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目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
总经理办公会内部文件汇报材料会后收回关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部2017年9月22日鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）；为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。
为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。
根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。
工程进度需予以保证。
以上情况，请公司领导审议。
附件：1.鲁能城三期公寓营销方案2.鲁能·东方里公寓价格体系3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表附件1：鲁能城三期公寓营销方案一、本体情况1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00 ㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
商业水电，不通气。
紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。
鲁能城三期公寓户型配比公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比33.9 1 0.41% 33.9 0.28%43.43-48.57 205 83.67% 9326.32 78.10%52.39-54.31 4 1.63% 212.86 1.78%63.08-76.56 35 14.29% 2368.98 19.84%合计245 100.00% 11942.06 100.00%二、市场概况（一）整体市场1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】页目录第一部分定价依据................................................（一）项目产品成本核算..........................................................（二）同类物业价格分析.........................................................一、主城在售别墅楼盘价格....................................................二、一小时经济圈别墅楼盘价格................................................三、主城在售洋房楼盘价格....................................................四、一小时经济圈洋房楼盘价格................................................五、主城小高层楼盘价格......................................................六、一小时经济圈小高层楼盘价格..............................................（三）项目所在城市其他物业价格分析..............................................第二部分定价方法...............................................（一）成本导向定价法............................................................一、成本价定价法............................................................二、综合成本定价法..........................................................（二）随行就市法................................................................一、可比楼盘均值定价法......................................................（三）市场可比楼盘量化定价法................................................（四）定价结论..................................................................一、基于波士顿矩阵模型分析..................................................第三部分价格策略...............................................（一）推盘节点..................................................................（二）入市价格策略..............................................................一、总论....................................................................二、2011年度价格走势策略....................................................第四部分调差系数设定...........................................（一）交通方便性调差............................................................（二）可视景观面调差............................................................（三）产品面积调差..............................................................（四）赠送建筑面积调差..........................................................一、别墅....................................................................二、洋房....................................................................（五）赠送花园面积调差..........................................................（六）自然资源调差..............................................................（七）特殊原因调差..............................................................（八）洋房垂直调差..............................................................（九）尾数定价..................................................................第五部分一批次分户价格表.......................................附件房价下跌压力测试..........................................1、南川区各在售楼盘.............................................................2、南川区主流在售楼盘成本核算...................................................（1）泽京香格里拉西苑.......................................................（2）德发中央花园项目.......................................................第一部分定价依据（一）项目产品成本核算1、别墅类产品成本核算单价A1区+A2区+A3区+B1区=4293元/㎡2、洋房类产品成本核算单价B2区=3028元/㎡3、小高层产品成本核算单价B3区=2533元/㎡备注：该数据为财务部提供，为保证此次定价的合理性，考虑到目前的通货膨胀率为6.4%，结合传递因素，故所有成本均上浮10%。
华电路1号项目成本/价格/与不同物业配比/分析报告第 1 页共70 页目录一、项目不同销售进度的价格分析 3（一）1年售罄的价格分析 6（二）一抢而空的价格分析9二、南京挑高小户型调研报告11三、项目成本分析15四、项目不同物业配比分析57五、项目现金流量表与动态投资分析60六、户型配比分析61第 2 页共70 页一、项目不同销售进度的价格分析：1、定价策略本项目价格的确定采用以下基本思路：✓市场比较法推算单价2、市场比较法的运用2.1 估价思路市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
2.2 样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。
优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则：✓相近原则，相近地段会有更多的相近因素✓成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义✓功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。
2.3 修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。
但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。
因此，优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。
第 3 页共70 页3、项目周边在售项目市场价格情况：案名开发商项目地址占地面积(万M2) 总建筑面积(万M2) 建筑形态在售主力户型整体成交均价当月成交均价弘燕名居南京弘瑞建设实业有限公司和燕路386号0.5 1.3 高层二房109.58-111.24 4929 5162栖霞天韵南京栖霞房地产开发有限公司迈皋桥71号0.48 3.17 高层三房139－140 5384 5267北城世家栖霞房地产合班村8号 3 7 多层、小高层三房113-121 5180 5220赞成湖畔居南京赞成房地产开发有限公司龙蟠路55号 4.8 9.6 小高层三房109-125 5386 5664红山韵致居南京中鹏建设有限公司十字街68号 1.7 4 小高层、多层三房109～118 5739 5739东恒阳光嘉园东恒集团国贸建设股份有限公司恒嘉路（原黑墨营路）98号13 20高层、小高层、多层二房92三房129-1355456 5606金基翠城南京金基房地产开发有限公司黄家圩8号7.5 12 小高层、多层三房两卫106-134 **** ****林景瑞园江苏通宇房地产开发有限公司合班村17号 5.2 8 小高层挑高户型二房：90三房：1105643 5643百通国际公寓南京百通置业有限公司地铁一号线迈皋桥站南- 2 .56 高层36-87 尚未开盘第 4 页共70 页第 5 页 共 70 页4、市场比较法下的本案价格评估本项目位于南京城北华电路1号，在此采用市场比较法来推测本项目的预计可实现价格，因此我们选取同为项目同区域的在售项目作为可比案例进行比较，有下列4个：东恒阳光嘉园、金基翠城、林景瑞园、红山韵致居。
