兰州万达广场项目可行性研究报告书

兰州万达广场项目可行性研究报告

目录

调查人员声明 (6)

第一部分项目总论 (7)

一、项目背景 (7)

二、项目概况 (8)

（一）项目名称 (8)

（二）项目地址 (8)

（三）总用地面积 (8)

（四）总建筑面积 (8)

（五）建设内容 (8)

（六）投资与收益概况 (8)

三、开发商概况 (8)

四、编制依据与研究范围 (10)

（一）编制依据 (10)

（二）研究范围 (10)

第二部分项目市场分析 (11)

一、宏观市场分析 (11)

（一）整体经济运行状况 (11)

（二）房地产业发展状况 (11)

（三）房地产产业调整状况及趋势分析 (12)

二、区域市场分析 (12)

（一）区域整体经济运行状况 (12)

（二）区域商业发展状况 (14)

（三）区域远景规划 (17)

（四）区域房地产市场运行状况 (19)

（五）区域市场消费群体客层研究 (30)

三、项目开发方案 (31)

（一）项目地块特性分析 (31)

（二）气候条件 (31)

（三）外部配套条件 (31)

（四）项目建设内容和规模 (31)

（五）市场可类比项目市场调查分析 (34)

（六）项目定位方案市场竞争分析 (35)

（七）项目SWOT分析 (36)

第三部分项目工程技术方案 (38)

一、概述 (38)

二、工程设计 (38)

（一）建筑设计 (38)

（二）结构设计 (39)

（三）无障碍设计 (40)

三、公用工程 (40)

（一）给排水系统 (40)

（二）空调通风工程 (43)

（三）强电工程 (44)

（四）弱电和智能化设计工程 (45)

（五）防雷 (46)

（六）燃气工程 (47)

四、环境保护 (47)

（一）项目环境影响分析 (47)

（二）环境保护对策 (48)

五、节能与节水 (49)

（一）节能 (49)

（二）节水 (50)

六、劳动安全卫生和消防 (51)

（一）安全与劳动保护 (51)

（二）劳动卫生 (51)

（三）安全保卫及消防设施 (52)

七、项目招标组织 (52)

（一）项目招标目的 (52)

（二）招标原则及招投标方案 (52)

八、项目管理与建设进度计划 (56)

第四部分投资估算与融资方案 (57)

一、投资估算 (57)

（一）投资估算相关说明 (57)

（二）分项成本估算 (59)

二、融资方案 (59)

（一）项目融资主体 (59)

（二）项目资金来源 (59)

（三）融资方案分析 (60)

第五部分财务评价 (60)

一、财务评价基础数据与参数选取 (60)

二、财务基本数据计算 (60)

（一）销售收入估算 (60)

（二）租金收入估算 (61)

（三）酒店收入估算 (62)

（四）开发成本估算 (62)

（五）运营费用 (62)

（六）财务费用 (62)

（七）修理费用 (62)

（八）税金的估算 (63)

（九）利润及利润分配估算 (63)

三、财务评价 (63)

（一）静态获利分析 (63)

（二）动态获利分析 (64)

（三）偿债能力分析 (65)

三、财务评价结论 (66)

第六部分不确定性分析 (66)

第七部分项目风险分析 (68)

一、风险因素的识别和评估 (68)

二、政策风险分析 (68)

三、市场风险分析 (69)

四、财务风险分析 (69)

五、自然环境风险分析 (69)

六、风险防范对策 (70)

（一）政策影响防范 (70)

（二）市场风险防范 (70)

（三）财务风险防范 (71)

（四）自然环境风险防范 (71)

第八部分结论 (72)

附表 (73)

调查人员声明

本次调研本着“严谨求实”的工作作风，对大连万达集团旗下兰州万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。

兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究报告所涉内容均真实有效，并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和财务管理制度规定内容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评估依据。

第一部分项目总论

一、项目背景

兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。

兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%。人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。

兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目——兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。