险数据分析1. 纳税人分布情况（1）行业分布：从纳税人行业分布来看，制造业、批发和零售业、住宿和餐饮业等行业的纳税人数量较多，这些行业也是税收风险的主要来源。

（2）地区分布：从纳税人地区分布来看，东部地区纳税人数量较多，但西部地区纳税人税收风险相对较高。

2. 纳税申报情况（1）申报及时率：从纳税人申报及时率来看，大部分纳税人能够按时申报，但仍有部分纳税人存在申报不及时的现象。

（2）申报准确率：从纳税人申报准确率来看，大部分纳税人申报准确，但仍有部分纳税人存在申报错误的情况。

3. 税收稽查情况（1）稽查案件数量：从税收稽查案件数量来看，近年来稽查案件数量呈上升趋势，表明税收风险有所增加。

（2）稽查案件类型：从税收稽查案件类型来看，偷税、逃税、骗税等案件数量较多，这些案件对税收收入的影响较大。

4. 行政处罚情况（1）处罚案件数量：从行政处罚案件数量来看，近年来处罚案件数量呈上升趋势，表明税收违法行为有所增加。

（2）处罚金额：从行政处罚金额来看，处罚金额逐年增加，表明税收违法行为对社会经济秩序的破坏性较大。

三、税收风险成因分析1. 纳税人因素（1）纳税意识不强：部分纳税人法律意识淡薄，对税收法律法规了解不足，存在侥幸心理，导致税收违法行为。

房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。

支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。

下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。

该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。

营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施发表时间：2019-05-06T15:03:53.253Z 来源：《中国经济社会论坛》学术版2018年第9期作者：夏文俊[导读] “营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。

夏文俊济南东进龙鼎置业有限公司山东济南 250012摘要：“营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。

因为房地产企业自身具有价格敏感性、业务复杂性的特征，所以税务部门对“营改增”后的税务关注度非常高。

因此，基于当前“营改增”后税务情况，房地产企业首先应明确认识新的纳税政策，继而结合企业自身的发展情况，加强房地长税务风险控制及房地产企业的票据管理。

关键词：营改增；房地产企业；税务风险引言营业税改增值税自2015年起在全国范围内推行试点，这不仅仅是我国税务体系与国际接轨的重要一步，更是实际降低企业纳税负担、活跃我国社会主义市场经济的重要举措，营改增在减轻企业税务负担、调整企业生产经营结构方面做出了卓越贡献，从长远来看，绝对是一项利国利民的积极改革。

随着营改增的全面施行，在不同行业不同领域所带来的影响及变化也是不容忽视的，而面对税务体制的深刻变革，企业现有的管理体系、财务管理理念及模式也必然受到影响和冲击，新旧管理意识的冲击和管理模式的碰撞，甚至在某些行业产生了短期内的制约及消极影响。

这一影响在房地产行业及企业当中也表现得比较明显，因此，如何有效应对营改增，尤其是充分掌握营改增之后房地产企业在税务管理及风险防控方面的新侧重，对于房地产企业实现营改增平稳积极过度、进一步强化企业管理质量意义重大。

1营改增给房地产企业带来的税务风险1.1税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。

税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。