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如何解决物业收费难的问题物业效劳费是一个十分灵敏的社会问题，由于各类缘故，许多业主常常拒缴物业治理费，致使部份物业治理企业陷入经营窘境，严峻阻碍了物业治理企业及物业治理行业的健康进展。
本文就物业收费难的缘故及其解决途径做了一些探讨。
一、引言物业治理在我国的起步较晚，在其进展的进程中产生了很多问题，其中一个较为突出的问题确实是物业治理收费难。
物业效劳费的支出又与业主的日常生活息息相关，对物业治理企业和业主来讲，物业效劳费仍是一个十分灵敏的社会问题。
所谓“物业治理费”是指物业产权人或利用人为取得物业治理效劳而支付的费用。
它包括：物业治理企业员工工资及福利费；公用设备、设施的维修养护费；清洁费；保安费；绿化费；物业治理企业的办公费；物业治理企业固定资产折旧费；税金；利润。
目前，我国大部份地址的物业治理费收缴率都不是很理想。
二、我国物业收费难的缘故（一）物业治理效劳水平较低，效劳不到位物业治理企业的效劳质量能够说是物业治理企业得以生存和进展的基石，也是打造物业治理效劳品牌的前提。
但是，目前大部份物业治理企业都是由开发商组织建设的，存在企业员工素养不高，效劳不标准的问题。
有些物业治理企业以为物业治理只是简单体力劳动，只需低薪聘请一些文化低、没有同意过专门培训的人员就能够完全胜任了，致使物业效劳不到位，不按标准操作，侵害了业主的利益。
（二）居民物业治理消费意识较差由于业主并非物业治理专业人员，他们普遍对那个新兴行业不很了解，业主在住房消费观念上还存在着很多误区。
第一业主没有熟悉到物业治理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没熟悉到物业效劳是一种消费行为，在缴纳效劳费时总要为了自己的利益能够找到一些效劳质量问题，以此作为“拒交”的理由。
其二，对物业治理法律法规、物业效劳内容及其与物业公司各自承担的权利和义务的熟悉浅薄，很多业主尚未树立物业效劳有偿消费的观念。
其三，很多业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业治理矛盾，都归结到物业治理公司的不作为，这也是造成物业治理收费难的一个重要因素。
浅谈物业管收费难问题及解决方案专业物业管理学号100805120姓名任行德指导老师朱先锋经济管理学院二零一三年五月二十日目录摘要 (3)关键词 (3)一、现行物业管理在小区中运行的现状 (3)二、物业管理收费难的问题探讨 (4)（一）物业管理收费原因 (4)（二）物业管理收费难原因 (4)1、物业服务企业自身原因 (4)2、来至业主方面的原因 (5)3、来至开发单位的原因 (6)（三）解决物业管理收费难的必要性 (7)1．完善小区住宅物业管理收费是维护业主权益的需要 (7)2. 完善小区物业管理收费是社会主义法制建设的 (7)（四）解决物业管理收费难这一问题的对策 (8)1. 物业管理企业应采取的对策 (8)2. 业主委员会应采取的对策 (9)3.国家政府应采取的政策 (10)总结 (11)参考文献 (13)浅谈物业管收费难问题及解决方案摘要近年来随着我国城市居住服务体系的不断发展,关于物业管理中出现的不协调、不完善的争议也越来越多。
在众多的关于物业管理争议中,涉及物业管理收费的是其中的较为典型和突出的一部分。
这些纠纷不但影响了业主的居住体验和生活质量,也阻碍了物业管理这个行业的健康发展,因此本文通过分析物业管理运行现状，从物业管理企业、业主和开发单位分别深入剖析物业管理收费难的原因，并根据对这些原因的归纳总结以期正视收费难的问题，找出切实有效的对策来解决问题是解决现阶段物业管理纠纷的首要问题和根本途径。
关键词：物业管理服务质量方案物业收费收费制度一、现行物业管理在小区中运行的现状物业管理是指业主对区内所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
]物业管理有狭义和广义之分。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。
物业管理收费问题浅析和对策物业管理作为二十一世纪的朝阳产业，虽然它牵涉的面广，涉及的问题复杂，但作为市场经济体制下的产物，却为广大市民了解甚少，但它却无时无刻不在市民身边，影响着市民生活的方方面面。
然而物业服务企业收费难的问题却其中困扰着物业服务企业，阻碍着物业管理行业的快速健康发展。
一、物业收费现状分析目前对物业管理的理解有两种流派，一种是站在服务角度理解的：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人的委托，依照物业服务合同，对房屋建筑及附属设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人或使用人提供综合性的有偿服务；另一种流派是站在管理角度理解的：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
综合以上两种流派，可以达成一个统一的理念，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
物业管理作为第三产业即服务行业，其产业的生存运作基于收取的物业服务费用，1996年原国家计委、建设部以计价费[1996]266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。
