1 / 9 中融国际信托有限公司 房地产信托业务总体操作原则 部 门：风险管理部 层 级：公司 文 号： 版 本：1 生效日期：2012年8月14日
2 / 9 中融国际信托有限公司 房地产信托业务总体操作原则 核心原则概述： 1、交易对手分级：交易对手分为超大型、大型、中型、小型和特殊类，不同级别的交易对手，收费标准及推荐的合作模式不同； 2、项目选择标准：对于主要依托集团实力的超大型及大型开发商，具体项目的关键指标不低于集团平均标准。对于中小型开发商，建议选择地价明显低于周边的项目，且信托期间内严禁资金挪用。原则上，物业类型以住宅为主，暂不接受高档住宅及别墅类项目； 3、交易结构设计：可选贷款、股权投资、保底+分红以及纯分红模式，具体交易结构一事一议； 4、收费标准：根据交易对手分级情况和具体项目情况综合判断，实行差别化的收费政策。 一、城市选择标准 以经济发达的二三线城市以及购房需求以刚性为主的三四线城市为主，《推荐城市清单》供业务部门参考，其他城市一事一议。 二、交易对手选择及公司收入
3 / 9 根据企业资产规模、偿债能力等关键性指标，交易对手及其收费标准分为以下四类： 企业类型 加权评分 年化成本 超大型 >85分 15%-16% 大型 >70分 17%-19% 中型 >55分 20%-25% 小型 不符合以上标准的企业 一事一议 注：对于和公司有过既往合作经验的交易对手，且双方合作及监管情况良好的，标准可适当放松。 三、综合授信： 对于超大型企业和大型企业采用综合授信，授信原则如下： （1）对于净债务率>70%的企业，总授信额度=净债务*15%； （2）对于净债务率<70%的企业，总授信额度=净资产*10%。 注：净债务=短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券-货币资金。授信额度参见附件一、《超大型及大型企业授信额度表》。 与超大型和大型企业合作的项目，其基本指标，如销售均价、销售毛利率、销售净利率等不得低于该公司在建项目的平均水平的90%。 四、项目选择标准 1、项目业态：以刚需为主的住宅及住宅+配套商业,暂不接受去化速度较难确定的高档住宅及别墅项目；对于超大型及大型交易对
信托
信托：是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。
集合资金信托产品信托业务流程：
产品的论证 → 设计 → 立项 → 审查→ 报备→ 推介 → 管理 → 收益分配 → 清算等过程
第一步：产品的论证
信托公司首先进行项目论证，重点是拟融资单位的资信情况、财务与运营情况、项目可行性、担保措施可行性等；
第二步：设计
一方面信托业务部门需对信托项目的交易结构、信托收益率、税费、信托报酬等进行测算、资金运用及风险控制措施、退出方式等方面进行合理的设计和安排。另一方面信托公司与项目业主（信托资金的需求方）进行商务洽谈与合作协商，达成初步合作意向；
第三步：立项
由业务部门提出立项申请，经公司领导批准后立项。立项申请主要内容：项目简介，是否符合现行法律法规，初步评估客户的资信和实力；项目的操作模式和方案；收益和风险分析；操作可行性分析；时间安排。
第四步：审查
信托公司履行公司内部项目审批程序。1、信托项目应经过四部分别审查，审查完成后提交项目审查委员会进行会审会审通过，再提交风险控制委员会进行审批。2、若信托项目涉及关联交易的，应经关联交易委员会审批，并按规定实行银行托管。3、信托资金涉及证券投资的，应经证券投资决策委员会审核通过。面向自然人推介并销售的集合资金信托计划应报董事会审批。
第五步：报备
经公司审批后的集合资金信托计划，应向银监局报告、备案；异地集合资金信托计划应向XX银监局和推介地银监局报告、备案。
第六步：推介
推介产品，募集资金。委托人将信托资金解入信托账号。
第七步：管理
按照信托合同及其他相关合同的约定运用资金，并同时或者事先采取各种风险控制措施；
第八步：收益分配
根据信托资金招募说明书和信托合同约定，在信托期间或信托期满后分配信托收益。
第十一步：清算
