城市旧城改造案例

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。

据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。

这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。

片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。

从而降低了城市的综合竞争力。

从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。

城市规划法规先关案例案例1某市的市区东北部有一中外合资的电子企业，因产品销路好，继续扩建一条生产线。

企业提出在七厂区的东北角占用2.0ha的农村村民住宅和部分农村企业用地。

企业提出用地在城市规划中为工业用地。

此企业是否有资格获得《建设用地规划许可证》？解析：这是中外合资企业扩大用地，占用农村集体用地的实例。

其扩大的用地范围恰为规划工业用地，符合城市规划的要求，但须将集体用地转变为国有土地，因此可发《建设用地规划许可证》。

李某诉东营市规划局建设用地规划行政许可纠纷【案情摘要】原告：李某；被告：东营市规划局；第三人：东营市某公司原告李某于1996年6月取得了涉案许可用地范围内的部分国有土地使用有权证，依法享有对部分土地的使用权。

2008年4月，第三人东营市某公司根据东营市发展和改革委员会《关于东营河（庐山路-东一路）综合治理工程概算和招标方案的批复》文件向被告东营市规划局提出办理东营河（庐山路-东一路段）综合治理工程建设用地申请。

被告在审核后，认为第三人申报材料符合要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定，为第三人核发了建设用地规划许可证。

但原告李某认为被告为第三人核发建设用地规划许可证的具体行政行为侵犯了其原有的土地使用权，于是向山东省建设厅申请行政复议。

山东省建设厅作出维持行政复议决定书。

原告不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的建设用地规划许可证的具体行政行为。

【裁判】法院一审以程序违法为由判决撤销被告作出的行政许可具体行政行为。

【分析】本案属于土地使用权人不服规划局作出的建设用地规划行政许可行为而提起的行政诉讼。

故在分析本案时需要从以下几个层次梳理线索。

第一个层次，原告李某是不是本案的适格原告。

本案中，分析原告李某是不是适格原告的关键点在于，规划局作出的给东营市某公司核发建设用地规划许可证的行为是不是与李某有直接的法律上的利害关系，李某于1996年6月取得了国有土地使用权证，对涉案部分土地依法享有使用权，被告核发的建设用地规划许可证，与其有法律上的利害关系。

2023年中国城市更新产业升级十大优秀案例摘要：一、引言二、案例一：北京市城市更新项目三、案例二：上海市城市更新项目四、案例三：广州市城市更新项目五、案例四：深圳市城市更新项目六、案例五：南京市城市更新项目七、案例六：杭州市城市更新项目八、案例七：成都市城市更新项目九、案例八：武汉市城市更新项目十、案例九：西安市城市更新项目十一、案例十：长沙市城市更新项目十二、结语正文：一、引言随着中国城市化进程的不断加速，城市更新产业升级成为了当下城市发展的关键任务。

