市场法基本资料新原理及收益法基本原理

土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况
下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益
价格为：
V
a r
1
1
1 rn
20 10％
1
1
1
10％ 50－10
＝195.60（万元）
2、净收益每年不变的公式
（2）收益期限为无限年的公式
V a r
2.净收益每年不变公式
益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来 求取估价对象价值的方法。
2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等
于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来 各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点 后相加来求取估价对象价值的方法。
（二）收益法的理论依据与适用范围
a末=a初(1+r)
1、收益法的基本公式
（3）公式中a、r、n的时间单位是一致的，通常为 年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月 收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如 果a、r、n之间的时间单位不一致，则应对其进行相 应的调整。由于惯例上是采用年报酬率，所以一般是 将月或季、半年的净收益调整为年净收益。
内房容地提产要估：价方法—收益法
一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例
一、收益法基本原理
1、收益法的概念及其两种类型 2、收益法的理论依据与适用范围 3、收益法估价操作步骤 4、收益法计算公式
（一）收益法的概念及其两种类型
该公式可用于比较法估价时进行有关土地使用年限或不同 收益年限的修正。在市场法中，可比实例房地产的土地使用期 限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益 期限等不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与

市场法◆市场法的内涵与应用前提市场法：指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称应用前提1、要有一个活跃的公开市场。

2、公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动◆现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法、成新率价格调整法、市场售价类比法等的运用及其适用条件。

现行市价法参照物与评估对象完全相同或基本相同市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异功能价值类比法原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

价格指数调整法运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。

成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。

适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。

市场售价类比法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象的各项差异，通过对比和量化差异，调整估算出评估对象价值。

▪市场法评估实务：▪P93 [例6-5]:土地使用权价值评估▪P169 市场法在机器设备评估中的应用▪市场法的适用范围和前提条件适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。

▪评估值=参照物交易价格▪×交易情况差异修正系数▪×品牌差异修正系数▪×功能价值修正系数▪×成新程度修正系数▪×交易日期修正系数收益法▪收益法的内涵与应用前提收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称应用前提⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。

⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。

⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。

2、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 现行市价法。 （1）现行市价法。 评估对象的价格= 评估对象的价格=参照物成交价 （2）市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 1]评估某拟快速变现资产 评估某拟快速变现资产， [例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 10万元 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 认为快速变现的折扣率为40% 40%， 认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估 价： 10× 40%）=6万元 10×（1-40%）=6万元
二、影响资产现行市价的基本因素 1、资产的功能。 资产的功能。 资产的功能 资产的实体特征和质量。 2、资产的实体特征和质量。 市场条件——供求关系。 ——供求关系 3、市场条件——供求关系。 选择参照物应注意的问题： 选择参照物应注意的问题： 1、参照物的数量应选择三个以上。 、参照物的数量应选择三个以上。 交易条件。 4、交易条件。 2、选择与被估资产相同或相似的资产。 、 三、市场法评估的基本程序选择与被估资产相同或相似的资产。 3、参照物与被估资产有可比性。 、参照物与被估资产有可比性。 1、比较和选择参照物
（3）功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系的情况, ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常 被称作功能价值法： 被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格× 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能 参照物生产能力) 力÷参照物生产能力) [例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 2]被评估资产年生产能力为90吨 被评估资产年生产能力为90 产能力为120 120吨 评估时点参照资产的市场价格为10 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为： 万元,则该被评估资产价值为： 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) =10 万元

6、 净收益按一定比率递增的公式 （一） 收益期限为有限年的公式
V
Y
A g
1
(1 1
g Y
)n
式中 g 净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一年为 A，未来第二年为 A(1+g)，
未来第三年为 A (1 g)2 ,以此类推，未来第 n 年为 A (1 g)n1
公式原型为：V A A(1 g) A(1 g)2 ... A(1 g)n1
① 上述公式实际是收益法基本原理的公式化，是收益法的基本原理公式，主要用于理论 分析。
② 在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即 Y 1 = Y 2 =……= Y n =Y，则上述公式可以
简化为：
A A A A V
1
Y Y Y 1 1 (1
2 )2 ...... (1
1
n
n
n
)n1Βιβλιοθήκη i1 (1Y )iVt
Y
Ai g
——E 逐年递增的比率。
V
A Y
1
1 (1 Y )n
Vt (1 Y )t
此公式假设前提是①有效毛收入 I 按比率 gI 逐年递增，运营费用 E 按比率 gE 逐年递增；
② gI 或 gE 不等于报酬率 Y；③收益期限为有限年 n,并且满足
I (1 gI )n1 E(1 gE )n1 0
3、预知未来若干年后的价格的公式适用范围：
一 是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景较容易预测 二 对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其净收益期限来估价，而是先确定一个合理 的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于估价时点发生在各期的期末。