住房抵押贷款风险分析及对策
住房抵押贷款风险分析及
对策
住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力让更多的中低收入者可以购买住房因此其借贷期限较长一般为20－30年但是住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观美国商业银行住房抵押贷款的利润率一般为10％左右我国银行的实际利润率也在相当水平尤其随着金融市场的不断完善许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行通过证券市场直接融资；在这种情况下住房抵押贷款成为商业银行主要的利润来源各银行都加大了拓展住房抵押贷款的业务据不完全统计美国的个人住房抵押贷款余额已突破1.7万亿美元约占银行总资产的1/3我国的住房抵押贷款余额虽然存量不大但增长迅速参见表一
从表一中可看出我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人在商业银行总资产中的比例已接近10％其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚的利润；另一方面是因为其被认为是风险较低的资产许多银行都把个人住房贷款当作银行的高质量资产这主要是因为每一笔住房抵押贷款都有相应的房产作为抵押而房产对于个人来说是具有非一般意义的资产通常情况下购房者的违约风险很小据统计不到1％；其次即使购房者违约银行也可以将房屋拍卖将贷款收回因为从长远来看房价呈上升的趋势但果真是这样吗我们来看一下的事例
二十世纪八十年代初期一向稳健的美国银行业发生了大规模的银行倒闭事件数年间几百家银行宣布破产对美国经济造成了严重打击倒闭的银行中主要是存款储蓄银行（SL）这种银行的主要业务就是发放被认为风险较低的个人住房抵押贷款据美国联邦存款保险机构统计银行倒闭的概率与其住房贷款余额在总资产中的比例成正相关关系（参见图一）二十世纪九十年代被认为是世界经济发展奇迹的日本发生了严重的金融危机以房地产为抵押的巨额贷款使日本金融界背上了沉重的不良债权包袱造成日本的金融机构频频破产影响了整
个金融界的生存其中尤以专门从事房地产贷款业务的日本住宅金融专门公司（简称“住专”）的倒闭最为突出该公司1995年的不良债权高达81300亿日元占总资产的比率为76％
显然我们无法用无效或松懈的银行管理和银行产品的设计问题来解释这种整个经济发生坏帐的现象虽然它们也可以被认为是产生坏帐的原因由此可见巨额住房抵押贷款本身对整个银行体系酝酿着无法估量的风险而且如果我们不对此进行认真分析和妥善处理的话这种风险对整个银行系统来说几乎是无法避免的
住房抵押贷款对银行体系的风险主要有利率风险和信用风险两种住房贷款期限较长的特点决定着这两种风险都和经济发展的周期有密切的关系首先分析利率风险利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失利率的变动同经济形式有密切的关系一般说来经济繁荣时期利率会上升随后在经济危机时期利率到达最高点接着在经济萧条期利率会下降到最小后又会在复苏阶段开始上升如图二所示在到期经济处于繁荣阶段此时银行的存款利率为同时贷款利率为；在到
期经济处于萧条期此时银行的存款利率为同时贷款利率为显然且根据配比原则银行在到期发生的成本应由在同一时期得到的收益进行补偿这样才能保证银行正常的盈利水平但是由于银行借短贷长的经营特点如果购房者的还款期限跨越两个时期那么出于套利的考虑购房者必然会在到期借入利率较低的贷款来归还其在到期借入的贷款这样银行就会因为成本收益的不配比受到利息损失而且由于并不能保证因此银行此笔业务很有可能不仅没有利润反而会出现亏损如果所有购房者都这样做的话那么整个银行系统面临的利率风险是比较大的另外还有一种利率风险状况这种状况类似于上述情况的相反情形我们以美国为例来说明这种状况二十世纪八十年代初期美国金融市场上短期利率巨幅上升由于许多储蓄存款银行的住房贷款利率较低而银行本身又是短存长贷因此为了维持正常的经营活动储蓄存款银行被迫以较高的利率借入存款结果造成经营亏损导致了后来大量的储蓄存款银行破产倒闭
其次分析信用风险信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险信用风险指的是违约风险即银行不能按时或足额的收到本息信用风险具有综合性所有各种其它风险最终都会这种风险体现出来表现为金融交易中的违约行为；其次信用
风险具有传递性和扩散性金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方形成一个“信用风险链”；其三信用风险具有积累性由于信用风险具有传递性就会引起加总的风险迅速增大从小的方面来说会造成“三角债”从大的方面看会引起“金融危机”；其四信用风险具有隐蔽性和突发性；最后信用风险是一种不可测量的风险其不确定性更难于把握住房抵押贷款的信用风险与经济周期有着密切的联系因为购房者个人的收入是还款的保证而居民收入又同一国的经济发展周期状况有密切关系当经济周期处于繁荣阶段时不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期在这个阶段银行的住房抵押贷款余额大量增加但由于购房者有者较好的收入同时房价较高使房屋的变现不成问题因此银行对住房抵押贷款余额增加不以为然反而认为给银行带来了大量可观的利润当经济周期处于衰退期时失业现象大量增加购房者的收入下降还款能力得不到保证于是借款人的风险转为抵押风险同时由于经济转入收缩房价急速下跌房屋的变现能力下降抵押风险进一步转变为银行的不良债券或损失当这种现象大量出现时巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款银行开始出现流动性风险此时如果仅仅是某几家银行除了问题再担保机构、再保险机构或中央银行还是能够化解这种风险但是如果整个银行体系都面临相同的问题任何金融机构都解救乏术在这种情况下如果银行的坏帐损失超过了其自有资本金银行只能宣布倒闭
我们知道现在的金融机构都处在信用风险链上彼此间的关系错综复杂一家银行的倒闭往往会引起连锁反应造成别的银行也倒闭；更为重要的是这会使公众对银行的信用产生动摇如果挤兑一旦发生的话整个银行体系将面临灭顶之灾于是金融危机就不可避免了二十世纪九十年代日本发生的金融危机就是这样的典型案例
利率风险和信用风险同经济周期都有着密切的联系而且经常会同时发生在经济周期进入衰退时有还款能力的人会借低利率还高利率增加银行的利率风险而没有还款能力的人会增加银行的信用风险当这两种风险形成合力并积累到可以爆发时单靠银行体系自身的力量是难以应付的因此住房抵押贷款风险对银行体系来说是系统风险对于系统性风险而言银行是难以通过自身体系予以化解的在必须开展住房抵押贷款业务的情况下银行只能进行风险转移和风险分散住房抵押贷款风险在本质上是由于贷款的期限过长以至于缺乏流动性和不能满足期限的配比原则而引起的因此解决这种风险的关键是解决其流动性问题就此而言抵押贷款的证券化是解决住房抵押贷款风险的有效方法
抵押贷款证券化是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为正如美国著名经济学家莫迪格利
