银合假日广场营销方案
一、项目分析
【1】地块分析
地理位置与面积：本项目总用地面积为50000㎡左右。与怀仁一中相邻，怀仁一中2018年高考再创历史新高，第二十七次蝉联朔州市冠军。二本B类以上达线6627人;一本达线2636人;现在校学生在6万人左右。是山西省县城内可以与省级高中相媲美的高中学校，其影响辐射周边多个县市。
【2】SWOT分析
1、项目优势
A、区位优势：本案位于怀仁市一中附近
B、规模优势：项目占地50000M2，是较大型商业楼盘。
C、前景优势：项目处于教育文化核心地段;
D、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。
2、项目劣势
A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁；
B、口碑劣势：项目建成多年未有任何动静；
C、景观劣势：项目本身的集体绿化率低；
D、配套劣势：较为单一以商业体为主。
3、存在的机会
A、区的未来发展趋势良好，多数以一中陪读家长为主要。
B、此项目与一中临近，增加了项目的一大卖点。
C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,无纯商业项目；
D、即将刚开通的高铁将周边城市拉近距离；
二、区域目标客户群定位
1、以当地市场为主要客群；
2、以市区、区客户为辅助客群；
三、项目推广思路
方案一：100%返租方式
将商铺划分为小面积以10㎡—15㎡为主进行招商销售，将商铺托管式委托于物业管理公司进行招商运营，按
照一定比例将房款以每年不低于10%的回报返租与客户，结合静态与动态物业产值将回报率设定在10年以内，吸引客户投资。
优势：1、降低投资门槛
2、开发商迅速回笼资金
3、分割灵活客户面广
劣势：1、后期返租压力较大
2、存在不确定，不稳定因数较多
3、需求良好的主力店等品牌商店支撑商场运营
4、实际租金收益需要满足返租需求。
销售：1、怀仁市场多数商场经营不良，投资风险较高，销售有难度
2、多数商场无法正常返租，包括经营状态良好的新天地广场也从在返租问题
3、在10年返租完毕后，商场处于闲置状态，客户正常收益无法得到正常保证。
方案二：50%返租后回购模式
将商铺划分为小面积以10㎡—15㎡为主进行招商销售，将商铺托管式委托于物业管理公司进行招商运营，按照一定比例将房款进行返租，返租总额为总房款的50%，返租年限为5年，年限到期后客户可选择将商铺出售于开发商，完成盈利。
优势：1、降低投资门槛
2、开发商迅速回笼资金
3、分割灵活客户面广
4、降低开发商返租压力
5、回购增加客户购买的信心
6、提高商业的销售额及单价
劣势：1、存在不确定，不稳定因数较多
2、需求良好的主力店等品牌商店支撑商场运营
3、实际租金收益需要满足返租需求。
4、经营状况无法保证后，回购难度较大。
销售：1、客户只担心收益问题
2、只存在信任问题
方案三：合作式运营模式，
将商铺划分为小面积以10㎡—15㎡为主进行招商销售，将商铺托管式委托于物业管理公司进行招商运营，开发公司负责招商运营，扣除每年租金的10%作为运营管理费用，其余返还业主。
优势：1、降低投资门槛
2、资金回笼速度取决于品牌效应
3、销售单价取决于租金回报率
劣势：1、需要良好的品牌店支撑门面
2、存在不确定，不稳定因数较多
3、需要较长的签约周期，
4、法律纠纷较多
5、开发公司长期与业主保持关系，无法正常或间接脱离关系
销售：1、怀仁市场多数商场经营不良，投资风险较高，销售有难度
2、销售的强度完全取决于品牌店的支持
3、品牌店铺相对面积较大，租金较少，导致销售回报率较低，无法吸引客户投资。
方案三：写字楼模式，
将商铺划分为150㎡以上为培训教育大楼，可以办理独立产权，将商业以写字楼形式出售给业主。优势：1、不存在返租问题
2、不存在经营风险
3、可办理独立产权
4、可以办理按揭贷款
5、不存在后期问题
劣势：1、商业面积较大，客户群体难以寻找。
2、销售周期较长，
3、销售门槛较高
4、回笼资金周期较长
销售：1、将专业市场先招商完毕，进行销售
2、销售价位较低不满足开发商投资需求
3、经营难度较大，无法满足客户投资回报
方案三：酒店式公寓模式
将商场整体划分为20㎡的的公寓，商场楼层相对较高，将单层分割为两层，以两层面积出售。优势：1、满足各类客户投资需求
2、地段决定房间的价值
3、适当提高销售单价
4、无任何商业问题
5、销售周期缩短，提高回笼资金速度
劣势：1、凸显产权问题
2、凸显公摊问题
3、工程改造难度较大
4、前期投入较多
销售：1、处理公摊问题
2、处理产权问题
3、提高物业品质为主旨进行宣传销售
4、保障学生居住环境，以静、安、乐为主