政府开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。
但是，《暂行办法》未能解决合理收费的问题。
2003年国家发展与改革委员会、建设部以发改价格[2003]1864号发布《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起实施），更进一步提升了物业管理产业的社会效应，为物业服务费用的收取提供了法律依据。
实习单位简介：河南广汇物业管理有限公司，成立于1997年，实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部、客服部、工程部、安管部、资产管理中心、网络监控中心、财务中心等几个部门，现有员工一百多人，其中中级以上职称管理人员30余人，是一家二级资质的物业管理公司。
物业管理收费难的原因与解决措施随着经济的快速发展，人们的生活水平也得到了较大的提高，物业管理部门也运营而生，物业管理部门会根据物业管理规定来对建筑周围的环境进行有效的改善，但是需要业主缴纳一定的物业管理费用。
物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人提供物业管理服务业主需要缴纳的资金，物业管理公司可以为业主提供最大程度的便利，并方便用户的生活。
但是物业管理并不是无偿的，而是需要业主缴纳相应的物业管理费用，目前有些物业公司在物业管理的过程中并没有切实为住户服务，但是任然收取住户的物业管理费，所以就有部分住户拒绝缴纳物业管理费，因为住户觉得物业管理部门并没有较好的改善自身的居住环境。
本来物业管理公司与住户之间可以实现双赢的，住户通过缴纳物业管理费来得到较好的居住环境，而物业管理部门通过收取物业管理费来获得自身的劳动报酬，可是由于部分物业管理公司的工作不够完善而使得用户拒绝缴纳物业管理费。
一、物业管理费的内涵物业管理费指的是物业服务企业按照相应的物业合同要求，来对业主所居住的房屋周围设施以及场地进行维修以及管理，这样可以促使住户周围环境的卫生更加干净，而且保护了住户的正常生活秩序，但是需要对住户收取一定的管理费用。
物业管理费的构成较多，主要是由物业管理服务人员的工资、员工福利、公用设施维护费用、绿化养护费、办公费用、利润以及税金等部分构成，物业管理费用信息对住户是公开的[1]，这样使得用户能够知道自己缴纳的物业管理费的用途，方便住户缴纳下一次的物业管理费用。
另外物业管理费用的测定标准是非常严格的，而且物业管理费用的测定对于物业管理工作是非常重要的，通常物业管理部门为了有效的对住户进行计费就先核算物业管理的总体成本，成本与市场行情是相对应的，然后物业管理部门再比较同类的物业管理，这样就可以更好的确定物业管理费用，使得用户更加了解物业管理费用的构成。
二、物业管理收费难的原因目前的物业管理行业大多是不做实事的行业，因为有些物业管理部门在收取用户的物业管理费用之后并没有为用户提供相应的服务，这只是物业管理收费难的一部分原因，下面将详述物业管理收费难的原因。
解决物业管理服务费用难收的对策1、完善物业管理法律。
市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其它市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。
物业管理在我国是新生事物，应该指出的是，当前我市规范物业管理当事人行为的法律还不够健全(广东省已在国内率先出台《物业管理条例》)，随着物业管理在城市的全面推行，需要对物业管理行为进行规范的内容将越来越多，必须不断完善物业管理的相关法律。
2、制定切实可行的物业管理服务收费标准。
当前，实行政府定价，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和费用开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。
物业公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。
在今后，应取消政府定价的物业收费标准，实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求，物业公司结合不同的服务档次双方协商定价，即优质优价。
3、采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。
物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。
为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。
通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业管理公司，实现竞争、合并、重组。
充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。
物业管理收费难对策和建议物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。
因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。
