北京别墅市场研究

北京别墅市场一　北京别墅的历史沿革二　哪里有别墅？三　别墅的供给量1． 北京别墅的市场总供给量2． 外销别墅统计分析四　北京别墅区五　北京别墅的价格特质1　价格分布2　市场价格分额六　综合分析1　总评2　北京别墅的发展趋势

一 北京别墅的历史沿革h 1992年，丽京花园(北京第一个别墅项目)一经推出,就把北京别墅带入鼎盛时期.较高的投资回报率吸引了海内外的投资商h 1993年掀起了“别墅热”,大量别墅项目立项,盲目开工建设,造成了供给过剩h 1994年,别墅市场以趋向饱和,但仍有许多开发商盲目跟进 ; 市场需求不足, 许多项目推迟竣工日期h 1995—1996年,大量别墅涌入市场,政府宏观调控，别墅市场开始进入休眠时期，几乎在同时政府基本停止了新建别墅项目的审批。h 1997~1998年，全球金融风暴席卷东南亚――中国大陆高档房产购买力的主要来源地，别墅市场更是无人问津，几乎销声匿迹h 1999年,别墅市场的供给量约维持在10000平方米(1万套)左右,平均售出率约达35%,大量别墅积压h 1999年下半年—2000年，中国经济的发展、WTO战略地位的提高、申奥的热潮、别墅市场开始升温; (2000年新开别墅项目13个; 旧有项目新装入市14案)h 2001年，别墅市场理性抬头，较多的别墅市场项目走出了低谷，取得了较好的销售业绩(碧水、龙苑、银湖、玫瑰园、莱蒙湖等)；工程项目开始活跃，中低档产品及中间产品在市场上大量出现（如橘郡、圣得以及TOWNHOUSE的兴起）二、 北京哪里有别墅?项目名称 区域 地点富成花园 朝阳区 北四环东路69号健翔山庄 朝阳区 马甸桥北,北郊宾馆边京润水上花园 朝阳区 霄云路丽京花园 朝阳区 机场路杨林路出口200米丽斯花园别墅 朝阳区 机场路杨林路出口200米香江花园 朝阳区 京顺路,香江北路银湖别墅 朝阳区 彩虹路,近机场辅路紫玉山庄 朝阳区 紫玉东路,北辰购物中心北清静明湖花园 朝阳区 朝阳公园西路翠湖花园 海淀区 上庄路、阳坊路口园明圆花园别墅 海淀区 圆明园西路钓鱼台庄园 海淀区 旧八里庄,西三环航天桥龙城花园 昌平区 京昌高速路8A北安河出口西 碧水山庄 昌平区 京昌高速路沙河镇南定福路富泉花园 昌平区 京昌高速路12出口昌平园区北京玫瑰园 昌平区 八达岭高速路9出口沙河镇王府家庭农场 昌平区 京汤路王府街 静之湖体闲别墅 昌平区 兴寿镇小汤山南侧蓬莱苑别墅 昌平区 平西府镇八仙别墅 昌平区 温榆河西侧昌平西湖新村南怡龙别墅 崇文区 龙潭湖路8号华中园别墅 顺义县 马坡乡嘉浩别墅城 顺义县 京顺路,温榆河畔金宝花园 顺义县 顺义路龙苑别墅 顺义县 顺安南路名都园 顺义县 京顺路,温榆河畔欧陆苑 顺义县 天竺镇/京顺路,沙峪南路莱蒙湖 康柏园 顺义县 京顺路天竺镇沙峪南路裕京花园别墅 顺义县 京顺路温榆河畔阳光花园别墅 顺义县 高尔夫球场西潮白河畔尊爵府 大兴县 京津塘高速公路大羊出口和安名人录 河北燕郊 华堂高尔夫南侧潮白河畔圣得花园别墅 河北燕郊 潮白河南侧说明：（附分布示意图）１ 北京别墅主要分布在市郊东北部区域，京昌高速公路、机场高速公路及京顺路两侧。２ 北京别墅集中分布的区位是：朝阳区、,顺义区、昌平县、海淀区。

三．北京别墅的供给量1　市场的总供给量区域 项目数量 总建面积 万M2 总户数 比例朝阳区 21 230 ≈6000 32%顺义区 15 150 ≈4000 21%昌平区 13 100 ≈3500 18%海淀区 13 120 ≈3000 16%通洲区 7 46 ≈1000 5%大兴县 7 38 ≈1000 5%其它区域 11 16 ≈500 3%合计 87 700 ≈19000 100%说明:到目前为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约950万平方米，30000户别墅单位；至目前我们张力公司统计在案的别墅有87个单位，统计总建面积达700万平方米左右，统计总户数约为19000户。 按张力公司数据分析， 每年推向市场的别墅约为2500户， 建筑面积约为90万平方米，而市场的消化量仅为25—30万平方米左右， 约占供给量的28%—33% 。

