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2018年度1-12月连云港房地产市场报告年报(可编辑) 年连云港房地产市场报告目录市场环境篇一、年全国楼市政策二、年港城楼市政策市场运行篇三、年港城楼市土地市场概况HYPERLINKl四、年港城楼市运行情况四、年港城楼市运行情况、市场运行成交篇、市场运行房价篇、市场运行供应篇HYPERLINKl第四部分：库存篇、市场运行库存篇、市场运行二手房篇市场营销篇五、港城楼市月月报六、楼市展望一、年全国楼市政策年以来楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年根据ldquo房子是用来住的、不是用来炒的rdquo定位出台相关房地产调控政策措施已经超次。
在全国如此严厉的政策调控下房地产市场整体上出现明显降温。
随后调控政策由紧到松出现松绑迹象如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。
那么去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？、政府将不再是唯一居住用地供应者月日国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点完善促进房地产健康发展的基础性土地制度推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
【详情】、国家发改委全面放宽城市落户条件国家发改委印发年推进新型城镇化建设重点任务的通知指出全面放宽城市落户条件。
其中探索搭建区域间转积分和转户籍通道探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户年实现进城落户万人。
【详情】、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松针对部分城市房地产市场出现过热苗头投机炒作有所抬头等情况住房城乡建设部印发通知重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松并从规划、用地、资金、市场秩序等方面对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。
通知强调各地要坚持ldquo房子是用来住的、不是用来炒的rdquo定位坚持调控政策的连续性稳定性认真落实稳房价、控租金降杠杆、防风险调结构、稳预期的目标任务支持刚性居住需求坚决遏制投机炒房因地制宜精准施策确保房地产市场平稳健康发展。
江苏连云港住宅楼造价指标在房地产行业中，了解住宅楼的造价指标对于开发商、建筑商以及购房者来说都具有重要意义。
江苏连云港作为一个快速发展的城市，其住宅楼的造价指标也受到了多种因素的影响。
本文将对江苏连云港住宅楼的造价指标进行详细的分析和探讨。
一、土地成本土地成本是住宅楼造价的重要组成部分。
在江苏连云港，土地价格因地理位置、土地用途、土地出让方式等因素而有所不同。
市中心繁华地段的土地价格通常较高，而郊区或新兴发展区域的土地价格相对较低。
此外，土地出让方式（如招标、拍卖、挂牌等）也会对土地成本产生影响。
二、建筑安装工程费用1、基础工程基础工程的造价取决于地质条件、基础形式（如桩基础、筏板基础等）以及基础的深度和面积。
在连云港，由于地质情况的差异，基础工程的造价可能会有较大的波动。
2、主体结构主体结构的造价主要包括钢筋、混凝土、砌体等材料的费用以及施工费用。
目前，常用的结构形式有框架结构、剪力墙结构等，不同结构形式的造价也有所不同。
3、建筑装饰建筑装饰包括外墙装饰、内墙装饰、地面装饰等。
外墙装饰材料如面砖、涂料等的选择会影响造价；内墙装饰的材料种类繁多，如乳胶漆、壁纸等；地面装饰则有地砖、木地板等多种选择，不同的材料和工艺都会导致造价的差异。
4、给排水工程给排水工程包括供水系统和排水系统。
供水系统的管材、阀门等设备的质量和品牌会影响造价；排水系统的管道材质和施工难度也会对造价产生影响。
5、电气工程电气工程包括照明、插座、弱电系统等。
电线电缆的规格、品牌，以及配电箱、开关插座的质量和档次都会使造价有所不同。
6、暖通工程暖通工程包括采暖、通风和空调系统。
采暖方式（如地暖、暖气片等）的选择，通风设备和空调系统的品牌和型号都会影响造价。
三、设备及工器具购置费用1、电梯住宅楼通常需要安装电梯，电梯的品牌、型号、速度、载重量等因素会影响其价格。
2、消防设备消防设备如消火栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等的配置和品牌会对造价产生影响。