而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。
针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。
同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。
2、规范物业管理服务收费，健全监督机制一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。
由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。
建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。
同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。
3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。
因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。
应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。
解决物业公司收费难问题办法及具体措施(一)认真听取业主意见，努力协调业主与开发商的关系为业主解决存在的具体问题。
鉴于本人所在物业公司与开发商为隶属关系，为理顺业主、开发商与物业公司的三方关系，我们建立了相应的沟通机制和渠道。
1.就具有共性的典型问题选出业主代表，采取三方研讨的方式予以解决。
物业管理公司通过对停车问题与业主积极地沟通，由业主推荐较为理性的业主代表，在物业管理公司的组织下，促成业主与开发商之间的对话，共同研究解决上述问题。
通过物业管理公司的协调，开发商针对城市铁路扰民问题，对业主给予适当的经济补偿。
对于停车量有限，开发商表示无能为力，但物业公司并没有放弃，积极协调停车管理公司，在社区周边的市政道路，开设了路边停车场。
不仅解决了业主停车位的难题，而且解决了停车保管的纠纷问题。
2.建立社区公示栏和建议箱，在首层电梯间安装公示栏和建议箱。
积极正面地引导业主对物业管理的认识。
同时将物业管理公司的服务举措、服务标准向业主公示，取得业主的理解和监督。
设立建议箱，听取业主的真心话。
对于负面意见我们也从专业的角度给予引导或法规解释。
(二)苦练内功1.树立全员优质服务的精神员工的服务态度会直接导致具体的服务行为。
服务效果的好坏是物业管理企业解决收费难题的关键所在，也是解决物业管理收费难题的一把钥匙。
只有树立服务意识，才能使员工真正认识到自己的位置，才能真正理解顾客是上帝的真谛。
2.提升物业管理公司的服务形象员工的精神面貌是物业形象的外在体现，一个眼神、一个微笑、一个为用户所急的态度都会使业主改变对物业公司的认识，让业主感受到物业管理公司服务的存在。
物业管理公司组织保安队员学习，加强素质教育，精神面貌大为改观。
保洁人员的着装也不再是清洁工人一样，总给人以“打扫垃圾”的感觉，而现在重新树立了“保持清洁”的形象，一切都从保持小区的品质出发，从而更上了一个层次。
工程维修人员在为业主服务的时候，除了发挥专业特长，还要注重与服务的结合，在为业主维修过程中做好解释工作，让业主明确了解我们工作的过程，故障的原因，避免任何一个环节让业主心存疑虑。
物业收费难六大问题及解决办法目前物业收费难可以说是物业管理者的一块心病，但是是病总有办法医治，我在这里介绍一些自己的拙见，希望能为大家解决问题提供一丝思路。
1.业主交费思想偏差造成收费难很多业主交费思想存在偏差，对物业管理服务的消费意识不强，觉得自己理所应当的享受现有环境，或者觉得自己很少在小区居住，水电公摊、清洁卫生什么的自己没有享受或者感觉自己用不到所以不需要缴纳。
但是我觉得现在更多不交费物业费的情况是，业主和物业人之间的矛盾，比如业主在小区内财产丢失，或者有以外伤害，他们觉得物业人应该有承担他们的责任，但是这些事情没有很好的解决，造成业主以拒交物业费的形势表示抗议。
解决办法：我觉得这种情况物业人应该加大相关法律法规的宣传力度，从业主的切身利益出发，对有关问题进行解释，并且利用相关法律文件告诉业主他们有些做法不仅不会得到国家保护而且是与国家法律背道相驰的。
同时也应向业主宣传物业管理取之于民，用之于民的宗旨，所交的物业费是为了给业主提供更舒适的居住环境，更好的安全保障，更完善的公共设施，如果不交物业管理费最终损害的将是全体业主自身的利益。
2.消费侥幸心理这是手工入账存在的缺陷之一，物业管理户数多，项目杂，很难保证百分之百准确，造就了一些存在侥幸心理的业主。
解决办法：由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。
一经发现，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。
广而告之，让社会舆论、公众力量起到监督的作用。
3.工程质量问题解决办法：为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决（特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复），为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。