2　外销别墅重点个案统计分析1. 顺义区外销别墅个案统计分析编号 案名 区位 占地面积 总建面积 容积率 平均单价 总户数 销售率1 康柏园.莱蒙湖 顺义区 16.8万 10万 0.59 2000USD 总210一期80 60%2 名都园 顺义区 16万 10.3万 0.64 2000USD 1036户 售3-4期3 欧陆苑 顺义区 9万 2万 0.222 2250USD 154户 多为 出租4 嘉浩别墅城 顺义区 一期9.19万 一期12.3万 0.75 2450 UDS 规划855一期300 一期竣工后期规划5 裕京花园别墅 顺义区 33.3万 11.7万 0.35 2250USD 460户 90%现出租6 龙苑别墅 顺义区马坡乡 25万 12万 0.48 1350USD 231户 未期80%7 金宝花园 顺义区马坡乡 47万一期10万 一期2万 0.2 800USD 总420一期59 --2. 朝阳区外销个案统计分析 编号 案名 区位 占地面积 总建面积 容积率 平均单价 总户数 销售率8 香江花园 朝阳区京顺路 40万 14.35万 0.36 2600USD 447户 70%出租9 银湖别墅 朝阳区大山子 19万 2.1万 0.11 3150USD 30户 售出10户10 京润水上花园别墅 朝阳区 2800/3000 11 富城花园 朝阳区北四环 34.7万 4.5万 0.13 2650USD 148户 80%编号 案名 区位 占地面积 总建面积 容积率 平均单价 总户数 销售率12 紫玉山庄 朝阳区 66.6万 13.2万 0.2 2650USD 400户 80%13 丽斯花园 朝阳区 16.4万 7.5万 0.46 1800USD 188户 一期售完现售二期3.海淀区外销个案统计分析14 龙城花园 海淀区 66万 23万 0.35 1800USD 独142 连120 另公寓1238户15 圆明园花园别墅 海定区 75万 -- -- 1400USD 198户一期 公寓1080户16 翠湖花园别墅 海淀区 59.2万 20.1万一期5.4 0.34 1200USD 一期131户70%4. 昌平区及燕郊外销个案统计分析 17 碧水庄园 昌平区沙河镇 一期23万二期33万 一期7.2万二期5万 一期0.31二期0.14 1400/2250USD 一期238户 二期105户 一期售完二期80%18 玫瑰园 昌平区 49.9万 24万 0.4 1100USD 一期208户二期266户 现售一期约60%19 橘郡 昌平区 20万 9万 0.45 800USD 128户 60%20 圣得花园 河北燕郊 66.6万一期10万二期35万 约2万 0.2 800USD 共178户一期58户 一期85%

说明:1 统计表明: 北京市目前共有外销项目21( 含和安)案,其中顺义7案,占33%;朝阳区6案, 29%; 海淀区3案, 占14%; 昌平区3案, 占14%; 河北燕郊2案, 占10%.2 外销个案总批地面积约为805万平方米; 总建筑面积为250万平方米, 平均容积为0.31.3 统计总户数为6293户,售出户数约为2449户, 存量约为3744户,约占总供给量的60%(不含和安).4 北京外销别墅区域行情为:顺义 温榆河区域: 2200 USD/平方米马坡乡区域: 1200 USD/平方米朝阳 机场路区域: 2600--2800 USD/平方米四环路以北: 2600 USD/平方米昌平 京昌高速公路沿线: 1400 USD/平方米(碧水:2250 USD/平方米)燕郊 开发区: 1000 USD/平方米

四. 北京别墅区北京市的中高档别墅主要集中在顺义区和朝阳区、昌平区以及东部区域。顺义区: ―― 北京最集中的别墅区。分布在机场高速公路、京顺路两侧。主要有温榆河畔的名都园、嘉浩、裕京、欧陆苑、莱蒙湖别墅等个案；其次的是马坡乡的龙苑别墅、金宝花园、华中园。本区域有方便的交通，温榆河、潮白河两大水系构成了独特的水面环境；绿地面积广阔，环境污染较小；坚邻商务区使馆区，具备了良好的别墅开发条件。朝阳区：――距离市中心最近的别墅区主要分布在本区域东北部，机场路京顺路两侧，以及亚运村西北区域。个案有机场路两侧的京润水上花园、嘉林花园、银湖别墅、香江花园及亚北地区的富城花园、紫玉山庄等市中心独有的交通和人文，齐备的基础设施，使本区域成为极具潜力的高档金领别墅区昌平区:―― 上风上水的宝藏。亚运村正北，八达岭高速公路两侧。较早的有王府、八仙、富泉等别墅；外销的有碧水庄园、玫瑰园等别墅。东部区域:――潜力十足的东方乐土。本区域主要指朝阳四环以东、通州、河北燕郊开区。别墅个案主要分布在京通快速路及京哈高速路两侧。本区域并不是传统的京城别墅区，多为低价位的内销别墅；外销别墅有燕郊开发区的圣得花园和和安花园。

五　北京别墅的价格特质　1　北京别墅的价格特质分析h 东北部： 由于北京别墅市场中外销占70%， 而其中95%都集中在此区域，而且在市场上口碑较好、入住率较高，因此除市中心外，此区域的别墅价格是北京最高的：区域平均水平约在800-3000USD/M2 h 北部： 以亚运村地区和京昌高速公路沿线最具代表性，价格也相对较高，约在1200—2500USD/M2；h 东部：以通洲区为代表，以3000—6000RMB/M2为主力价格段；其次的是朝阳区及燕郊开发区, 价格在1000USD左右h 南部： 由于开发量体较小，而且近年又没有新开发的项目，因此价格仍停留在1000----15000RMB/M2之间：h 市中心:　基本在3000----3500USD/M2。

2　北京别墅按不同价格段所占市场份额排名排名 价格(RMB/M2) 市场份额 区 域1 3000 ~ 4000 15.9% 海淀 10000 ~ 15000 15.9% 机场路 顺义 海淀2 2000 ~ 3000 14.4% 海淀3 6000 ~ 7000 8.6% 亚北20000 ~ 25000 8.6% 机场路 昌平4 15000 ~ 20000 7.2% 机场路 丰台5 4000 ~ 5000 5.7% 通洲7000 ~ 8000 5.7% 昌平6 5000 ~ 6000 4.3% 亚北8000 ~ 9000 4.3% 昌平7 1000 ~ 2000 2.8% 通洲9000 ~ 10000 2.8% 昌平25000 ~ 30000 2.8% 机场路8 30000 1.4% 市区（数据来自中国房地产市场杂志）