本文将为大家介绍2023 年中国城市更新产业升级的十大优秀案例，以期为各地的城市更新项目提供借鉴和参考。

二、案例一：北京市城市更新项目北京市作为中国的首都，城市更新项目在不断提升城市功能和品质方面取得了显著成果。

例如，北京市实施的胡同整治项目，既保留了传统胡同的文化特色，又改善了居民的生活环境。

三、案例二：上海市城市更新项目上海市在城市更新方面同样取得了显著成绩。

例如，黄浦江两岸的开发项目，将原先的工业区转变为集商业、文化和居住于一体的综合区，极大地提升了城市品质。

四、案例三：广州市城市更新项目广州市通过城中村改造项目，不仅提升了城市形象，还使得当地居民的生活水平得到提高。

例如，猎德村改造项目，使得村民住进了现代化的住宅小区，享受到更加优质的生活环境。

五、案例四：深圳市城市更新项目深圳市作为中国的经济特区，城市更新项目在推动产业升级和创新发展方面具有示范作用。

例如，深圳市的蛇口工业区改造项目，成功地将传统制造业转型升级为现代服务业。

六、案例五：南京市城市更新项目南京市通过老城区改造项目，优化了城市空间布局，提升了城市功能。

例如，南京市实施的明城墙遗址公园项目，既保护了历史文化遗产，又为市民提供了休闲娱乐的好去处。

七、案例六：杭州市城市更新项目杭州市在城市更新项目中，注重生态保护与城市建设相结合。

例如，杭州市的西湖景区整治项目，在保护西湖美景的同时，提升了周边区域的商业和旅游功能。

上海中远两湾城“中远两湾城”堪称上海旧城改造的传神之作，昔日的“危棚简屋集中区”已经成为上海苏州河沿线的景观住宅，共160万平方米的总体规模，构建了上海的城市天际线，甚至扭转了上海人根深蒂固的地域观念。

地理位置：中山北路1878号（光新路口）投资开发：远置业集团有限公司景观规划：泛亚易道（EDAW）建筑类型：高层占地面积：49.5公顷总建筑面积：160万平方米容积率：3.3绿化率：50％一期27万平方米开盘时间：1999年10月30日二期：50万平方米开盘时间：2000年10月三期：34万平方米开盘时间：2003年10月四期：163520.27 平方米开盘时间：2004年8月规划户数：20000户一、开发背景“中远两湾城”以“两湾一宅”为基地，“两湾一宅”是普陀区潘家湾、潭子湾和王家住宅地区的简称，这里是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区，没人看得上的城市最灰暗的一角。

改造此基地不光要动迁274家企业、10.5万余户居民，还需改造生态环境不良的苏州河，彭越浦河和真如港，整个旧区改造面积达49.5公顷，1999年该项目开发之际上海市政府已将这里的改造喻为另一个“淮海战役”，成为上海旧城区改造的一个样板。

二、项目规划设计1、总体规划"中远两湾城"占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米。

总体规划上，充分利用地块的自然形态，突破了传统的"兵营式"、"排排坐"的格局，以"大疏大密"的手法，大胆突破"高层禁区"，全区38幢高层建筑以连体大板式、板式、点式和台阶式联体住宅沿苏州河弯道分布，形成了一条优美的亲水曲线，充分发挥了景观资源的优势，组合成6个住宅群体带，北高南低，整个居住区布局新颖别致、疏密相间、气势恢弘、格调高雅，一派现代化居住园区的大家风范。

2、园林景观设计中远两湾城规划上总体设计南低北高，建筑向苏州河方向层层跌落的空间格局，苏州河沿岸建筑呈放射状布置以增加亲水性。

“织补城市”思想引导下的旧城更新——以株洲旧城更新为例张 杰 刘 岩 霍晓卫摘要：随着城市化的推进和城市功能结构的提升，“退二进三”已成为株洲旧城发展的重要方面。

文章首先在理论上阐述了“织补城市”规划思想的发展和基本原则，然后结合株洲旧城改造和整治的实践，在生态、用地与产业、公共设施、交通、形态肌理和特色环境、社会结构等方面，系统地提出了株洲旧城织补的规划战略和控制内容。

关键词：株洲 旧城 织补1 片断化的株洲旧城1970年代中，美国著名建筑理论家，C.Rowe出版了其颇具影响的《拼贴城市》一书。

书中对战后现代主义城市、建筑进行了总结，把它描述为“拼贴”式的城市1。

顾名思义，现代城市没有整体的统一结构，而是各种集团利益、价值的并置，导致建筑环境呈现高度的片断性。

虽然，C.Rowe讨论的焦点是城市建筑，但他却涉及了影响现代城市与建筑的广泛的社会、经济、政治、思想基础，现代主义城市的片断性正是这些因素的综合反应，是现代城市的基本特征之一。

自工业革命以来，城市的蔓延、产业的扩张和结构的不断调整都使城市空间环境出现间断性。

自1950年代迅速发展起来的株洲旧城区就是这样一个典型的案例。

株洲是一座“铁路驮来的工业重镇”，从这一意义上讲，是一个地地道道的现代城市。

几十年来，受丘陵地形和不同时期政策、体制的影响，株洲旧城在用地结构、生态系统、城市肌理、服务设施、社区等方面都呈现出高度的片断性。

第一，在用地结构上，1950至70年代，由于计划经济体制和地形的制约，株洲旧城以湘江和铁路为依托，形成了一些以工厂为核心的工业组团，它们自成一体，各自为政，与原有城市的内在联系薄弱。

