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商业综合体的优缺点商业综合体的优势商业综合体的优缺点随着社会消费水平的不断提高，“一站式”消费需求迅速增长，传统商业投资热潮逐渐消退，越来越多的人将目光瞄准新型商业——城市综合体商铺。
这种依托大商业，以提供各种服务为主的综合体商铺，以良好的增值潜力和巨大的置业空间受到越来越多人的青睐。
一城综合体一席繁华势城市综合体商铺作为商铺投资的一个重要组成部分，不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，有城市综合体在的地方，人流量也呈井喷式地增长，靠近大商业的商铺自然也不愁人气。
综合体下的业态也完善，能够实现业态之间、品牌之间的联动平衡，凝聚成较高的综合竞争力。
如广东汕头首个商业综合体__汕头万达广场，刚刚开业就人气火爆，不仅提高了个体商户们的经济收入，更拉动了整个汕头片区的经济。
散铺难养综合体为“旺大通胀时代，为了避免资产流失，大家纷纷选择将眼光瞄向商业地产，但目前市面上的散铺往往急功近利，缺乏专业的商运管理，忽视市场规律。
美容店旁边可以开出五金店，商业氛围完全破坏，业态布局混乱，主力商家不屑入驻，招商陷入困局，必然形成恶性循环。
长此以往，就会成为“死铺”。
相比之下，商业综合体的优势就相当明显：1地段佳商业综合体，就是城市区域的中心。
大型商业综合体是经济发展的必然要求，所以一个商业综合体的选址必然是在城市的中心位置，拥有固定的人流和消费基础。
2配套全商业综合体是一种综合物业，基本具备了现代城市的全部功能，有“城中之城”之称。
配套齐全、业态多是成为商业综合体的必备条件。
3客流大商业综合体商铺既能依靠地区优势占据城市的庞大客群，又能像传统商业街一样进行对外经营，最大限度的吸引周边消费者的到来。
4更专业商业综合体的运营者有着更强的实力，能够汇聚人群，衍变商机，吸引主力店入驻，形成较浓厚的商业氛围。
5潜力大商业综合体商铺，不会因房龄增长而降低其价值。
相反，随着周边人口的增加，好的商铺因其稀缺性和特定性，升值潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加。
浅析商业综合体建筑设计及原理发表时间：2018-10-01T13:59:27.700Z 来源：《基层建设》2018年第27期作者：魏丕侠[导读] 摘要：作为一种流行的商业空间地产模式，商业综合体是城市发展水平的重要象征，其建筑设计是影响商业综合体自身价值的重要因素。
身份证号码：37120219861214xxxx 摘要：作为一种流行的商业空间地产模式，商业综合体是城市发展水平的重要象征，其建筑设计是影响商业综合体自身价值的重要因素。
目前国内经济迅速发展，各大开发商不断在各地开发商业综合体，以满足周边居民的各种需求，提升整个区域的社会价值。
下面将从商业综合体的特点、功能等方面分析探讨大型商业综合体的建筑方案设计，叙述建筑设计方案赋予建筑物的内涵及建筑设计的重点。
关键词：商业综合体；设计理念；布局模式；功能布局；流线组织前言伴随着各地城市建设的快速发展，商业综合体的建设成为城市发展的必然建筑形式和推动城市化进程的重要力量，其经营模式集办公、商业、购物、娱乐、餐饮等功能于一体，建立起各部分间相互依存、相互连带的集群效应，成为一个综合、高效的建筑群体。
由于建筑本身功能众多，体量和人员密度大等特点及现代科技的广泛应用，使商业综合体建筑设计的难度和复杂度都有很大的增加，对建筑设计的构思和设计提出了更高的要求。
1 商业综合体规划设计理念——系统有序，个性标志商业综合体的建筑规划和设计理念体现建筑物的品质，通过设计理念在建筑物上给人的直观感受，使人感受到有鲜明主题和创新性的建筑设计理念赋予建筑物的文化内涵与活力。
整体性、系统性原则：从城市整体出发，将综合体设计纳入城市副中心整体进行考虑，秉承副中心的功能布局结构，协调优化城市空间布局，同时强调基地内部的空间结构与系统组织的整体性、系统性、构筑整体有序、网络立体、特色鲜明的整体空间结构。
集约性、复合性原则：以交通为依托进行地下地上的整体综合开放，提升土地利用价值，实现土地的集约高效使用，同时规划强调功能与空间的复合化、物质环境的集中化、功能活动的多元化、使城市副中心更具活力。
城市综合体的介绍
城市综合体将城市核心部分中居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、出行交通、游憩等各类功能复合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群；以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。
简单的说，城市综合体就是一座小城市，里面有酒店、住宅、写字楼、公寓、百货、超市等完整的功能组合。