连云港市灌云县房地产项目投资调研报告一、项目背景灌云县位于江苏省连云港市北部，地理位置优越，交通便利。
近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的推进，灌云县房地产市场也逐渐活跃起来。
为进一步了解灌云县房地产项目的投资情况和前景，本次调研报告对灌云县房地产项目进行了综合评估。
二、项目概况1.项目名称：灌云县房地产项目2.项目位置：灌云县市区3.项目规模：总占地面积约100亩，总建筑面积约10万平方米4.项目类型：综合性房地产项目，包括住宅、商业、办公楼等5.项目预算：总投资约5000万元三、市场分析1.市场需求：随着灌云县经济的不断发展，人口数量不断增加，对住房需求也逐渐增加。
同时，商业、办公楼等需求也在增加。
2.竞争情况：目前，灌云县的房地产市场竞争较为激烈，已有多个开发商投入市场竞争。
在这种情况下，项目的品质、价格、营销策略等方面需要有竞争力。
3.市场前景：虽然竞争激烈，但灌云县的发展潜力巨大。
随着经济的快速增长和人口结构的不断优化，房地产市场仍有较大的发展空间。
四、投资评估1.投资回报率：按照项目预算和预计销售价格进行计算，预计项目的投资回报率在10%以上。
2.风险评估：项目投资风险较大，主要包括市场环境变化、政策风险、竞争风险等。
为降低风险，需制定合理的项目管理计划和市场营销策略。
五、建设运营管理1.建设管理：项目的建设过程需按照国家相关法规和标准进行，注重施工质量的控制和安全生产的管理。
2.运营管理：项目建成后，需建立专业的物业管理团队，提供优质的售后服务，保证业主的满意度。
3.市场营销：项目的市场营销需根据市场需求和竞争情况制定，注重品牌建设和宣传推广，提升项目的知名度和影响力。
六、可行性分析综合以上评估指标来看，灌云县房地产项目具备较高的投资回报率和市场前景，但同时也存在较大的投资风险。
在制定具体实施方案时，需结合市场情况和项目特点，制定相应的风险规避措施，才能确保项目的顺利推进和运营。
灌云房地产市场分析
一、宏观市场:
相较限购令打压刚需这一劣势，征收房产税则更为有效，预计未来两至三年在一线城市继续推行
摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶9月25日公开表示，估计未来中央再推打压楼市措施机会不大，因为政府是保刚性需求，但限购令这种行政措施则打压到了刚需求。
《连云港市保障性住房集中收购和货币化补贴实施方案》正式出
标志全市在拓宽保障房筹集渠道、加快解决城市中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难上迈出了新的步伐。
本次保障房收购和货币化补贴主要涉及含廉租房在内的公共租赁住房以及经济适用房。
其中，200套公共租赁房从具备房源收购条件的房地产开发企业或单位手中收购。
经济适用房300套以发放政府货币补贴的方式，由具备经适房资格的家庭申请购买。
补贴购房金额按照每平方米2000元计算。
其中，两人户家庭最高补贴6万元，三人户家庭最高补贴9万元，四人及以上家庭每户最高补贴12万元。
具体货币补贴金额取决于具体的购房补贴面积，即按市区现行住房保障标准人均15平方米进行计算，每户最多不超过60平方米。
如果申请人家庭成员有私房的，那么，还要在标准基础上扣除私房面积。
二、成交情况:
全市成交：
2012-09-24至2012-09-30，全市商品房共成交871套，成交面积101993.75平方米；
灌云县：
成交9套，成交面积712.58平方米，其中住宅成交3套，成交面积399.52平方米
三、竞品市场动态:。
最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改赠人玫瑰，手留余香。
2018年连云港房地产市场报告目录市场环境篇一、2018年全国楼市政策二、2018年港城楼市政策市场运行篇三、2018年港城楼市土地市场概况四、2018年港城楼市运行情况1、市场运行-成交篇2、市场运行-房价篇3、市场运行-供应篇4、市场运行-库存篇5、市场运行-二手房篇市场营销篇五、港城楼市1-12月月报六、2019楼市展望一、2018年全国楼市政策2018年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，出台相关房地产调控政策措施已经超400次。
在全国如此严厉的政策调控下，房地产市场整体上出现明显降温。
随后，调控政策由紧到松，出现松绑迹象，如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。