随着城市人口规模的增加，这些工业组团逐渐被日益扩张的城市所包围。

改革开放以后，新的工业的发展虽然不再延续原有的企业办社会的封闭模式，但受基础设施条件的限制，这些工业都就近在城市外围发展。

城市的进一步扩张又很快将这些工业再次包围，最终形成了以工业为动力的“蛙跳”空间发展模式。

城中村改造的成功案例
1. 北京市亮马河城中村改造：亮马河城中村改造项目是北京市政府2012年启动的一项城
市更新工程。

该项目拆除了原有的老旧城中村建筑，将其改造成了现代化的住宅小区，提供了高品质、标准化的居住环境。

项目中还建设了文化、教育、医疗、商业等配套设施，改善了居民的生活条件。

这一改造项目得到了居民的积极响应和支持，提升了城中村居住品质，改变了城市形象。

2. 上海市浦东新区张江镇城中村改造：张江镇城中村改造项目是上海市政府为提升城市形象和居住环境而进行的一项重大工程。

通过大规模的旧楼拆除和居民搬迁，将原有的城中村改造成了高层住宅小区和商业配套设施。

改造后的小区建筑现代化、环境优美，配套设施齐全，给居民提供了更好的居住条件。

该项目的成功改变了张江镇的形象，提高了居民的生活质量。

3. 广州市海珠区南洲街道南中村改造：广州市政府在南洲街道南中村进行了一项城中村改造计划，该计划结合了当地实际情况，通过拆迁与重建相结合的方式进行改造。

原有的城中村房屋被拆除，居民搬迁到新建的现代化住宅小区。

改造后的小区环境宜居，居住条件得到明显改善。

同时，在改造中充分考虑了居民的需求，增加了公共服务设施和社区活动场所，提升了社区凝聚力和居民的满意度。

这些城中村改造的成功案例展示了政府的重视和投入、社区居民的积极参与以及多方合作的努力下，城中村改造可以取得显著成效，提升居民的生活品质，改善城市环境。

英国6⼤旧改经典案例⼀、旧城居住区的改造：罗斯蒙特三⾓地块(RosemontTriangle)旧城改造罗斯蒙特三⾓地块是被两条铁路主线和⼀条城市主⼲道围合的规模较⼩的密集居住区。

居住⽚区的⼤部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。

居住⽚区内的居民主要是⼀些低收⼊者或是短期的租赁者。

地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。

改造之前的现状平⾯图：A.主要的铁路线；B.长满草⽊的铁路防护堤；C.主要交通道路；D.很多⼈合住的百年历史⽼房；E.变电站地块和仓库旧址；F.⼩型⼯⼚车间。

1.开发机构通过与规划部门协商，PTEa 获得了⽚区改造的规划许可证，编制了针对整个居住⽚区的结构性规划。

为了保证项⽬开发的顺利进⾏，PTEa 还邀请了主要的⼟地所有者以及⼀家私⼈地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望⽬标：在保留现有可利⽤建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升⼟地和房产价值，并从中获利。

2.改造⽬标（1）重新安置现居住在该⽚区的低收⼊租户。

（2）整修维护历史⽼建筑，协调融⼊可持续的新建住房。

（3）加⼤居住开发强度，新建多种单元尺⼨的⾼品质住宅。

（4）组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。

（5）充分利⽤有潜⼒的⼯业和荒废的铁路⽤地新建可私⼈所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。

（6）对居住区进⾏整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。

3.改造⽅式（1）改造地块内废弃的⼯业⽤地，并转卖给城市住宅联合协会，利⽤政府拨款和私⼈基⾦，专为低收⼊租户提供社会住房。

（2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住⽤房。

（3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运⽤政府资⾦进⾏拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。

（4）⼤量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤⽴地块，随着地价上扬的趋势，PTEa进⾏新⼀轮的开发建设。