某酒店式公寓开发前景分析

酒店式公寓前景及客户分析

酒店式公寓前景及客户分析

壹、酒店式公寓的概念

1、酒店式公寓的概念

酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。

2、酒店式公寓的特征

酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：

（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

酒店式公寓前景及客户分析

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一、酒店式公寓概念及特征

1、酒店式公寓的概念

酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。

2、 酒店式公寓的特征

酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

上海酒店式公寓的开发前景分析(1)

酒店式公寓的开发前景分析

按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。

酒店式公寓的开发前景分析

酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上专门热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓差不多历了第二代适用经济型、第三代进展转变型，目前产品属于第四代景观舒服型。

第一部分 回 顾

上海要紧的酒店式公寓

据统计，上海的酒店式公寓差不多超过100家，只是这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。依照目标客户和物业特点，这些酒店式公寓大致能够分为两类：

一类是“小户型单身公寓”。 这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最要紧的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。

表一

名 称 区 域 情 况 My city 普陀江宁路 原是世纪之门规划的一栋商住楼，后请香港设计师改成单身公寓

虹桥首席 闵行虹梅路 原属商务楼，后改为单身公寓

蓝朝部落 静安万航渡路 原规划为商场和办公楼，一度停止销售，2001年上半年规划成酒店式公寓

青年汇 黄浦海潮路 原先是烂尾楼，中福重新包装规划成单身公寓

金银汇 黄浦九江路 酒店式商务公寓，位于南京路商业圈

瑞虹新城 虹口临平路 有规划地推出乐富一族单身公寓，物业配套与瑞虹新城社区共享

奔腾新干线 闸北宝山路 区域中心小房型

巴黎时韵 徐汇建国西路 产权式商务酒店

另一类是以高端客户为要紧服务目标的、有统一的酒店式经营治理的物业。此类物业从1990年代初期开始，要紧为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。

第４ｌ卷２０１３年第２期　广州建筑ＧＵＡＮＧＺＨＯＵ　ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＵＲＥ　Ｖｏ１．４１　Ｎｏ．２，２０１３　

广州某酒店式公寓空调系统方案分析　

杨明樱　

（广州侨鑫建筑设计有限公司，广州５１００００）　

摘要：针对某酒店式公寓项目其空调系统的方案选择，分别对采用水环热泵系统、风冷变频多联空调　系统及水冷中央空调系统三种空调方案的工作原理、设计及投资成本、运行维护成本等进行全面的分析　

比较，并结合酒店式公寓项目空调因使用时间和使用房间数随意而导致空调负荷变化率大、同时使用系　

数低的特点，建议采用风冷变频多联空调系统。　关键词：空调系统；水环热泵；风机盘管　

Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ａ　Ｓｅｒｖｉｃｅｄ　Ａｐａｒｔｍｅｎｔ　Ａｉｒ　Ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｉｎｇ　Ｓｙｓｔｅｍ　Ｓｃｈｅｍｅ　ｉｎ　Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ　

ＹＡＮＧ　Ｍｉｎｇ——ｙｉｎｇ　（Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ　Ｋｉｎｇｏｌｄ　Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒａｌ　Ｄｅｓｉｇｎ　Ｃｏ．，Ｌｔｄ．，Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ　５　１００００）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｆｏｒ　ａ　ｃｅｒｔａｉｎ　ａｐａｒｔｍｅｎｔ　ｐｒｏｊｅｃｔ　ｉｎ　ｉｔｓ　ａｉｒ－ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｉｎｇ　ｓｙｓｔｅｍ　ｏｆ　ｐｒｏｇｒａｍ　ｏｐｔｉｏｎｓ，ｒｅｓｐｅｃｔｉｖｅｌｙ，ｔｈｅ　ｗｏｒｋｉｎｇ　ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ，ｄｅｓｉｇｎ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｃｏｓｔ　ａｎｄ　ｏｐｅｒａｔｉｏｎ　ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ　ｃｏｓｔ　ｏｆ　ｔｈｒｅｅ　ａｉｒ　ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｉｎｇ　ｐｒｏｇｒａｍｓ，ｗｈｉｃｈ　

ａｒｅ　ｃｏｍｐｏｓｅｄ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｗａｔｅｒ　ｌｏｏｐ　ｈｅａｔ　ｐｕｍｐ　ｓｙｓｔｅｍ，ａｉｒ－ｃｏｏｌｅｄ￣ｅｑｕｅｎｃｙ　ｃｏｎｖｅｒｓｉｏｎ　ａｉｒ　ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｉｎｇ　ｓｙｓｔｅｍ，ａｎｄ　ｗａｔｅｒ—ｃｏｏｌｅｄ　ｃｅｎｔｒａｌ　ａｉｒ　ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｉｎｇ　ｓｙｓｔｅｍ，ａｒｅ　ｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｌｙ　ａｎａｌｙｚｅｄ　ａｎｄ　ｃｏｍｐａｒｅｄ．Ｍｏｒｅｏｖｅｒ，ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