物业管理费收费难的探讨随我国改革开放的不断深入，市场经济的日趋活跃，城市建设的迅猛发展及房地产开发的崛起和房屋体制改革步伐的加快，于是便产生新生行业。
由于部分居民对物业管理的认识还不够全面，对房地产行业的新体制还不适应，对物业管理服务还在一定的误区，导致了收费难，下面我们侧面看收费难的几个方面问题：1、误解一、服务不到位。
现在有许多业主经常设诉说：我缴了管理费，怎么我老是成天看不到清洁工呢？其实他不知道清洁工很早的时候就开始做楼面保洁，那时有些业主还没有起床呢，当然他晚上下班回来的时候清洁工又下班了，所以他根本就看不到。
但现实中确实有些物业公司不作为，管理服务不到位现象，给业主造成了一种错觉，认为所有物业公司都是一样，只收钱不为民办事的官僚作风，所以业主认为这费交得不值。
2、误解二、开发商遗留问题现在有些开发商在开发房产过程中部分工程质量不过关，导致业主入住后发现很多问题：如房屋漏水裂缝、室内与原设计有出入、售楼时开发商承诺的种种项目无法兑现；导致业主都把气发到物业公司的头上，并提出种种理由要求给予解决，如解决不了以拒交管理费的方式对抗，有的小区因问题得不到解决管理费一欠就是几年。
物业公司认为直接原因，跟自己没任何关系，业主认为这物业管理费交得比较冤。
这样就给物业公司的日常运作带来很大的压力。
3、误解三、全托、全免费管理服务经常有业主到物业公司这样说：我缴了管理费，我家的天花、门出问题了，你们物业得免费帮我修好，邻居是出租房，你们要帮忙把他们赶走，楼下餐厅油烟影响家里……等，不是关系到物业或与物业无关的事，统统的我交了物业费，你必须得给我办好，办不好就别想收物业费，其实有许多事情根本就不是物业公司服务范畴的事，并且也没有相关的权利直接去处理。
物业公司职权有限，越权管理给自己工作带来被动，业主认为所投诉的问题没帮他解决，觉得交这个物业物业费不舒心。
4 误解四、业主交费意识淡薄随着城市旧城房屋改造步伐加快，社区中混杂着部分回迁房，以前他们根本就不需要缴什么管理费，现在要他们缴一定的费用他们一时接受不了，同时他没意识到，物业管理公司是个企业，而不是社会某个团体的福利机构。
如何破解物业服务收费难创新决定发展如何破解物业服务收费难创新决定发展（一）如何破解“收费难”——“只要精神不滑坡，办法总比困难多”收费难是物业管理服务企业经营服务中存在的一个带普遍性的问题。
有的甚至成为制约物业服务企业正常经营和良性发展的瓶颈。
如何有效地解决收费难的问题，成为不少中、小物业管理企业苦苦追寻要解决的难题。
究竟如何解决收费难的问题呢？我认为：⑴首行要正确认识收费的问题的性质特点和规律，从全局的角度去思考收费问题，而不要头疼医头，脚疼医脚。
物业服务费的收费率，对物业服务企业来讲十分重要。
他是物业服务企业提供服务后应得的报酬，也是物业服务企业经济收入的主要来源。
业主不缴费，直接损害了物业服务企业的利益（当然也侵占了交费业主的利益），严重影响着物业服务的正常经营和良性循环。
收取物业服务费，绝不只是一个孤立的收费问题，他与物业服务的服务理念、服务态度、服务质量、服务效果紧密相关。
收费率可以说是物业服务质量的晴雨表，收费率=业主满意度，收费率直接反映着物业服务企业的综合素质和服务水平。
我们应该正确认识这样一个问题：在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在物业服务企业这边；在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在于服务质量。
因此，破解收费难的方法应主要放在提升物业服务企业的服务质量上。
单纯、片面埋怨指责业主是不客观的，也是不正确的。
如果能有这样一种思维方式，解决收费难的问题就有了一个正确的态度。
⑵要具体地分析收费难的表象，真正找准业主不缴费的原因，为综合收费难确定有效方法。
现在业主拒绝交物业服务费，通常有这样一些原因或借口：A．工程质量遗留问题；B．服务质量未达至服务合同约定的标准；C．在小区内丢失自行车、摩托车等；D．依仗某种关系，自视特殊；E．看到有人不交费，物业公司也没有办法处臵，趁机搭车不交费；1F．炒房，或在外经商等原因长期不在小区内居住者；G．未出售的空臵房；H．特困户；I．极少数无正当理由不交费的赖皮户（极少数或没有）。
－１５４－中国科技信息２００８年第２３期 ＣＨＩＮＡ ＳＣＩＥＮＣＥ ＡＮＤ ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ Ｄｅｃ．２００８现代服务逃费、躲费。他们不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费业主也是不公平的行为。交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本，长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损害的还是小区业主。（三）关系户和贫困户一个物业企业，各方关系也很多。有的关系户要求减免。还有下岗职工，贫困户，确有承担物业费的困难，他们不交费、欠费，是物业收费的又一个大难题。物业是一个有机的整体，长此以往势必波及其他业主的交费。（四）开发商越权承诺，物业公司长期受苦开发商为了将房屋尽快售完，便采取免、减或打折物管费等一系列优惠政策吸引了更多的客户，而从严格意识上讲，开发商的承诺与业主入住后发现当初的承诺无法兑现，或者是自己花一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同的要求，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等。