那么，去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？1、政府将不再是唯一居住用地供应者1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
【详情】2、国家发改委全面放宽城市落户条件国家发改委印发2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落户条件。
其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，2018年实现进城落户1300万人。
【详情】3、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松针对部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并从规划、用地、资金、市场秩序等方面，对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。
2015年，在楼市新政以及降息降准等货币政策影响下，连云港市房地产市场出现了一些积极变化，购房者信心提振，购房需求逐步释放。
房地产开发投资稳步增长，新开工面积不断扩大，房屋销售和住房价格同比上涨，商品房去库存周期缩短。
当前需高度关注的是区域性去库存压力较大、开发企业融资难和资金紧张等问题。
一、连云港市房地产市场运行特点（一）从供给侧看，房地产投资平稳增长，新开工面积增加，房地产贷款持续放大，土地供给面积减少。
1、房地产投资平稳增长，新开工面积大幅增加。
2015年，全市房地产完成投资205.4亿元，同比增长8.5%，增幅比上年同期略增0.2个百分点；其中住宅投资174亿元，同比增长15.3%，高于上年同期增速4.9个百分点。
房地产投资占全社会固定资产投资的比重为8.1%，较上年同期低2.9个百分点，房地产投资对固定资产投资的拉动作用进一步缩小。
全市房屋新开工面积447.1万平方米，同比增长27.0%，增幅比上年同期提高60.6个百分点，主要是受上年同期基数较低的影响。
2、房地产贷款持续增加，房贷占各项贷款比重下降。
2015年，全市房地产贷款持续增加，但贷款占比下降。
截止12月末，全市房地产贷款余额491.9亿元，比年初新增72.7亿元，同比多增9.3亿元；房地产贷款占各项贷款的比重为26.9%，同比下降0.8个百分点，新增贷款占各项新增贷款的33.0%，比上年同期下降1.8个百分点。
分地区看，市区房地产贷款余额324.1亿元，比年初新增51.8亿元，同比多增15.0亿元；三个县房地产贷款余额167.7亿元，比年初新增20.9亿元，同比少增5.7亿元。
从房地产贷款分地区变化情况看，县域房地产市场的活跃程度较低，部分县出现楼盘烂尾、开发商跑路等现象，导致县域房地产贷款风险上升，出现银行机构慎贷、惧贷。
3、土地供给面积减少，土地出让收入下降。
2015年，全市土地供给面积减少。
市区仅出让13宗地块，出让面积81.9万平方米，同比下降82.0%，出让土地全部用于商住房开发。
最全新房汇总！3张图透露连云港房产布局一直以来，大家都习惯性地把连云港化为几个部分来分析。
但是实际中，同一区域不同地方的房价市场情况是非常不一样的，如果总而统之，泛泛而谈，研究出的结论要么大而全不具备具体的指导性，要么顾此失彼，失去了结论的严谨性。
通常划分的时候，地产圈内采用两种方法，第一种是模糊的把连云港化为东区、西区、南区、北区（或加中心区），另一种方式就是把连云港按照行政划分，比如海州区、高新区、开发区等。
但是即使是这样在我们写文章或者买房的过程中，依旧感到很有局限性。
基于此，为了更好了介绍和展示各家楼盘，我根据实际买房需要列出了一个实用、适用、符合市场基本情况的板块划分。
这样，大家在购房过程中能够根据自身需求，快速筛选房源。
海州高新区海州（高新区）市面上的在售和待售的新房源大致可以分为11个板块。
市政府板块：该板块就不多做介绍了，仅剩下全程瞩目的紫金公馆二期项目，上市具体时间未定。
花果山大道西：在售新房有财信铂悦府、四季金辉观澜以及少量房源的美麟常青藤、平高书香府邸。
其中，四季金辉观澜与平高书香府邸以小户型为主。
板块内汇聚了万达广场、第一人民医院分院、连云港实验学校等公共配套，日常需求配套以社区商铺为主。
花果山大道东：在售房源有东盛阳光新城、港利锦绣福园、金鹰秋枫苑以及待上市的云台山第二期项目。
相较于路西，路东多以小高层为主，居住舒适性较高。
另外，路东的学校是解放路小学高新校区。
新浦城区：主力在售的楼盘是恒润郁洲府，纯新盘海州大院和香溢府，预计价格在10000-11000元/㎡。
海州城南：唯一一点是规划中的学校不知何时动工。