成路纸品业务流程1、年度企业规划流程表单编号记录及统计表单记录部门页码 损益表财务部 费用明细表财务部 现金流量表财务部 损益表财务部 资产负债表财务部1.2上年度工作总结 1 费用明细表财务部 现金流量表财务部 损益表财务部2、市场调研、分析 组织结构图总经理室 年度经济目标与绩效目标总经理室 各部门年度工作计划各部门 参访计划表营销部 样品需求表营销部 样品清单研发部3、产品自主研发 报价单营销部 布展参展方案营销部/研发部 参访分析报告营销部 客户分析月报表营销部 参访计划表营销部 样品需求表营销部 样品清单营销部 报价单营销部 参访分析报告营销部 客户分析月报表营销部3.1研发规划 季度/年度研发规划营销部33.2研发计划 季度/年度研发计划研发部3 阶段任务计划书研发部 会议纪要研发部 个人设计计划书研发部3.7打样计划3.4设计方案3.5白样制作3.6设计评审3.2研发计划成路纸品业务流程
2.1交易会2.2访客3.1研发规划
3.3设计任务2.1交易会2
2.2访客2
3.3设计任务31
1.3年度预算11.4年度工作计划1业务流程目录和运作表单
1.1上年度决算1.1上年度决算1.2上年度工作总结1.3年度预算1.4年度工作计划
宁波成路纸品制造有限公司1/7成路纸品业务流程流程表单编号记录及统计表单记录部门页码3.4设计方案 设计方案研发部33.5白样制作 供应商基本情况调查表研发部33.6设计评审 评审记录研发部33.7打样计划 打样计划研发部33.8样品制作 打样记录打样室3 样品评审表
研发部 成本结构表研发部 记录装订本研发部 样品成本月报表研发部4、市场营销拓展3.10样品交付 样品签收记录表研发部33.11成果评定 研发成果评估月报表研发部3 参访计划表营销部 样品需求表营销部 样品清单营销部 报价单营销部 参访分析报告营销部 参访计划表营销部5、意向订单/报盘 样品需求表营销部 样品清单营销部 报价管理表营销部 参访分析报告营销部 产品分析月报营销部 报价单营销部签收表营销部发运清单营销部 产品分析月报营销部 订单操作统计周报表营销部 销售业务统计月报表营销部 订单周/月预测表营销部 意向订单陈述表营销部 订单计划与进程表营销部5.2客户信誉评定 客户分析月报营销部54.3广告促销4.4产品定向开发3.8样品制作3.9样品评审和检测
信托操作流程
一、了解客户需求
在与客户进行初次接触时，我们会了解客户的基本情况和需求，包括客户的财产状况、投资目标、风险承受能力等。我们会以此为基础，为客户提供专业的信托咨询服务。
二、制定信托计划
在全面理解客户需求后，我们将根据客户的具体情况和目标，制定个性化的信托计划。信托计划通常包括投资策略、风险控制、收益预期等内容，以最大程度地满足客户的信托需求。
三、签订信托合同
在制定完信托计划后，我们将与客户签订正式的信托合同。信托合同将详细规定双方的权利和义务，包括投资管理、收益分配、风险承担等重要事项。客户需认真阅读合同条款，确保理解合同内容并同意遵守合同约定。
四、设立信托
在签订完信托合同后，我们将着手设立信托。这包括设立信托账户、转移信托财产等步骤。在此过程中，我们将严格遵守相关法律法规和合同约定，确保信托的合法性和有效性。
五、投资管理
在信托设立完成后，我们将负责投资管理。我们将根据市场情况和客户需求，制定并执行相应的投资策略。在投资过程中，我们将密切关注市场动态，及时调整投资组合，以实现信托财产的保值增值。
六、收益分配
在投资管理过程中，我们将定期进行收益分配。收益分配将按照合同约定进行，通常包括定期支付利息、到期归还本金等方式。我们会确保收益分配的及时性和合法性，以满足客户的收益预期。
七、终止信托
在信托存续期间，如客户需要终止信托，我们将协助客户完成相关手续。终止信托需要按照合同约定进行，通常需要满足一定条件并提供相应证明文件。我们会协助客户完成这些手续，确保信托终止的
合法性和有效性。
八、审计和清算
在信托终止后，我们将进行审计和清算。审计将包括对信托财产的全面清查和评估，以确保客户的财产安全和合法性。清算将根据审计结果进行，我们会确保清算的及时性和合法性，以最大程度地保护客户的利益。
总结：
以上是信托操作流程的主要步骤。在每个步骤中，我们都会严格遵守相关法律法规和合同约定，确保客户的利益得到最大程度的保护。如果您有任何疑问或需要进一步了解我们的服务，请随时联系我们。
