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个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。
商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。
1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。
在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。
建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。
我国住房抵押贷款证券化的风险分析[摘要]住房抵押贷款证券化的出现使得商业银行能够较快收回期限长、流动性差的贷款，在转嫁风险的同时提高了资产的流动性。
但是，住房抵押贷款证券化在带来好处之时，其本身复杂的证券化程序又使其具有风险。
文章主要论述住房抵押贷款证券面临的两种风险：提前偿付风险，违约风险。
并对我国中国建行发行的“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券（MBS）进行这两种风险的分析，为我国商业银行的住房抵押贷款证券化风险研究提供参考。
[关键词]住房抵押贷款证券化；提前偿付风险；违约风险一、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化是指特设金融机构（SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（也即现金流）进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。
下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。
（一）提前偿付风险提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。
提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。
1.影响抵押贷款提前偿还的因素（1）市场抵押利率首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。
其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。
最后，浮动利率住房抵押贷款（ARM）与固定利率抵押贷款（FRM）的提前偿还风险又不同。
FRM 比ARMD提前偿付风险更高。
因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。
（2）抵押贷款的期限抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。
商业银行住房抵押贷款的分析摘要美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。
此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。
近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。
因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。
本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。
关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States ofChina's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans, to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facing from the housing mortgage loan risk management analysis.loan, Risk analysis, Countermeasures目录1前言 (1)1.1研究背景及意义 (2)1.2研究内容与方法 (4)1.2.1研究内容 (4)1.2.2研究方法 (4)1.3论文框架 (5)2相关理论与文献综述 (7)2.1商业银行住房抵押贷款理论 (7)2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念 (7)2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程 (7)2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途 (8)2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象 (9)2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件 (9)2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度 (9)2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度 (10)2.2文献回顾 (11)2.2.1国外研究状况 (12)2.2.2国内研究状况 (12)3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析 (14)3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析 (14)3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析 (21)3.2.1信用风险 (21)3.2.2利率风险 (21)3.2.3抵押风险 (21)3.2.4法律风险 (24)3.2.5流动性风险 (24)3.2.6市场政策风险 (21)3.2.7操作风险 (25)3.2.8管理风险 (26)4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议 (28)4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型 (28)4.2完善银行内部信贷管理机制 (28)4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统 (28)4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 (28)4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制 (28)4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 (28)结论 (35)致谢 (37)参考文献 (40)1前言2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。
次贷危机是由于一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款而引起的，又通过大量金融衍生产品把其他金融机构卷入了这次危机，又通过各种途径影响到整个世界。
中国应当在次贷危机中吸取经验和教训，避免类似的风险。
房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。
当市场前景好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，会诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。
但房地产的价格也不可能无休止地涨下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。
当市场发生逆转时，房价走低银行处置抵押物难即使拍卖抵押物其所得收益也不足以偿还贷款。
而现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，因此房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体。
这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。
因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力。
我国商业银行个人住房抵押贷款是住房金融的重要组成部分，它是随着我国住房制度改革的深化而产生、发展起来的。
随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化，自2000年以来，中国城镇居民的购房热情不断升温，住房金融业务得到了快速发展。
在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类，给商业银行带来了巨大的经济效益。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
然而，我们应当看到，在个人住房抵押贷款迅速发展的同时，也面临着诸多风险，如信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险。
这些风险给银行带来的影响是巨大的，有风险就要有相应的防范措施。
如何有效的防范、控制这些风险，从而保证银行个人住房信贷资金的安全、稳健运行，充分发挥个人住房抵押贷款所具有的积极作用，是目前人们最关心的问题。
本文先介绍了商业银行住房抵押贷款的研究背景以及研究内容，然后从商业银行住房抵押贷款面临的八大风险入手分析，来研究各个风险的内涵以及这些风险所带来的不同影响，结合商业银行住房抵押贷款的现状，从而解决这些风险。
1.1研究背景及意义在美国，贷款是非常普遍的现象。
美国当地的人很少全款买房，大部分都是长时间贷款。
可是在这里，失业和再就业是很常见的现象，这些收入不稳定或者完全没有收入的人，他们购买房屋因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
但是，随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也在大幅上升，购房者的还贷负担大大加重。
同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房，或者通过抵押住房来获得融资变得困难。
这样的局面导致了大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。
美国次级抵押贷款市场风暴的发生，虽然从表面上看，是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，然而我国商业银行房地产贷款过程中这些问题并不是特别明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国商业银行业存在的问题基本相同：房价高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断上升。
由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。
近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患。
因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。
本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。
从信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险这八个方面分析我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这八个风险进行了详细的研究提出了相应的防范措施。