凤凰新城：凤凰新城板块公敌速递较之以往加快。
6月份凤凰星城三期隔壁地块被上海华飞以楼面价5376元/㎡竞得。
今日，板块内又挂牌了一宗居住土地，位于东瑞花园东边，起拍楼面价4871元/㎡。
海州区政府板块：位于孔望山周边，基本满足日常生活所需。
海州西片区：纯新盘万象新海苑东苑即将首开。
连云港市当前房地产市场分析 1.1 当前市场表现 总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点： A. 地产大鳄争相进军连云港市场。 国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。 B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。 改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。 C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。 目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。 D. 房地产市场正步入品牌时代 以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。 与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。 E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后 处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。 市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。 上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。
1.2 供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况） A. 整体供需分析 据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。 而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。 值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但2005年上半年连云港的商品房竣工量和2004年同期相比，却下降了45．2％，只竣工了19．91万平方米。商品房供求关系仍然表现为供略小于求。 而通过2003年、2004年销售面积、施工面积对照图，可以看出，连云港房地产市场2003－2004年施工面积大于销售面积高达471.29－239.50＝231.79万㎡，正集中在2005年上市； 而2005年上半年施工面积又高达236.96万㎡；因此，2003、2004、2005年连续三年累加的未销售施工面积将超过470万㎡。
1.3 区域市场分析（销售价格、各片区市场等） A 商品房销售价格分析
销售均价 元 2003年 1675 2004年 2056 2005年年中 2495 16752056249505001000150020002500
销售均价 元2003年2004年2005年6月
2003年、2004年、2005年6月销售均价对照图，可以看出，2004年较2003年同比价格增长22.70%，增长幅度较大，而2005年6月，销售均价达到2495元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房地产市场依然保持着强劲的增长势头。 1.4 典型个案分析 1、久和国际新城 项目概况：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约862亩，总建筑面积约764811平方米，其中住宅面积556931平方米，商业面积约20万平方米，为连云港最大房地产开发项目。小区容积率为1.33，绿化率为40.5％，未来共有约近4000户在此居住生活。 户外广告举例： 定位分析 国际生活第一城
倡导国际人居标准的东部首席中央高尚居住社区 规划分析——亮点及不足： 1、以五羊路、中华路为轴线，以交汇点为核心向外发散，四期自然分区，围合着中央景观区、休闲区及配套设施。 2、建筑规划、景观设计、配套设施紧紧围绕着“菁英城、生活城、人文城、运动城、艺术城、健康城、时尚城、财富城”8大主题，环环相扣。 3、四期又分别有各自的亮点:柏林公园、威尼斯广场、维多利亚花园、国际教育园区、三叠泳池等。 4、号称国际气息浓厚，配套完善，无愧于到目前为止港城国际生活第一城的定位。 5、建筑规划、景观设计非知名机构，所谓国际化更多体现在命名中，而非真才实料。
