成都房产分析报告

成都市房地产市场调查报告

目 录

一、成都市房产宏观市场分析

二、成都市区域市场调查分析

三、成都市房产类型调查分析

四、项目周边区域的竞争楼盘分析

五、项目概况

六、项目分析

七、项目认知

一、成都市房地产宏观市场分析

2003年成都社会经济指标

——GDP为1870亿元

——社会消费零售总额771亿元

——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度成都房地产开发概况

数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型： 小户型住宅

商业物业

区 域 分 布 状 况

环 域 分 布 状 况

03—04年度成都房地产小结

消 费 者 研 究

二、成都房地产区域市场分析

城 西 区 域

市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点

巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％

原 因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南

房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动

代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等

城 南 区 域

市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还

需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在成都一直保持领先。但住房却一直供不应求。值得思考！

原 因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居

住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。

房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。

代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等

城 东 区 域

市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。2004年，城东房价急剧上涨。东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。

成都市二手房市场分析报告

在不同寻常的2004年里，成都人对于房价的关注已经到了无法比拟的地步；举个例子，一周前去一个苍蝇馆子吃饭，我以前是这里的常客，与老板之间自然有些熟识，得之我仍然从事房地产行业，便耐心的向我询问起最近的市场情况以及他房子的价格，原来他是想置换一套新房；当然这样的谈话在公交车上或者其他公众场合也随时可以听到。

2004年11月，初来的寒意并没有让这个被房地产业内称为“政策年”的房屋价格降温，仅在4月底，国务院及国务院办公厅连续发布了三道命令：房地产开发项目资金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定投资项目。5月建设部又出台了《经济适用住房管理办法》，进一步遏止购买经济适用房投资行为。10月13日，成都市房管局公布《成都市经济适用房销售管理暂行规定》，明确指出成都近两月房价涨幅过高，政府将投放适量的经济适用房平抑偏高的商品房市场价格，使房价回到正常的轨道。10月28日，温家宝在深化改革严管土地工作电视电话会议上指出：不得低价出让土地，成都市立即作出反应。10月29日，中国人民银行决定调整人民币存贷款利率，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。成都市的房价在经历了一次次政策洗礼之后，仿佛即将迎来新的春天,开发商和消费者在面对一系列的政策时，却有不同的看法，开发商认为：由于能购买经济适用房有众多的条款限制，加之在市场条件下，决定商品价格因素有两个，一个是生产成本，一个是供求关系。诸多方面原因决定了经济适用房对市场的冲击很小；消费者认为：这对购房者来说是件好事，但大多数人又不符合购买的要求，这样就依然有很大一部分客户会继续选择商品房，经济用房对市场的影响依然不会很大。

这一切似乎让人们变的扑朔迷离，如果明年初的经济适用房出来后，没有达到预期的平衡市场的效果，势必成都市的房地产价格会有一个大的动荡。

一、 都市二手房成交情况分析

1、2003年成交情况分析

成都房地产指数统计分析

LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】 2003年4月成都房地产指数统计分析

2003-06-19

成都房地产市场报告

成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。

成都市房地产开发投资较快增长的原因:

一是受开发规模扩大影响

前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。

二是受土地购置费大幅增加的影响

1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。

三是开发资金充足

前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。

商品房销售势头良好 1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。

新津楼盘现状分析报告

近年来，随着城市发展的推进，新津县的房地产市场也逐渐兴起。作为成都市的一个重要卫星城区，新津县的楼盘市场呈现出一系列特点和趋势。本文将对新津楼盘的现状进行深入分析，旨在为市场参与者提供有关该地区房地产行业的信息和洞察。

一、楼盘供应量逐年增长

新津县楼盘市场的最显著特征之一是供应量逐年增长。根据调查数据显示，自2010年以来，新津县的楼盘供应量呈现出稳步增长的趋势。这主要得益于城市人口的增加和经济发展的推动。

不仅如此，新津县楼盘的供应种类也在不断丰富。以往主要以住宅为主的市场，如今商业地产、写字楼、公寓等也逐渐涌现。这种楼盘供应多元化的趋势，符合市场需求的多样性，也为市场参与者提供了更多的选择。

二、楼盘销售市场竞争加剧

随着楼盘供应量的增长，新津县楼盘销售市场的竞争也日益激烈。新津县的中小型开发商逐渐崛起，与大型开发商展开激烈的竞争。这种竞争不仅体现在价格上的争夺，也表现在楼盘质量、配套设施、品牌影响力等方面。

同时，营销手段的创新也成为开发商争夺市场份额的重要手段之一。在这方面，新津县的楼盘营销呈现出多样化的特点。从传统的线下销售、宣传到在线上预售、线下开盘的模式转变，从户型展示、样板房开放到VR看房、直播带看等手段的应用，开发商们积极探索适应当下市场的营销方式，希望能够更好地吸引购房者的注意力。

三、楼盘价值投资的潜力不容小觑

尽管楼盘市场竞争激烈，但新津县的楼盘仍然具有较大的投资潜力。首先，随着城市发展和人口迁移，新津县的房价呈现出逐年上涨的趋势，投资房产有望获得可观的升值空间。其次，新津县优越的地理位置和良好的基础设施建设使得楼盘的周边配套更完善，生活便利程度更高，这也为投资者提供了较好的租金收益前景。

此外，新津县的政策支持和未来发展规划也为楼盘投资增加了一定的信心。相关政策的出台和城市发展规划的逐步实施使得新津县房地产市场更具投资吸引力，促使更多的投资者选择在该地区进行楼盘投资。