酒店的客人、，是商城的客人；写字楼的办公群体、住宅的业主，是商城、商业街的消费群体，也可以是酒店消费的客人；住宅的业主还可以是写字楼里的公司老板、高管；在这座小城市里面，可以零距离集中体验、交流。
英文名称
HOPSCA
酒店（Hotel）——办公（Office）——公园（Park）——购物（Shopping mall）——文化（Culture&Comunication）——住宅/公寓（Apartment）
城市综合体在城市化发展过程中涌现，世界上第一个城市综合体是于1958年建成的法国拉德芳斯，现在是欧洲最大的商业中心。
国内外著名而成功的城市综合体包括美国财富象征的纽约洛克菲勒中心、拥有7星级帆船酒店的阿联酋迪拜城市综合体、亚洲奢侈品旗舰店最密集的深圳华润万象城、全球第一不动产商旗下的万达广场等。
这些城市综合体只在满足地段最核心、交通最方便、生活配套最齐全等条件的城央区域出现；对所在城市格局及经济影响剧烈乃至辐射世界。
解读城市综合体如何使其价值最大化当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲通常是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓与住宅，称之4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment （公寓）首个字母的缩写。
综合体的历史与现状城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了，我们看城市综合体进展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值与资产价值无与伦比！综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程与城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎与城市经济与文化的增长极；更作为一种成功的商业模式被投资商与开发商所青睐。
而在中国特别是近两年综合体成为城市建设与运营的标志与主体，同时也成为房地产特别是商业地产投资商的主流模式。
几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。
杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者与投资者投资的一个要紧产品的类型。
综合体的功能与要素通常来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。
商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称之“城中之城”。
而且由于它集合了城市的最重要的功能与人群，也能够说是浓缩的都市。
万达商业综合体的创新特点发布时间：2013-08-17作者：李海龙来源：万达商业规划院建筑二所前言万达商业地产是个创新的企业，在于其综合体产品也在不断推陈出新。
笔者总结了三点：一是动态的设计观；二是创新的设计观；三是文化元素与娱乐元素的植入。
1.动态的设计观当代城市综合体规划设计方法是动态变化的、与时俱进的。
只有以人为本，遵循科学发展观，才能从根本上有效改善城市空间环境、才能提升商业地产的社会价值与经济价值。
并提倡以新技术为支撑，创造与人共鸣的、与自然和谐、高效率运转的城市商业综合体空间环境。
万达第三代产品从早期2004的宁波郸州万达广场到2013年的开业项目，也是不断在完善与改进。
主要改进的方面有以下几方面：1.1业态的调整早期的“一街带多楼”有百货楼、综合楼、娱乐楼，其中综合楼的业态有健身、酒楼等业态。
但三代中后期产品，2011年后半年，综合楼便取消了。
健身对于商业人流的贡献也不大，也随之取消。
超市与电器业态也从早期三代产品的地上层转到地下层，超市由18万规模调整到15万，然后又调整到1万；电器由原来的0.3万调整到0.2万，直至取消。
同时，开业三年以上的万达广场经营品牌也在不断升级换代。
2012年下半年，随着市场上儿童业态的异军突起，于是所有三代产品均进行大刀阔斧的改造，增加儿童娱乐与儿童零售等业态。
其中儿童娱乐在2000平方米，儿童零售在1500~2000平方米之间（图1）。
1.2图1增设儿童业态平面示意1.3空间形态的改进三代产品的空间形态也在不断变革。
最初的金街超长，室内步行街也很笔直呆板。
目前的三代产品室内街出现弧形，中庭也出现观光梯内藏，强化展示空间，端头铺也出现挑空，出入口空间层次更加丰富。
1.4主题化趋势与品质的优化2012年底万达展开了所有已开业项目的金街改造行动，目的就是强化主题，美化环境，创造舒适宜人的步行街空间。
