现代物流园区规划设计 综合解决方案

现代物流园区规划设计综合解决方案现代物流园区发展的核心点在哪里？现代物流园区发展的主要任务是什么？现代物流园区发展水平通过什么方法和路径提升？如何衡量和评价现代物流园区的发展提升………——中研智业为您提供系统专业的综合解决方案。

中研智业集团东西部规划设计院目录一、背景及意义 (2)二、现状及问题 (3)三、核心关注点 (4)四、层次及范围 (6)五、深度要求 (6)六、技术路线 (7)七、规划框架内容 (9)第一部分：现代物流园区规划与设计 (9)模块一：物流园区发展战略规划 (9)模块二：物流园区产业及项目布局规划 (10)模块三：物流园区总体规划 (11)模块四：物流园区控制性详细规划 (13)模块五：物流园区基础设施建设规划 (15)模块六：物流园区循环经济发展规划 (17)模块七：物流园区低碳经济发展规划 (18)模块八：物流园区土地利用规划 (19)模块九：物流园区环境影响评价 (20)模块十：物流园区品牌形象设计 (22)第二部分：物流园区运营管理 (24)模块一：园区全程运营管理 (24)模块二：物流园区招商策划 (24)模块三：物流园区信息化平台建设 (24)模块四：物流园区财务评估 (25)模块五：物流园区物业管理 (25)八、公司简介 (26)一、背景及意义随着物流供应链全球化时代的到来，物流业的发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争力的有效手段，物流服务水平和物流成本已成为影响投资的重要因素。

同时，随着计算机与通信技术的不断发展，制造业与物流业的深度联动、物联网等新技术加快研发和应用、低碳经济的强力推荐以及节能减排的大力推进，物流业的发展将面临广阔的市场前景。

党中央、国务院高度重视物流业的发展，相继出台《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）、《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）、《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》（国办发〔2017〕73号）等政策文件，并印发了《全国物流园区发展规划》，制定和完善物流发展相关配套政策措施，部署推进物流降本增效工作，着力营造物流业发展良好环境，提升物流业发展水平。

鉴于此，物流园区的发展不仅重点关注前期的规划建设，向中后期的开发、运营转移，积极探索现代物流园区发展的方法和路径。

因此，如何推进物流园区持续高效发展是一个重要而紧迫的课题。

中研智业是全国较早从事园区规划建设和运营管理研究，为园区提供一站式解决方案的专业服务机构。

公司通过对物流园区增长方式、资源配置、产业结构、环境建设、发展动力、核心竞争优势、开发运营模式的整合研究，提出了卓有成效的系统性、模块化、一体化的现代物流园区规划建设与运营管理综合解决方案。

二、现状及问题物流园区是物流业发展到一定阶段的产物，是一个集物流核心区、生产加工区、生活配套区的综合性功能区，是物流业发展的重要载体。

目前，物流园区的发展已具备了相当的产业及基础设施条件，但同时也暴露出一些问题，主要表现在：（一）物流园区缺乏明确的目标定位部分物流园区规划没有结合区域经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展实际，对于园区的市场定位、产业定位、功能定位、服务对象定位、园区经营管理等问题缺乏科学规划，导致规划内容不完整、缺乏实际操作性、定位不清不准，过分追求综合化和国际化，而缺乏科学性和实用性。

（二）物流园区的盲目重复建设物流园区发展缺乏全国性的物流园区总体规划，政府对拟建园区的选址、设施设备等无法进行合理约束和指导，部分地区出现园区的低水平重复建设，导致园区间无序竞争，制约着区域物流产业的发展和区域经济合作。

物流园区建设必须充分发挥交通区位优势，综合利用已有、规划和在建的物流基础设施，完善配套设施，防止盲目重复建设。

（三）物流园区布局不合理物流园区布局规划不合理，没有结合城市总体规划和土地利用规划等进行，导致物流园区内交通不畅、运作不顺、效率低下等诸多问题，严重阻碍物流园区的发展，成为制约物流业发展的瓶颈。

因此，物流园区的合理布局是保证物流供应顺畅、提高物流效率和效益、构筑高效物流运行平台的有效途径。

（四）经济发展与环境保护不均衡经济发展与生态环境保护相协调是物流园区实现可持续发展的保障。

物流园区建设以生态环境保护为前提，贯彻低碳经济和循环经济发展理念，运用节能技术，提高资源综合利用率，注重经济、社会和环境的统筹协调发展，创造良好的投资环境，确保经济发展和环境保护“双赢”。

三、核心关注点高标准建设物流园区，是充分发挥区域区位交通优势，整合周边物流资源，构建高端综合物流园区的重要举措，也是带动区域整体协调发展的核心支撑之一，因此，其建设与发展重点关注以下几点：一是物流园区的选址。

物流园区选址应从满足物流企业发展的需要出发，靠近市场，缩短运输距离，降低运费及经营成本，根据城市的特有机理和园区目前的交通路线合理安排，解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”而设定的专业类园区。

