建设工程估价

建设⼯程估价

建设⼯程估价

⽬录

⼀、房地产估价实务中的建设⼯程估价

⼆、建设⼯程造价的构成

三、建设⼯程造价的影响因素

四、投资决策阶段⼯程估价

五、设计阶段的⼯程估价

六、施⼯阶段⼯程估价

⼀、房地产估价实务中的⼯程估价1.房地产估价实务中的⼯程估价

2.⼯程造价的构成

3.建设⼯程造价的影响因素

4.项⽬投资决策阶段的⼯程估价

5.项⽬设计阶段的⼯程估价

6.施⼯准备阶段的⼯程估价

（⼀）成本与价格1.研究界定：

成本仅指建筑物成本，即建设⼯程造价，不包括⼟地。因为⼟地本质上是⼤⾃然的产物，不是劳动者创造的。因此，地价不⼀定含有成本因素，⼀块地理位置和周边环境好的未开发⼟地，其价格尽管很⾼，但之前可能未投⼊任何⼈类劳动，没有任何成本。2.成本决定价格：⼀分钱⼀分货

（1）“房地产成本的增加并不⼀定能增加其价值”。在市场经济条件下，理性的⼚商不会这样做；房地产估价不能建⽴在房地产开发活动存在⾮理性基础上。

（2）房地产估价中的成本是客观成本，⽽⾮某⼀开发商的实际成本。

（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。3.涉及成本计算的估价⽅法

成本法

假设开发法

（⼆）成本法

适⽤对象：1.既⽆收益⼜很少发⽣交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公⽤、公益房地产。以及化⼯⼚、钢铁⼚、发电⼚、油⽥和码头等有独特设计或只针对个别⽤户的特殊需求⽽开发的房地产；2.单纯建筑物的估价；

3.市场不完善或狭⼩市场上⽆法运⽤⽐较法估价的房地产。

基本公式:房地产估算价格=重新购建价格－折旧

适⽤新建建筑物公式：

新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋开发利润

适⽤旧建筑物公式：

旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧

⽆论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设⼯程造价。

具体提出：重置价格，重建价格。

（三）假设开发法

是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费

⽣地价值=开发完成后的房地产价值－（由⽣地建成房屋的开发成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋开发利润）－买⽅购买⽣地应负担的税费

要求：投资决策阶段的建设项⽬总造价

熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋开发利润）－买⽅购买熟地应负担的税费

要求：设计阶段的建筑安装⼯程造价（费⽤）

在建⼯程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋续建投资利润）－买⽅购买在建⼯程应负担的税费

要求：施⼯阶段的单项⼯程部分造价

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费⽤＋投资利息＋销售费⽤＋销售税费＋装修改造投资利润）－买⽅购买旧房应负担的税费要求：施⼯阶段的装修⼯程造价

⼆、建设⼯程造价的构成1.建设项⽬造价组成概述

2.设备、⼯器具购置费⽤的组成

3.建安⼯程费⽤项⽬的组成

4.⼯程建设其他费⽤组成

5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资⽅向调节税、铺底流动资⾦

（⼀）我国现⾏建设项⽬造价组成以《建设项⽬经济评价⽅法与参数》第三版为依据。见图2-1（⼆）设备、⼯器具购置费⽤的组成

设备购置费⽤的组成1.国内设备购置费估算

设备购置费=设备原价+设备运杂费

设备原价系指国产标准设备、⾮标准设备的原价。

设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门⼿续费等。2.进⼝设备购置费估算

进⼝设备的抵岸价是指抵达买⽅边境港⼝或边境车站，且交完关税以后的价格。

进⼝设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银⾏财务费+外贸⼿续费+进⼝关税+增值税+消费税+海关监管⼿续费3.⼯器具及⽣产家具购置费的构成和计算

⼯、器具及⽣产家具购置费 = 设备购置费×定额费率

（三）建筑安装⼯程费⽤项⽬的组成

建安⼯程费⽤项⽬组成

直接费

间接费利润

税⾦

建筑安装⼯程费⽤计算程序1.建安⼯程费⽤项⽬组成

建标[2003]206号关于印发《建筑安装⼯程费⽤项⽬组成》的通知

2.直接费

（1）直接⼯程费

直接⼯程费=⼈⼯费+材料费+施⼯机械使⽤费⼈⼯费材料费单位⼯程量材料费的计算公式施⼯机械使⽤费

（2）措施费

环境保护费

⽂明施⼯费

安全施⼯费

临时设施费

夜间施⼯增加费⼆次搬运费

⼤型机械设备进出场及安拆费

混凝⼟、钢筋混凝⼟模板及⽀架费

脚⼿架费

已完⼯程及设备保护费

施⼯排⽔、降⽔费3.间接费

（1）规费：是指政府和有关权⼒部门规定必须缴纳的费⽤

规费的计算公式：

以直接费为计算基础

规费＝直接费×规费费率

以⼈⼯费和机械费合计为计算基础

规费＝（⼈⼯费＋机械费）×规费费率

以⼈⼯费为计算基础

规费＝⼈⼯费×规费费率

（2）企业管理费

企业管理费的计算公式：

以直接费为计算基础

企业管理费＝直接费×企业管理费费率

以⼈⼯费和机械费合计为计算基础

企业管理费＝（⼈⼯费＋机械费）×企业管理费费率以⼈⼯费为计算基础

企业管理费＝⼈⼯费×企业管理费费率

（3）间接费的计算

以直接费为计算基础

间接费＝直接费合计×间接费费率（%）

⼈⼯费和机械费合计为计算基础

间接费＝⼈⼯费和机械费合计×间接费费率（%）

以⼈⼯费为计算基础

间接费＝⼈⼯费合计×间接费费率（%）4.利润

指施⼯企业完成所承包⼯程获得的盈利。

按照不同的计价程序，利润的计算⽅法也有所不同

在投标报价时企业可以根据⼯程的难易程度、市场竞争情况和⾃⾝的经营、管理⽔平⾃⾏确定合理的利润率5.税⾦

是指国家税法规定的应计⼊建筑安装⼯程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。

营业税的税额为营业额的3%。城市维护建设税的纳税⼈所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。教育费附加为营业税的3%。为了计算上的⽅便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在⼀起计算，以⼯程成本加利润为基数计算税⾦。