在主题方面，深入挖掘当地历史文化，比如绍兴柯桥万达广场金街以越剧为主题（图2）、淮安金街结合人防出入口设置火车头文化主题（图3）。
浅谈城市综合体——现代都市的“城中之城”[摘要] 近年来，随着全国各大城市快速的城市化发展过程和城市建筑建设，“城市综合体”逐渐成为一个出现频率越来越高的词汇。
本文围绕着城市综合体，主要介绍了城市综合体的特征与分类以及当前我国城市综合体项目中存在的问题。
[关键词] 城市综合体功能存在问题引言所谓的“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
随着经济和社会发展水平的提高、我国城市化的进程快速推进、城市的大规模开发活动日益盛行,作为集约化城市组织形式的城市综合体应运而生,并以其多样的功能、丰富的空间、复合的价值成为城市开发的热点,成为很多城市提高城市竞争力的重要途径。
目前，国内的城市综合体开发已经成为热点，产品细分形式也多种多样，如旧改综合体、以商业为核心的综合体以及城市新中心区的综合体项目等。
一、城市综合体的特征与分类1.1 城市综合体的特点城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系, 互为补充, 在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体自身的特点密切相关。
总的来说，城市综合体至少具有一下特点：1．高可达性、便利性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
2．高密度、集约性城市综合体建筑高度和密度均很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面集中。
3．功能复合性城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性。
万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。
或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。
为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。
做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。
很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。
2、因为这样可以降低风险。
由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。
订单模式四：技术对接也叫共同设计。
“现代”与万达：中国商业地产的两种不同开发模式上篇：万达——成熟区域商业中心再造模式在经济全球化、国内同行竞争日趋激烈的大背景下，每个企业都在寻找提升竞争力的办法，特别是在红海里面苦苦挣扎的企业，纷纷在寻找“蓝海”突围，订立各种解决方案。
就商业地产界而言，业态可以分为批发、零售以及混合经营。
其中，万达成熟区域商业中心再造模式和现代城市副中心“制造”的市场综合体模式分别代表了国内商业地产发展的两大主流模式，他们都有着各自不同的发展轨迹和优长劣短，都需要在互鉴、互补的前提下共同发展。
本期及下一期将分别对万达及现代两种模式进行阐述，供公司内部或者同行学习及借鉴。
基本观点万达成功靠的是廉价的优质地块、切实可行的开发模式、众多优质的商户资源、良好的形象和实力。
但是，万达的发展也存在不少隐患，如捆绑主力店的代价太高，失败案例较多，开发模式照搬照抄不顾地方实际，在没有创新的情况下以劣势盲目进入已经成熟且竞争激烈的百货行业。
现代联合集团与万达差别很大，我们需要根据自身的实际情况，根据“现代”在20多年来形成的专业模式，并从“万达模式”中吸取有利于我们深度发展的经验和元素。
一、认识万达成功的因素（一）商业模式：以人气为标准去设计如果研究万达商业的发展历程就离不开对于万达三代产品进化特点的深入了解。
虽然看到现在的第三代产品有模有样，但它走到今天这过程是相当艰难的，用“摸着石头过河”、“在黑暗中艰难前行”来形容一点不为过。
但是在历次商业模式设计中，万达广场都是以积聚人气为唯一标准。
专业市场虽然对人气的要求低，但是经营难度高、物业价值低，所以万达不会涉足这一领域；万达只选择物业价值最高的零售市场。
（二）商业定位：中端定位是快速发展的基础万达广场能够快速复制取决于其合理的定位——中端定位。
每个万达广场里70%的商家适合从哈尔滨到南宁的70%消费人群。
所以提出两个70%的概念，在招商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎，这样才能保证快速复制。