二是物流园区准确的市场需求分析。

物流园区市场需求分析是园区确定建设规模的重要依据。

准确的物流量需求，可保证物流服务的供给与需求之间的相对平衡，使社会物流活动保持较高的效率与效益。

对于园区合理规划、有效引导投资，避免重复建设，减少浪费，具有重要支撑作用。

三是物流园区服务功能的设计。

物流园区服务功能的设计是在物流园区发展的总体战略和定位的指导下，结合园区区位、交通、经济发展宏观环境，结合物流园区服务产品类别，结合园区未来发展的时序，规划在不同的阶段应具备相应的功能。

四是物流园区运营与管理模式的转变。

物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。

采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式，而运营与管理模式的好坏将直接关系物流园区是否能够长远和健康发展。

五是物流园区可行的招商策划。

经过论证的可行和可靠的招商策划是园区招商引资的前提条件，而招商引资是推动物流园区快速发展的重要手段和有效途径。

物流园区招商策划存在着一般意义上的通用战略，同时又依据物流园区类型的不同，具有各自不同的特殊意义上的战略战术。

策划一个适合物流园区特有的招商模式，对于其快速发展与壮大，具有十分重要的促进作用。

六是物流园区信息化平台的建设。

物流信息平台是现代物流发展的重要支持系统和手段，在结构上必须充分满足企业对物流管理的需要和物流信息管理技术进步的要求，保持服务的适应性和技术的先进性，以及维护低成本和方便性。

建设物流信息平台必须依据科学合理的框架结构和功能进行开发、建设和运营管理，衔接区域物流信息系统建设，在兼顾物流信息平台的社会物流信息服务的同时，确保信息平台的经营效益。

七是物流园区综合效益的提升。

物流园区的综合效益评价主要包括降低生产成本、带动相关产业发展、就业、税收以及缓解城市交通压力、提升城镇形象等方面的评价。

现代物流产业作为现代经济的主要组成部分和工业化进程中最为经济合理的服务模式，其不仅可以提高自身盈利性，更能有利于区域经济社会发展。

因此，物流园区综合效益提升尤为重要。

四、层次及范围（一）规划层次根据国家关于城市规划的政策规范要求，结合我院从事大量物流园区、工业园区规划的实践经验，充分考虑物流园区规划的独特性，将物流园区规划分为四个层次，即园区产业及项目规划、总体规划、根据物流园区的性质，现代物流园区规划范围主要涉及：商贸型物流园区规划、生产型物流园区规划、货运型物流园区规划等专业性物流园区规划，以及综合型物流园区规划。

五、深度要求（一）产业及项目规划应达到的深度要求1、制定园区产业发展思路及战略定位2、规划园区优势产业的产业链3、选择重点产业发展项目4、规划产业空间布局5、制定循环经济发展规划6、制定配套产业规划（二）总体规划应达到的深度要求1、制定园区产业发展方向、项目选择2、确定园区发展目标和用地规模3、确定园区功能分区、各类用地的布局及结构4、明确园区交通组织和道路系统5、明确园区各项市政及基础设施配套（三）控制性详细规划应达到的深度要求1、控制用地性质及建筑面积2、控制建筑密度及容积率3、控制绿地率及建筑限高4、控制建筑后退及建筑间距5、控制道路交通及公共服务设施6、控制市政设施配套（四）基础设施规划应达到的深度要求1、确定各类基础设施规划建设的标准2、确定各类基础设施建设规模和投资规模3、确定综合管网布置形式4、提供各类基础设施规划建设的相关技术要求六、技术路线物流园区的发展是一个长期的、持续的过程。

物流园区建设与发展应将现代化理念贯穿于每一个阶段和环节，将发散思维、开放思维和现代思维相结合，通过准确的市场需求分析、完善的物流产品服务策划，进行有序的科学合理的规划建设。

同时，在科学合理规划的同时，还应进一步关注传统物流园区运营与管理模式的转变，并积极制定可行、有效的招商策略，构建先进的物流信息平台，最终实现物流园区在运行中保持较高的社会效益，推动现代物流园区的可持续发展。

物流园区的合理规划是实现现代物流的必要条件。

通过对物流园区规划设计，满足不同层次的物流需求，从空间上对物流资源进行有效整合，从而实现物流的社会、经济和生态环境效益最大化。

规划运用MSFLB物流园区规划方法论，按照模块化综合解决路径，从市场预测、产品策划、规划与建设、运营与管理模式、招商策划与推广、信息化平台建设、效益评估等方面，对物流园区的建设进行详细论证和系统规划。

现代物流园区建设与发展技术路线图如下所示：七、规划框架内容第一部分：现代物流园区规划与设计模块一：物流园区发展战略规划规划目的物流园区发展战略规划对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能进行总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。

规划主要内容1、通过对宏观经济形势的分析，从中长期发展的角度出发，多方位、多角度研究园区的开发和发展路径，明确园区发展的总体战略、园区战略定位及战略发展目标，确定园区主要功能，明确空间布局和管理体系的战略框架，构建重点服务功能、重点项目战略发展意见；2、深入分析区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，明确物流园区的市场定位；3、结合具体情况，确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力以及物流园区未来可能的产品规模，确定物流园区的产品定位；4、研究园区产业及空间布局优化、基础设施建设、自主创新能力提升、生态环境保护、水土资源保持、公共服务平台搭建等问题，科学、合理地确定园区的产业、空间的拓展方向及开发建设时序。