营销推广分析 1、借政策导向之势，抓住了连云港东部城区大开发的机遇，获得了政府官员的首肯与消费者的认同。 2、气势磅礴，大有王者之气，次气势对于连云港的消费者有较大震撼。 3、发展商为南京市江宁区开发商，从未跻身于一流开发商之列，此项目也未同一流策划机构合作，故项目推广手法比较一般，鲜见创新手法。 4、一期700套已销售一空，二期推出500套基本认购完毕，售价亦由2500元/平米攀升到2800－3000元/平米，但其买家90％以上为连云区购房者，未来对于凯捷利地产项目不构成真正威胁。 2、新港国际项目概况： 售楼地址：新浦区解放中路125号；总建筑面积：80万㎡，一期总面积4万㎡；销售均价：多层2250元/㎡。 定位及规划分析 港城中央80万㎡滨水现代城
1、强调项目占据城市的景观核心、交通核心、生活核心。 2、六大生活系统是其卖点； 3、除了塞纳左岸、格林春晓两个案名及香港知名物业管理公司体现了项目所谓的国际化外，未见项目任何国际化特征所在； 4、建筑规划、景观设计几乎毫无特色，在推广中也只字未提，与久和国际新城相比较，规划差距明显； 5、由于动迁难度较大，该项目虽然号称80万㎡ ，但后续开发将存在较大阻力。 一期户型、面积配比： 面积区间 80㎡ 96㎡ 99㎡ 127－135㎡ 合计 房型 2/2/2 2/2/1 2/2/2 3/2/2 套数 约12 约40 约36 约240 330 销售率 100％ 100％ 约50％ 约50％ 营销推广分析 1.新港国际一期除一幢楼未公开外，销售率高达100％，该项目一期多为紧凑实用型户型，加之开发商一期均价明显偏低，仅2250元/㎡，总价较低，几乎全部在30万元以下，在中心城区板块，总价30万以下的户型极具竞争力； 2.鉴于该项目为80万㎡超级大盘，首次开盘不火，将严重影响项目后期的推广，开发商将首次公开价格定的较低，加之区域优势、规模优势、适中的户型，所以销售率达100％； 3.项目营销推广中比较强调项目规模、地段，其它元素发掘不多，销售现场氛围营造较好，比较有感染力； 4.预计该项目2006年上半年推售量将会达到5－10万㎡左右，如果未来该项目售价依然不高，仅停留在均价2500－2600元/㎡这一区间，将对整个新浦地区项目定价产生极大影响，并与新浦其它区域项目强力争夺客源。4.地域相近竞争对手分析
1、千叶花园城 项目概况：位于高新技术开发区（宋跳），连云港市三环路振华路以北，振兴路以西，北京路以南，是高新区的主要住宅生活区之一，项目用地429亩,设有1.5万平方米的综合超市、农贸市场，内设24班幼儿园, 紧邻50亩的宋跳小学,距规划中的中学1公里，25路,2路公交车近旁穿过。 定位分析 水景 美地 时尚 和谐
规划分析 1、依自然现状,以中央景观区为中心,南北区景观轴将整个小区自然分为南北两部分。 2、户型多为明卧,客厅通风采光不畅，几乎没有户型做到南北通透 3、整体规划显然没有任何特色，为典型低端楼盘做法。 营销推广分析 1、整体项目没有定位，推广主题不知所云； 2、第二售楼处包装粗糙，售楼员缺乏培训和管理，难以支撑其400亩大盘地位。 3、一期售价全部为2000元/平米以下，影响高新区整体形象，对于凯捷利地产项目未来推广不利。 2、旺旺家园 项目概况：位于高新技术开发区（宋跳），北京路北，宋跳立交桥西南地块，是高新区的主要住宅生活区之一，项目用地200亩,预计现房销售，因尚未推广，其定位、推广暂不清晰。但其目标客源将与凯捷利地产项目有相似之处，未来需重点关注。 3、温哥华国际花园 售楼地址：新浦区海连东路56号（巨龙路与海连路交叉） 总建筑面积：30.15万平方米 销售均价： 2800元/㎡ 项目规划分析：1、建筑风格是经加拿大最具实力的蔡德勒建筑设计公司精心打造，结合了加拿大风情的北美建筑风格，倡导欧洲现代院落住宅模式，使每个居住院均有良好的庭院景观。2、园林采用了热带巴厘岛风情的水景，使多数住宅都成为亲水住宅，提升居住品质。3、小区内的绿化及水景，小区中央景观是由多个环形游泳池连接而成。（在寒冷的冬季，水景带冒着丝丝热气且与周围热带植物及各种图腾柱、雕塑相呼应，大大提升了小区的居住品质与档次）。4、小区内配套设施齐全：幼儿园、网球场，室内游泳池、壁球馆、健身房等。5、建筑规划及园林景观呈现鲜明风格，在连云港市场上独树一帜，相对而言，具有较大竞争力。 温哥华国际花园营销推广简析：1、项目以鲜明的加拿大温哥华风格面世，其定位在连云港的楼盘中相对较为鲜明，具有较大的震撼。2、项目在销户型以比较适中的2、3房为主，预计该楼盘