南昌万达房地产有限公司副总 殷慧勇 任何事物的发展都有其客观的演变过程，城市综合体作为商业地产的复合型产品，也正经历着不断地完善和优化的快速成长期。通常意义上讲，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
一、从城市发展的角度看城市综合体的演进 城市综合体从广义的演进过程来看，它是伴随着城市的进步而产生的历史性城市中心；从狭义上来看，作为现代城市的“城中之城”， 它基本具备了现代城市的全部功能。
城市作为人类文明的主要组成部分，是伴随人类文明与进步发展起来的。学者们普遍认为，真正意义上的城市是工商业发展的产物。如13世纪的地中海岸，米兰、威尼斯、巴黎等，都是重要的商业和贸易中心；工业革命之后，城市化进程大大加快了，由于农民不断涌向新的工业中心，城市获得了前所未有的发展。到第一次世界大战前夕，英国、美国、德国与法国等西方国家，绝大多数人口，都已生活在城市里。 由此可见，城市的原始功能是人口相对集中的居住地；是工业集中的地方；是商业贸易的中心。在产业化满足这些原始功能的基础上，形成了房地产行业的进一步细分——住宅地产、商业地产、工业地产。
在工业化推进城市形成和发展的阶段，反过来看城市综合体，它是生产厂区、职工生活区的简单组合；现代城市的发展趋势则是把工业从传统意义的城市里迁出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三产业中心的功能了。现代城市综合体正是将这两项基本功能结合现代城市人群的具体需求，而演变成具有多种功能的建筑群体。
二、综合体的功能选择 随着城市对人们生活效率的影响，城市综合体被赋予的功能也越来越完备。它的各种功能在不同时间段得到发挥和组合，使其各部分的活动组织有序，而且相互补充，提高了自身的运营效率。目前的城市综合体基本包含了商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。
商务办公是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分信息流、资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业和人群的商务需求。
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、购物愉悦和丰富多彩的服务，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
酒店餐饮是综合体中较稳定的项目，它为流动的人口提供舒适的居住环境，为所有相关的活动人群提供美食、娱乐服务，全天候地保持持久的繁荣并增加其活力。
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发是为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市不同阶层人士的居住需求。
从万达城市综合体的发展来看，基本代表了中国城市综合体的演变历程。从单个商业建筑体到多个建筑体组成的建筑群；从单一的商业零售到不同业态的组合；从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮功能；这一切都在不断增加和完善综合体的功能。但是，随着不同功能的差异化细分，每种功能又会演绎出千变万化的不同业态，而城市综合体同时也会受到城市规划条件和资源承载力的限制，是不能无限扩展的。因此，未来的城市综合体可能会根据自身的资源状况，选择具有优势的功能，作为核心功能来打造，其他的功能就会依托于周边的建筑群来实现。对于未来新兴城区的综合体来说，情况可能就不一样了。新兴的城区需要综合体的发展来带动区域经济的繁荣，这就需要综合体尽可能复合各种城市配套服务打造一个功能完备的经济拉动点，点燃城市化进程的火炬。以上两种情况，分别代表了城市综合体在不同经济区位的功能选择。
三、综合体的业态分布与组合 从城市综合体的基本功能来分析，商务办公和公寓住宅的功能相对比较单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。比如商业零售会包含传统百货、超市卖场、家电卖场、品牌专卖店等；酒店餐饮包含中餐、西餐、自助餐、连锁快餐等业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期运营中各业态的需求分析和优化组合。
实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如：购物的人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反映的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投资客的追捧。
