宏观经济增长率与房地产的关系

第十一章房地产业与国民经济房地产业是国民经济的重要组成部分, 既受到整个国民经济发展水平的制约, 又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用, 明确二者的关系, 是对房地产经济实施宏观调控的前提。

本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手, 着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件, 进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。

第一节房地产业与国民经济的关系一、房地产业在国民经济中的地位和作用房地产业作为国民经济的重要组成部分, 在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

（一）房地产业在国民经济中的地位从总体上说, 房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。

1.房地产业属于基础性产业。

这是因为, 在社会经济生活中, 房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。

一方面, 房地产业开发的住宅, 是人们满足居住需要的最基本的生活资料, 安居才能乐业, 它所提供的是基础性的物质生活条件。

另一方面, 房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等, 又是满足生产经营需要的重要生产资料, 属于社会生产基础性的物质要素。

房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节, 从而使房地产业具有基础产业的特征。

2.房地产业又是先导性产业。

房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件, 房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。

在各行各业的经济活动中, 都必须率先从房地产开发开始, 以此为先导。

例如, 城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。

由此, 房地产业也就成了先导性产业。

3、房地产业还具有支柱产业的特征。

由于房地产业的产业链长、产业关联度大, 它的发展可以带动一系列相关产业的发展, 在目前的中国又是新的经济增长点, 对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用, 因而具有支柱产业的显著特征。

房地产宏观调控对房价及市场供求的影响摘要：房地产是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。

但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。

所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。

关键词：宏观调控房价房地产市场经济政策近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。

为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

一、国家宏观调控随着国家调控政策的积累，房地产行业的准入门槛越来越高，而我国人口众多，城市化进程速度加快，三线城市需求量增大，从理论上来讲，市场供需关系应该趋于平衡。

但在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。

在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。

另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。

近年来，随着一系列法规、政策和配套措施的出台，基本建立起了覆盖生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。

然而，按市场化原理来看，各行业之间相具有相互制约、相互提升的产业链关系。

但实事上，基于房地产主体的价格受其它行业发展的影响甚微，因此在现实中房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。

一旦开发环节的发展出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。

房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌 200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。

因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。

一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。

1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。

在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。

自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。

我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。

美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。

为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。

2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。

CPI 即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。

地产企业所面对的宏观经济环境分析地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。

其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。

随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。

作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。

四个一线城市的数据变化尤为引人关注。

根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。

而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格与新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。

相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。

九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。

同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。

该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。

事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。

而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由大概也很充足。

北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。

今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

房地产市场的市场增长率分析房地产市场一直是经济中的重要组成部分，对于一个国家的经济发展具有重要的影响。

市场增长率是评估一项经济指标或行业的增长速度的标准之一。

本文将对房地产市场的市场增长率进行分析和探讨。

1. 市场增长率的定义和计算方法市场增长率是指与一个特定市场有关的某项指标在一定时期内的增长速度。

房地产市场的市场增长率可以通过以下公式进行计算：市场增长率 = （当前市场规模 - 上期市场规模）/ 上期市场规模 ×100%其中，当前市场规模是指某一特定时间点的市场规模，上期市场规模则是指前一个时间点的市场规模。

2. 房地产市场增长率的影响因素房地产市场的增长率受多种因素的影响，包括但不限于以下几个方面：2.1 宏观经济环境宏观经济环境的稳定性和发展状况对房地产市场的增长率有着重要的影响。

经济繁荣时期，人们对房地产的需求增加，市场规模扩大，从而推动了市场增长率的提升。

而在经济衰退时期，人们的购买力下降，房地产市场的增长率则受到限制。

2.2 政策因素政府的宏观调控政策对房地产市场增长率的影响也十分重要。

政府通过调控措施来影响市场供求关系，从而调整市场增长率。

例如，政府对于购房政策的调整、土地供应的控制等都会对市场增长率产生直接的影响。

2.3 市场竞争状况房地产市场的竞争状况也会对市场增长率产生重要影响。

竞争激烈时，市场增长率可能会受到一定的限制；而当市场竞争相对较弱时，市场增长率则可能相对较高。

3. 房地产市场增长率的分析方法分析房地产市场的增长率可以采用多种方法。

以下列举几种常用的分析方法：3.1 时间序列分析时间序列分析是一种通过对历史数据进行观察和分析，来预测未来走势的方法。

通过对房地产市场过去一段时间的市场规模进行观察和分析，可以揭示出市场增长的周期性和规律性。

基于这种规律性，我们可以预测未来的市场增长趋势。

3.2 比较分析比较分析是一种通过对不同市场或不同时间点的数据进行比较，来分析市场增长率差异的方法。

市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。

经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。

以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。

近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。

北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。

这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。

小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。

（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。

二、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。

其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。

房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。

图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。