房地产投资风险的模糊评价

4)技术风险 由于科学技术 的进步、技 术结构及其相关 变量的变动给房 地产开发 商和经营 者可能带 来 的 损 失 。 造 成 技 术 风 险 的 变 量 很 多 ,其 主 要 变 量 可 以 分 成 建 筑 材 料 改 变 和 更 新 风 险 、建 筑 施 工 技 术 和 工 艺 革 新的风 险、建 筑设计变 动或计 算失误风 险、设 备故 障或损 坏的 风险、建筑 生产 力因素 短缺 风险、施工 事故 风 险 、信 息 风 险 等 几 类 。
( 4)
和矩阵运算,得到模糊信息集 Mi 的分布矩阵
P M ij = μiP x i
i = 1,2,…,5
( 5)
其中 PM ij = (f (Mi1 ),f (Mi2 ),…,f (Mi5 ))′ P x i = (P (xi1 ),P (xi2 ),…,P (xin ))′ μi = (μM ij (xik )5 × n )′
5)不可抗力风险 项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。包括由于各 种 自 然 原 因 对 房 地 产 商 品 的 生 产 过 程 和 经 营 过 程 造 成 影 响 ,以 及 对 房 地 产 商 品 产 生 直 接 破 坏 , 从 而 对 房 地 产 开 发 商 和 经 营 者 造 成 经 济 上 的 损 失 。这 些 风 险 出 现 的 机 会 很 低 , 可 是 一 旦 出 现 ,造 成 的 危 害 是 相 当 严 重 的 。对 于 其 中 自 然 风 险 的 防 范 ,开 发 商 一 般 是 利 用 投 保 来 减 少 或 避 免 损 失 。
2)社会风险 由于社会环境 因素的变化对房 地产市场的影响,会给从事 房地产商 品生产和 经营的投 资 者 带 来 损 失 的 可 能 性 ,房 地 产 市 场 的 社 会 风 险 因 素 主 要 有 城 市 规 划 因 素 、区 域 发 展 因 素 、社 会 治 安 因 素 、公 众 干预因素和文物保护因素等。
关键词: 房地产; 投资风险; 模糊评价
中图分类号: F 293.3
文献标识码: A
任 何 投 资 都 有 风 险 ,房 地 产 投 资 也 不 例 外 。 由 于 市 场 经 济 中 存 在 大 量 的 不 确 定 因 素 , 房 地 产 市 场 也 总 是 处 于 不 断 变 化 之 中 。 而 房 地 产 投 资 本 身 具 有 周 期 长 、资 金 投 入 大 、变 现 能 力 差 、易 受 政 策 制 约 等 特 点 , 决 定 了 其投资风险也是很大的[1] 。因此,投资者在投资房地产项目的时候,仍要谨慎小心地进行投资决策,才能立于 不 败 之 地 。目 前 可 用 的 决 策 分 析 方 法 主 要 有 净 现 值 法 、实 物 期 权 法 、综 合 评 价 法 等 , 这 些 方 法 各 有 其 特 点 和 侧 重 ,都 有 其 局 限 性 。考 虑 到 房 地 产 投 资 决 策 的 原 始 信 息 具 有 模 糊 性 的 特 点 ,通 过 分 析 房 地 产 投 资 的 风 险 因 素 , 建立一种适用于房地产投资项目风险的模糊综合评价模型。
┆
(1 2)
y* r
=
(ar1 ,ar 2 ,…,ar 5 )
主 成 分 分 量 。 通 过 主 成 分 分 析 ,就 可 以 去 除 不 大 相 关 的 因 素 , 便 于 投 资 决 策 人 决 策 。
根据“加权向量空间中夹角余弦平方和最小”的优化准则,可得第 i 个指标隶属于第 j 个主成分的隶属度
记Mi= {Mi1, ,Mi2 ,…,Mi5 }(1≤i≤5),则对状态空间中每个元素即每个房地产项目按市场信息或专家经
验在每个 Mi (1≤i≤5)中都有唯一的一个模糊事件与之对应。在已知效用矩阵 U(D,S)时,对每个 Mi (1≤i≤
t)利用公式
E(Up /Mi)= U(D,S)· P ′s/M i
为
Cij =
∑r cos (iN * ,yi* ) 2 - 1
k= 1 cos (iN * ,yk* )
其中,cos(a,b)表示向量 a 与 b 的夹角余弦。于是 5 个指标的权重可由其贡献率而定,即
(1 3)
βi = α1Ci1 + α2 Ci2 + … + αr Cir
(1 4)
5
其中,αj = λj / Σλi 。记 B7× 7 = diag(β1 ,β2 ,…,β5 ),并令
再由模糊事件的 B ayes 公式及状态 Sk 出现的条件概率
n
P (Sk│Mij ) =
P
(Sk
)
l
Σμ = 1 Mij
(xi
l )P
(xi l
│Sk
)/
f
(Mij
)
( 6)
得到条件概率矩阵
P = S /Mi [P (Sk │Mij )]
( 7)