然而，在对资源的占有上，各种业态又会产生利益对立的矛盾。比如酒店和购物中心都希望同时把主出入口设在繁华的主干道上；超市和商务办公都希望拥有更多的车位；商务空间会排斥餐饮业的油烟污染；大家都希望客满盈门，却谁也不愿意在自家门前造成交通拥堵„„只有较好地解决这些问题，才能从根本上进一步挖潜综合体的价值。
在住宅地产的社区规划中，经常提到不同户型享受社区景观资源的均好性。这种均好性能够减小不同区位的房屋差价，有利于实现楼盘销售的整体利益最大化。这个道理对于城市综合体的设计同样适用，但是操作难度大大提高了。社区景观资源的均好性把控，是通过视觉效果可以直观体现出来的，而综合体的业态组合效果就非常复杂了。它需要了解各业态的运营特点、盈利模式、资源需求的迫切程度、对其他业态的影响等众多因素，才能对资源的分配进行不断的优化。这种资源优化的均好性，会进一步提升综合体的经济放大效应，增加它的投资魅力。
在综合体业态分布及组合的设计中，还应该具备对综合体发展运营的前瞻性。一般来说综合用地的年限为50年，在这个基础上计算城市综合体的寿命，应该在40年左右。在这样一个漫长的岁月里，城市综合体的地位可能会发生周期性的变化。比如新城区的综合体会随着城市的发展逐步成为城市的核心；目前核心区位的综合体由于受建设条件的影响，可能会逐渐没落被新的城市综合体取代。在综合体的不同发展时期，满足其核心功能的业态分布会发生较大变化，能够了解和应对这些变化，将会对城市综合体保持持续的盈利能力具有关键的作用。
比如：新兴的城市综合体在运营初期可能会引进大品牌超市来提升客流量和商业人气。这就需要建筑综合体的布局能满足品牌超市
运营所需要的空间资源，才能吸引知明度高的企业入驻。但是，超市卖场属于劳动密集型企业，其运营特点是用尽可能低的成本提供更多价廉物美的商品和服务。低成本来源于较低的劳动力成本、卖场租金成本、规模化批量采购成本及科学合理的物流供应链成本。只有做到了成本的节约，才能降低同质化商品的销售价格，吸引到更多的消费者，从而实现薄利多销的经营目的。由此可以发现，降低运营成本对超市卖场的经营具有重大的意义。在众多经营成本中，卖场租金（运营场地费）通常是最大的硬性成本支出。因此，国外成熟的大品牌超市多选址在交通便捷的郊区，这样就可以节省大量的运营场地费用。 在国内，家乐福、沃尔玛这样的超市同样对经营租金的要求非常苛刻。一般在城市繁华的中心区，其卖场租金也只有人民币1.0~2.0元/平米·天。而北京甲级写字楼的平均租金是人民币5.0~7.5元/平米·天；07年第四季度广州的优质零售物业租金可达到人民币24.9~47.8元/平米·天。因此对于综合体物业持有者来说，大型超市的租金回报率远低于百货商场、甲级办公楼等投资。在城市综合体运营初期，需要沃尔玛这类大品牌超市卖场提升商圈人气，但是对一个成熟的城市综合体来说，它已经是一个寸土寸金的稀有资源了。因此，持有者会更加注重如何提高单位面积的运营效益。而超市卖场对空间和交通等资源的占用和其产生的经济效益来比，显然不符合综合体高效运营的要求。这时，大型超市卖场将被从成熟的城市综合体中请出去。因此，沃尔玛、家乐福不是城市综合体永远的骄傲，CBD、百货业终将在城市综合体中展现它金色的光芒。城市综合体的“量身打造”要提前分析未来业态的布局变化，才能提升其寿命周期内的整体盈利能力。
四、未来城市综合体的竞争及其精神内涵 中国房地产从发展初期到现在，已经走过了30年历史。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产行业成为经济的支柱产业之一。在经历了将住宅地产和商业地产明确区分后，单一的地产开发模式已经越来越无法满足城市迅速发展的需求了。因此，大型城市综合体顺应了经济发展和城市迅速崛起的必然要求，成为商业地产的一支奇葩。
任何一个经营领域，当它受到市场“热捧”的时候，必然吸引众多的竞争者加入。在房地产大势趋冷的冬季里，城市综合体越发显示出了它的比较优势。目前，万达集团毫无疑问地走在中国城市综合体开发的前沿， 是这个领域的标杆企业。进入城市综合体开发领域的许多实力企业正在学习万达、追赶万达。一场寒冬里的马拉松已经起跑，城市综合体的热血在无情的冷风中咆哮„„
谈到城市综合体的开发竞争，本文大体上认为可分三个层面： 1、开发地段的竞争（获取土地资源的竞争） 城市综合体要成为城市的核心，对建设的选址要求非常高。一般情况下应满足下列条件之一：项目位置为城市核心区，周边有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑其正常运营；项目位于新城开发的中心，是城市未来经济发展的新增长点；项目位于交通便捷的城郊，能快速到达城市中心及机场、码头、车站等交通枢纽，可以通过科学地规划建设使其成为具有一定规模和特色的城市副中心。
符合以上三个条件之一的土地资源，将成为开发城市综合体的必争之地。在获取土地的过程中，通常也会有三种途径：一是靠良好的公共关系和政府人脉资源；二是通过土地竞拍，