（四）⼯程建设其他费⽤组成

⼯程建设其他费⽤是指应在建设项⽬的建设投资中开⽀的固定资产其他费⽤、⽆形资产费⽤和其他资产费⽤（递延资产）。1.固定资产其他费⽤：包括建设管理费（包含建设单位管理费、⼯程监理费、⼯程质量监督费）、可⾏性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫⽣评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进⼝设备其他费、⼯程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。2.⽆形资产费⽤：包括建设⽤地费（包含⼟地征⽤及补偿费、耕地占⽤税、租地费⽤）、专利及专有技术使⽤费。

3.其他资产费⽤（递延资产）：包括⼈员培训及提前进⼚费、⽣产办公、⽣活家具购置费、⽣产⼯具、器具、⽤具购置费。

（五）预备费、建设期利息、固定资产投资⽅向调节税、铺底流动资⾦1.预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费。

（1）基本预备费：指编制投资估算或设计概算时，难以预料⽽在项⽬实施中可能发⽣的费⽤，⼜称不可预见费。主要指设计变更及施⼯过程中可能增加⼯程量的费⽤。

基本预备费=（设备及⼯器具购置费+建筑安装⼯程费+⼯程建设其他费）×基本预备费率

（2）涨价预备费：指建设⼯程在建设期间由于设备、材料价格等变动引起投资增加，需要预留的费⽤。2.建设期利息指建设期内发⽣并计⼊固定资产的利息。3.固定资产投资⽅向调节税（暂停）

4.铺底流动资⾦

指经营建设项⽬为保证⽣产和经营正常进⾏，按规定应列⼊建设项⽬总投资的资⾦，为流动资⾦的30%。

流动资⾦

流动资⾦是指企业在运营期内长期占⽤并周转使⽤的营运资⾦。

在企业⽣产经营时，⽤流动资⾦购买原材料、燃料等，投⼊⽣产，经过加⼯制成产品，经过销售回收资⾦，完成⼀个⽣产过程。流动资⾦进⾏⼀次周转，即储备资⾦→⽣产资⾦→成品资⾦→结算资⾦→货币资⾦。

流动资⾦就是这样由⽣产领域进⼊流通领域，⼜从流通领域进⼊⽣产领域。依次通过供、产、销三个环节，不断周转，长期占⽤。

流动资⾦＝流动资产-流动负债

流动资产＝应收账款+预付账款+存货+现⾦

流动负债＝应付账款+预收帐款

三、建设⼯程造价的影响因素【字体：⼤中⼩】【打印】

（⼀）建设⼯程造价的影响参数层⾼层数建筑外形⾛廊形式进深

开间户平均居住⾯积单元组合抗震烈度基础类型

（⼆）建筑成本的变化趋势

建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息⽐较发达的⾹港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图3-1所⽰。

图3-1 ⾹港近⼏年建筑成本发展动向

注：1.资料来源于威宁谢（⾹港）公司和政府建筑署；2.建筑成本包括劳⼯、材料、管理费和利润等；

3.图中以1970年⾹港建筑成本为标准指数100。

究其原因，既由于组成建筑成本的⼈⼯、材料、设备等的价格不断上涨，也由于⼈们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引⼊导致建筑成本的上升，如图3-2所⽰。

图3-2 建筑成本不断上升的原因

⼈⼯和材料等费⽤的上涨是导致建筑成本上升的直接原因

随着社会发展，整个社会的物价⽔平不断上涨，因此建筑成本中的⼈⼯和材料等费⽤不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下⾯将分别从⼈⼯、材料、⼟地、设备等⾓度来分析建筑成本的发展趋势。

⼈⼯费上涨

⼈⼯费是建筑成本的⼀个重要组成部分。建筑⾏业属于劳动密集型的传统产业，⽬前我国⼯资⽔平较低。再加上我国农村现有⼤量富余的劳动⼒，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业⽣产，导致建筑业更是实⾏饥饿政策，建筑⼈⼯费相当低廉（如图3-3和图3-4所⽰）。因⽽随着⼈们⽣活⽔平的提⾼，整个社会劳动⼒的合理配置，建筑⼈⼯费上涨的潜⼒和空间很⼤。

图3-3 我国建筑业从业⼈员发展趋势

图3-4 我国建筑业职⼯平均⼯资⽔平发展趋势

另⼀⽅⾯，尽管建筑⼈⼯费相当低廉，但据统计，在国内建筑⼈⼯费仍然占建筑安装成本的30%左右；然⽽与国外建筑⼈⼯费约占建筑成本的60～70%这⼀数据相⽐，仍然有相当⼤的差距。随着我国融⼊世界，建筑业将进⼀步与国际标准接轨，因此建筑⼈⼯费增长的潜⼒很⼤。

图3-5和图3-6分别给出了⾹港和英国建筑⼈⼯费指数近⼏年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑⼈⼯费也保持