根据投 资效益 评价[3] ,可以 计算出在 已知模 糊信息集 Mi = {Mi1 ,Mi2 ,…,Mi5 }后,采 取投资 策略 D= {d1 ,d2 ,
=
1, 2, … ,m。
比较 rj 的值,最大者所对应的 dj 即为最佳房地产投资项目。
2.1 模糊评价模型
根 据 投 资 风 险 分 析 ,将 政 策 风 险 、技 术 风 险 、社 会 风 险 、经 济 风 险 和 不 可 抗 巨 风 险 作 为 房 地 产 投 资 项 目 的
风险因子。若某企业计划对 n个房地产项目进行风险评价,则其模糊信息决策的数学模型是
F = {S,D,Ps,U(D,S),M}
[U(dj· si)]m× n为效用矩阵,其元素U(dj ,si )表示采用第j 种投资策略,投资到第k 个房地产项目时的利润率。
M= {Mij ;i= 1,2,…,5;j= 1,2,…,5}为模糊信息集。Mij 表示模糊事件,其中 Mi1 ,Mi2 ,Mi3 ,Mi4 ,Mi5 分别表示 该因子“风险大”、“风险较大”、“风险一般”、“风险较小”、“风险小”。其中的 i 表示考核的 第 i 个指标,这 里所 考虑的是上文分析的 5 个风险因子,如模糊事件 M13 表示“政策风险一般”。
根据投资基金的模糊评价[2] ,对于每个 Mi (1≤i≤5),首先用专家评估法或市场调查法确定信息集 Mi 的
隶属函数 μM ij (xik)。其中 i= 1,2,…,5
j= 1,2,…,5
k= 1,2,…,n
( 3)
n
其次全概率公式
f (Mij ) = Σμ k= 1 Mij (xik) ·P (xik )
,N*i 2
, … ,N*i 5
)
,对
N* 1
,N*2
…
,N
* 5
作主成分分析,按贡献率λi / Σλi
i= 1
由大到小排列
y1 =
a N* 11 1
+
a N* 12 2
+
…+
a N* 15 5
s
y2 =
a N* 21 1
+
a N* 22 2
+
…+
a N* 25 5
s
┆
(1 1)
y7 =
a N* 71 1
3)经济风险 由于一系列经 济环境和经济发 展有关的不确定因 素,它们 的出现会 对房地产 投资产生 影 响 。这 类 风 险 因 素 可 以 分 为 市 场 供 求 风 险 、财 务 风 险 、地 价 风 险 、融 资 风 险 、管 理 风 险 、工 程 招 投 标 风 险 和 国 民 经济状况变化风险。
…,dm}的效用期望矩阵[4 ]
E(UP /Mi )= U(D,S)· P ′S/ Mi
( 8)
效用期望矩阵的元素 iE(k,j )表示对第 i 个考核指标,当知道模糊信息第 j 类 M· j 时采用第 k 种投资策略 dk
的效用值,E 是 5×m×5 立体阵,E= (iE(k,j))5× m× 5 。 下面给出指标权重的确定办法,假定对 n 个投资项目预先给定的 5 个考核指标值如下
决 策 人 对 房 地 产 投 资 项 目 风 险 的 评 价 通 常 具 有 模 糊 性 。因 此 , 采 用 模 糊 综 合 评 价 法 可 将 定 量 与 定 性 的 指
标结合起来,可以不受指 标因量纲不同或 量纲相同而 量级不 同的影响[ 2] ,对于问题 比较复 杂、信 息不很全 面
的房地产开发投资是很适应的。
1 房地产投资风险因素分析
1)政策风险 政策潜在变化给房地产投资者带来不同形式的经济损失。政策对房地产业的影响是全局 性 的 ,因 此 , 政 策 的 变 化 而 带 来 的 风 险 将 对 房 地 产 市 场 产 生 重 大 的 影 响 。在 我 国 市 场 经 济 还 未 完 善 的 条 件 下 , 政 策 风 险 对 房 地 产 市 场 的 影 响 尤 为 重 要 。 政 策 风 险 因 素 又 可 分 为 政 治 环 境 风 险 、经 济 体 制 改 革 风 险 、产 业 政 策风险、土地使用制度改 革风险、住房制度改革风 险、金融政 策变化风险、环保政策 变化风 险、建 筑安全条 例 变 化 风 险 、法 律 风 险 等 。
第25 卷 第 1 期 2003 年 1 月
武汉理工大学学报
JOURNAL OF WUHAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY
文 章 编号 : 16 71-4 431 (2 003 )01 -00 92-0 3
V ol.25 N o.1 Jan. 2003
房地产投资风险的模糊评价
陈晓慧 刘 炜
(武 汉 理 工 大 学 )
摘 要: 房地产业是一个高利润高风险行业,因此对其投资风险进行评价十分必要。考虑到房地产投资 决策的原始信
息 具 有模 糊 性 的 特 点 ,通 过 对 房 地 产 投 资 风 险 的因 素 分 析 , 建立 一 种 适 用 于 房 地 产 投 资 项目 风 险 的 模 糊 综 合 评 价 模 型。