课题九：土地一级开发业务“营改增”应对方案研究

土地项目一级开发实施方案编制单位：申报日期：一、项目基本情况1、项目状况项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

2、项目规划项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。

3、项目背景为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

规划范围面积为＿＿＿公顷。

4、项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

（3）河流水系域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

（4）地质项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。

5、项目区位特征景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。

6、土地利用现状分析（1）规划用地现状权属项目用地范围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。

（2）现状地上物状况项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。

根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等＿家单位，非住宅建筑面积约＿＿＿＿平方米。

项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1．农作物合计＿＿亩。

其中：玉米＿＿亩；苜蓿＿＿亩；黄豆＿＿亩；小麦＿＿亩；2．树木。

建筑业“营改增”后的税负影响及其应对策略分析“营改增”是指从营业税向增值税的转换，并以此为重要内容，进行的一项税制改革。

在建筑业中，“营改增”后对税负有着很大的影响。

本文将对建筑业“营改增”后的税负影响及其应对策略进行分析。

1. 增值税实际负担增加营业税是按照销售额计征的，而增值税是按照价值增加额计算的，往往比营业税高。

建筑业中，材料的价格可能会因为环保、物流等因素而发生变化，建筑企业往往会面临到材料价格与基价之和高于客户可接受范围的情况。

增值税部分的比例相比营业税较高，企业之前承担的余地也相对较小。

2. 税负压力大由于增值税环节较多，企业往往需要承担较高的税负，建筑业也不例外。

尤其是当前建筑行业的利润率相对较低，资金回收周期相对较长，一旦税负增加，建筑企业的经营难度更大。

3. 税收成本增加营改增后，建筑企业要更多地面临税法律师、会计、税务代理等税收服务人员，以满足新的税收政策要求，企业的税收成本大大增加。

1. 降低成本就是要加强管理，提高效率，减少税收成本。

可以从以下三个方面入手：（1）控制原材料的采购成本企业在采购原材料时，要注重质量和价格，一定程度上可以减少采购成本。

（2）优化用工成本建筑业往往需要用工，企业可以优化用工成本，降低雇佣成本，节省用工人数。

（3）提高作业效率提高作业效率不仅能节省材料、用工和其他开支，还能降低税收成本。

鼓励技术进步、提高人员素质和加强设备管理是提高作业效率的有效途径。

2. 调整经营模式（1）走品牌化道路企业可以在行业中建立良好的口碑和品牌形象，以此吸引更多的客户。

这有助于企业从价格竞争中脱颖而出，获得更高的利润。

（2）外力引入建筑业可以引入外部资金，以此加大经营规模、降低成本、提高利润。

3. 加强内部管理可以加强企业内部管理，增强企业的财务安全、风险控制，防止内部财务操作失控。

同时，可以加强内部人才资源和知识管理，发挥企业人力资源和知识管理的优势，提高经营效率和创新能力。

重庆首家隆重推出最新专题，建议高管与财务人员一并参加——2015年1月日重庆·宾馆樊剑英主讲2014年注定房地产、建筑安装企业属于多事之秋，先是遭遇税务指令性检查，再则是铺天盖地土地增值税清算，年终大考又面临新的企业所得税年度纳税申报表修订，年终考卷如何完成？新申报表对于房地产企业又将产生哪些影响？填报错误会带来哪些风险？2014年房地产建筑安装企业可以选用的政策又有哪些变化？本次课程将针对房地产建筑企业独开篇章。

另外，令人忐忑的建安房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。

但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。

建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。

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土地一级开发研究报告XXX有限公司二O一三年五月目录一、土地一级开发概述 (3)二、土地一级开发的运作模式 (4)（一）政府主导模式 (4)（二）政府主导的市场化运作模式 (5)（三）完全市场运作模式 (7)（四）政、企合作模式 (8)（五）上述四种开发模式对比分析 (9)三、企业参与土地一级开发的盈利模式分析 (10)（一）从一级开发本身获利 (11)（二）分享土地增值收益 (11)（三）持有公共建筑 (12)（四）二级土地优先获取——“曲线拿地” (13)四、土地一级开发融资方式分析 (15)（一）融资方式一：政策支持 (15)（二）融资方式二：政策性贷款——国家开发银行贷款 (15)（三）融资方式三：商业银行贷款 (16)（四）融资方式四：信托融资 (16)（五）融资方式五：房地产信托投资基金 (19)（六）融资方式六：证券市场募股 (23)五、土地一级开发主要风险分析 (26)六、经典案例分析 (27)（一）云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目。

(27)土地一级开发研究报告一、土地一级开发概述土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

生地：未完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。

毛地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。

净地：净地的概念是相对于毛地来说的；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

熟地：在净地的基础上进行市政配套建设，达到“三通一平”（通水、通电、通路以及场地平整）、“五通一平”（通水、通电、通路、通排水、通讯以及场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通排水、通讯、通燃气、通热力以及场地平整）等建设条件的土地。

