房地产评估方法-ppt

政策： 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税 收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应 依法严格按转让所得的20%计征。
日前，石家庄市政府下发《关于加强存量房交易税收管理的通告》。 《通告》规定，凡石市发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当 按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得 税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。„„对 个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及 未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及 以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超 过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人转让自用5年 以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
国 五 条
政策： ·对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政 府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷 款的首付款比例和贷款利率。
国 五 条
·限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商
品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
清明假期的最后一天，也是北京楼市调控执行细则正式落地整整一周日 子。在这一周的时间里，北京二手房市场也迅速转冷。据市场统计，北 京二手房市场新增买卖房源登记量比前一周下跌了5%，新增买卖客户登
记量比下跌近一成。
谢 谢
房地产估价
房地产价价的原则及
方法 ·房地产价格影响因素
·国五条
目录CONTENTS
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房地产估价师
· 凡从事房地产评估业务的单位，必须配备 有一定数量的房地产估价师。 · 买房、卖房、换房、租房，有人把房产作 为一种投资，估价师可以作投资顾问，估 算房产价值，减少损失。

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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格

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第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
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第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
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第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格

第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。

房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。

通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
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二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
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1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收

撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。

第七章 地价评估
Restricted Information and Basic Personal Data
• 一、基准地价评估 • 1、基准地价评估概述
• 1）基准地价的概念和特点 • 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同
级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途， 分别评估的某一基准日的法定最高年期土地使用权的区域平 均价格。 • 基准地价具有以下特点： • （1）平均性；（2）区域性；（3）时效性；（4）全域性； （5）标准性；（6）公示性；（7）控制性
Restricted Information and Basic Personal Data
• 2）基准地价评估的原则 • (1)土地用途以现状为主的原则 • (2)根据实际情况因地制宜选择技术路线的原则 • (3)与社会经济水平相协调的原则 • (4)静态与动态相结合的原则 • 2 、基准地价评估的原理 • 1)土地收益是基准地价评估的基础。 • 2)地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据。 • 3)各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基
Restricted Information and Basic Personal Data
• 3、宗地地价评估方法
• 宗地地价评估方法有收益法、市场比较法、成本法，假设开发 法，路线价法，这里着重介绍基准地价系数修正法。
• 基准地价系数修正法 • 1）基准地价系数修正法的含义 • 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系
Restricted Information and Basic Personal Data
• 3、基准地价的评估方法 • 收益法、市场比较法等都可用于基准地价的评估，以下主要介

成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
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• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
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• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

课程目的：
通过本课程的共同学习， 目的是要参加继续教育 培训的估价师对房地产 投资价值评估业务的市 场前景、技术理论有更 深入的了解，理解、接 受并运用这一新思路， 为估价机构和估价行业 发展服务。
投资价值评估是咨询类业务的典型代表，也是 与传统房地产估价结合最紧密业务。
基本概念-房地产投资价值评估
房地产经济评价方法的特点
基本概念-房地产投资价值评估与经济评价关系
房地产投资价值评估 传统房地产评估 房地产经济评价 50%
评估原则
合法性原则等30%
满足委托目的性原则 流量分析、量性、 40% 、宏微、动静结合 实际-规划-法规-权属 50%
70%
评估方法
转型后征地拆迁评估 特点： 1.以市场价值为基础 通过评估，确定被拆迁房地产的合理 市场价值。 2.以规划条件为主 规划是区位条件和环境条件的综合体 现，对土地价值有绝对影响。征地拆 迁补偿应充分考虑土地适宜性，考虑 规划条件，体现利益公平。 3.以整体协商行为基础
房地产投资价值评估
矛盾：
1.法定标准与市场价值的矛盾 2.现状价值和开发价值的矛盾 3.行政命令与平等协商的矛盾
5.多方案比较、多 结论
方案
房地产投资价值评估的特点
基本概念-房地产项目经济评价
房地产项目经济评价定义： 是指专业人员应用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定 量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法 对房地产项目产生经济效益的能力进行分析和评价的过程。
结果
方法
房地产估价定义：
是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程 序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
房地产经济评价的定义