项目土地一级开发可行性研究报告建设单位：编制单位：目录第一部分：项目概况10一、城市介绍(10)二、宗地位置介绍(11)(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势(12)(二)项目拥有自然资源对项目的影响(13)三、区域交通状况及社区配套(14)(一)交通状况(15)(二)社区配套(15)第二部分：项目背景16一、项目开发背景(16)二、项目的开发政策背景(17)三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司(18)第三部分：政策及法律环境23第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析(27)（一）城中村基本情况(27)（二）城中村改造进展情况(29)（三）总体评价(33)二、宏观市场分析(34)三、区域土地市场分析(37)(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势(37)（二）区域内土地交易情况分析(38)（三）区域内代表项目地价及楼面地价(39)第五部分：项目总技术指标40第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估(42)二、土地供应方案(42)（一）土地供应模式(42)（二）土地一级开发深度(42)（三）一级开发成本及挂牌底价的确定(42)三、征地情况(43)四、征地补偿(44)第七部分拆迁安置方案46一、土地补偿原则(46)二、房屋拆迁补偿原则(47)（一）补偿安置原则(47)（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定(47)（三）拆迁货币补偿标准(47)（四）产权置换的拆迁补偿标准(48)（五）优惠和奖励措施(48)第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据(49)二、项目开发周期及销售周期(49)（一）项目开发周期(49)（二）项目销售周期(49)三、项目土地一级开发成本估算(50)四、一级开发收益估算(51)（一）项目一级开发收益估算表：(51)（二）项目开发周期内销售各阶段如下表(52)五、项目敏感性分析(52)（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响(52)（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响(52)六、项目资金预测(53)第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑(55)二、资本金筹措方案(55)第十部分：SWOT分析及结论57一、SWOT分析(57)二、小结(60)第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析(60)二、风险规避(63)第十二部分结论65报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。

土地一级开发实施工作方案范本一、项目背景作为城市发展的基石，土地一级开发承载着城市规划、基础设施建设和环境优化等多重使命。

本项目位于我国某城市新区，占地面积约1000亩，旨在通过一级开发，为城市未来的发展提供有力支撑。

二、项目目标1.完成土地征收、拆迁、安置等工作，确保项目用地合法、合规。

2.实施基础设施建设，提升项目区域内的交通、能源、通讯等条件。

3.进行环境整治，提升项目区域的生态环境质量。

三、实施步骤1.前期调研（1）收集项目区域内的土地、人口、房屋等信息，为征收、拆迁提供数据支持。

（2）了解项目区域内的基础设施状况，为后续建设提供依据。

（3）评估项目区域内的生态环境，制定整治方案。

2.征收拆迁（1）制定征收拆迁政策，确保征收过程的合法、合规。

（2）与被征收方进行沟通协调，签订征收协议。

（3）完成房屋拆除、土地平整等工作。

3.基础设施建设（1）设计项目区域内的道路、排水、供电等基础设施。

（2）招标选定施工队伍，签订施工合同。

（3）监督施工过程，确保工程质量和进度。

4.环境整治（1）制定项目区域内的环境整治方案。

（2）实施绿化、美化、净化工程。

（3）建立健全环境保护长效机制。

5.后期验收（1）对基础设施、环境整治等工程进行验收。

四、项目保障1.政策保障（1）加强与各级政府部门沟通，争取政策支持。

（2）制定项目实施相关政策，确保项目顺利进行。

2.资金保障（1）积极争取政府资金支持。

（2）通过融资、招商等途径筹集资金。

（3）建立健全资金管理制度，确保资金安全、合规使用。

3.人才保障（1）选拔优秀人才，组成项目实施团队。

（2）加强团队培训，提升团队素质。

（3）建立健全激励机制，激发团队活力。

五、项目风险与应对措施1.征收拆迁风险：加强与被征收方的沟通协调，确保征收拆迁顺利进行。

2.资金风险：加强资金管理，确保资金安全、合规使用。

3.工程质量风险：加强工程监督，确保工程质量。

4.政策风险：密切关注政策动态，及时调整项目实施方案。

土地一级开发公司业务风险与防目录一、土地一级开发的概况及法律依据 (2)二、土地一级开发的容及基本流程 (9)三、土地一级开发的法律风险 (11)四、土地一级开发业务风险的防 (14)附录1：人民国土地管理法 (20)附录2：土地储备管理办法 (40)附录3：国务院关于加强国有土地资产管理的通知 (46)附录4：国务院办公厅关于规国有土地使用权出让收支管理的通知 (51)附录5：土地开发整理规划管理若干意见 (57)附录6：省国有土地储备办法 (63)附录7：土地储备资金财务管理暂行办法 (66)正文一、土地一级开发的概况及法律依据（一）土地一级开发的运作模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的公司，对一定区域围的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

根据《土地储备管理办法》、《省国有土地储备办法》中对于土地储备主体的规定，土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。

“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争式选择具备资格的公司投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需施土地一级开发。

该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。

政府通过招标等式确定具备资格的公司，在土地出让合同规定的期限将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

土地一级开发项目实施方案一、项目背景和目标1.1 项目背景随着城市化进程的推进和人口的不断增加，土地资源的供需矛盾日益突出。

为了满足经济发展和人民生活的需要，加强对土地资源的开发、利用和管理成为当务之急。

土地一级开发项目是指对尚未开发利用或需要重新规划和开发利用的土地进行开发和利用的工程项目。

本项目旨在通过一级开发，实现土地资源的优化配置和高效利用。

1.2 项目目标本项目的目标是实现土地资源的合理开发和利用，推动城市建设和经济发展。

具体目标包括：- 最大限度地提高土地利用率，增加土地资源的供给；- 优化土地空间布局，提高城市规划的科学性和合理性；- 保护生态环境，实现可持续发展；- 增加就业机会，促进经济发展和社会进步。

二、项目范围和内容2.1 项目范围本项目的范围包括但不限于：- 未开发利用的集体土地；- 需要重新规划和开发的旧城区和工业遗址；- 城乡结合部和农村地区的土地资源。

2.2 项目内容本项目的主要内容包括以下几个方面：- 土地资源调查和评估：对项目范围内的土地资源进行详细的调查和评估，包括土地质量、土地利用状况、地形地貌等方面的内容，为后续的开发和利用提供依据；- 土地规划和设计：根据土地资源调查结果和项目目标，制定土地开发和利用的规划和设计方案，包括土地用途划分、用地总体布局、道路交通规划等方面的内容；- 土地开发和建设：按照土地规划和设计方案，对土地进行开发和建设，包括道路建设、基础设施建设、房地产开发等方面的内容；- 生态环境保护：在土地开发和建设过程中，注重生态环境的保护，采取措施防止环境污染和生态破坏；- 土地管理和利用：实施土地资源的管理和利用，包括土地出租、供应和进行土地拍卖等方面的内容。

三、项目实施方案3.1 项目组织为了确保项目的顺利实施，需要成立专门的项目组织机构。

项目组织机构由项目发起人和相关部门共同组成，主要职责包括项目的策划、组织、协调和监督。

同时，还应该成立项目工作小组，负责具体的实施工作，包括土地调查、规划设计、开发建设等方面的内容。

土地一级开发实施方案平衡土地一级开发实施方案土地一级开发是指按照规划和储备开发计划～土地一级开发主体对一定区域范围内的土地～依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整～并进行适当的市政基础设施建设～按期达到土地供应标准的土地开发行为。

也就是将“生地”变为“熟地”。

土地一级开发如何实施,1、由武汉新港投集团公司委托我公司作为土地一级开发的主体,再由土地一级开发主体组织实施开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节～并提供土地开发项目完成后的经营管理方案～为土地二级开发服务。

2、我公司向当地规划部门办理规划意见～向当地国土部门办理用地手续～向当地发展和改革委员会办理核准手续～涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的应按照有关规定办理相应手续,3、若项目涉及集体土地办理农用地征收、农转用手续或国有建设用地收回使用权的～我单位依法办理相关手续并获得当地人民政府的批准。

4、我单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续并组织实施征地拆迁和市政基础设施建设。

5、组织验收。

土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收～验收审核的内容有:1) 一级开发成本2) 验收土地开发程序是否达到合同要求3) 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4) 纳入市储备库。

在土地一级开发招标前编制土地一级开发实施方案土地一级开发的内容:1、办理手续,授权、规划、预审、核准、环评、交评等,2、筹措资金3、具体实施:征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用设施建设等工作。

一级开发实施模式:土地储备机构为主体,储备机构委托或者招投标确定开发企业为主体,招标项目进展不理想～因为开发范围内容周期很难事先预料清楚,, 土地储备主体一是政府～二是其授权机构如土地储备机构。

土地一级开发主要内容:土地储备开发计划——审议,地块的选取、开发主体的选取、一级开发实施方案的编制是否合理,即立项——办理规划条件,明确具体范围,——办理授权批复,确定开发主体,——用地预审,国土局,——项目核准,市发改委,——交通评价,市交通委,——规划许可证,市规划委,即规划设计——签订征地协议,,办理征地批复,办理征地结案,——办理拆迁许可证,,组织实施拆迁,办理拆迁结案,即征地拆迁——编制市政方案,,组织市政建设,完成市政验收,即工程建设——土地一级开发验收——土地供应即土地招拍挂。

土地一级开发公司业务风险与防目录一、土地一级开发的概况及法律依据 (2)二、土地一级开发的容及基本流程 (9)三、土地一级开发的法律风险 (11)四、土地一级开发业务风险的防 (14)附录1：人民国土地管理法 (20)附录2：土地储备管理办法 (40)附录3：国务院关于加强国有土地资产管理的通知 (46)附录4：国务院办公厅关于规国有土地使用权出让收支管理的通知 (51)附录5：土地开发整理规划管理若干意见 (57)附录6：省国有土地储备办法 (63)附录7：土地储备资金财务管理暂行办法 (66)正文一、土地一级开发的概况及法律依据（一）土地一级开发的运作模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的公司，对一定区域围的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

根据《土地储备管理办法》、《省国有土地储备办法》中对于土地储备主体的规定，土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。

“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争式选择具备资格的公司投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需施土地一级开发。

该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。

政府通过招标等式确定具备资格的公司，在土地出让合同规定的期限将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。