由于业主对物业管理还不了解，物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物管公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业费。（五）业主花钱买服务意识差人们思想观念未能转变，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪，认为买了房子就万事大吉。计划经济时期靠国家补贴的思想，还没有彻底转变，寻找各种理由不交费的现象普遍存在。看来物业管理的舆论宣传，物业管理的法制建设，任重道远。（六）业主对物业管理公司提供的服务不满意目前，物业管理是一个新兴行业，各物业管理企业成立的背景各自不一，各企业从业人员素质不尽相同，服务水平也不一样。国有企业，行政事业单位的房管所翻牌变成了物业管理公司，利用行业优势只懂得收费不懂得服务。开发商本着肥水不流外人田的原则，自己成立物业公司，服务质量差，与业主矛盾突出。还有另一种情况，“超值享受的观念”。业主认为只要物业浅谈如何解决物业管理收费难的问题张锦京 上海第二工业大学经济管理学院 ２０１２０９摘 要物业管理收费难问题是困扰物业管理公司发展的老大难问题，在正确认识物业收费难产生原因的基础上，提出了具体解决的办法。关键词物业收费；物业管理企业；物业管理；业主随着城市建设的发展，物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是，由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的危机，如何解决好这一问题也已成为业内关注的焦点。一、物业管理收费难的原因分析（一）业主不了解物业管理的实质内涵，消费观念、消费意识没有树立起来在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅，“房屋维修与我无关”的观念在人们心目中已经根深蒂固。我国实行社会主义市场经济后，房屋产权发生了变化，物业作为一种新兴的理念开始被居民所接受，特别是新的《物业管理条例》出台后，“业主”这一新的概念才进入人们的头脑中。但物业的范围和物业费所含的范畴，业主们并不很清楚。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触，业主不明白自己的权利和义务到底是什么。有些业主对物业管理工作不太了解，认为物业管理只是站岗扫地；有些业主希望得到好的物业服务，但只愿付很少的钱。（二）部分业主侥幸心理一个住宅小区，小则三五百户，大到上千户，人口也从千人到万人不等。社会不同的阶层，人的素质也复杂多样。毋庸置疑，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某个单体，物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就
公司收了钱，就应当对业主的一切损失负责。物业不是佣人，保安也不是保镖，业主们要求的高标准的全面服务，也是对物业服务心理不满意的原因。物业提供的很多服务，是隐性、不是一对一，一些业主对此经常忽视。（七）维修基金使用制度尚未出台目前，有很多小区、大厦的各项目保修期已过，这就意味着许多大、中修工程的出现，想申请物业维修基金，又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些大中修工程势必就会被搁浅，有些将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修的概念模糊，只认为我交物业费了，什么问题你物业都应该负责，你修不好就不交物业费，同时更有可能发生联合广大业主，全体拒交物业费现象。二、如何解决物业收费难的问题（一）加强物业法律法规，物业管理知识的宣传２００３年９月１日实施的《物业管理条例》及《物业管理收费办法》对物业管理收费都做了明确规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与物业水平相适应的原则。物业企业应对业主进行物业法律法规，物业管理知识的宣传，物业管理费收取的标准，开支的范围及服务的标准，应经业主委员会，物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研讨、讲解，并在业主大会上公布。在日常的小区物业管理中，利用不同宣传形式，如公告栏、宣传栏或发放业主手册等形式向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，树立“业主要向物业公司花钱买服务”的观念，也要树立物业公司提高服务质量为业主当好管家的精神。（二）加强物业管理公司自身建设，提供超值服务为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下工夫。调整内部机制，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。进一步创新思维，制定有利于企业加快发展的经营策略，在拓宽服务范围，提高服务质量，提高文化品位上下工夫，把企业做大做强。１、要广开渠道，在扩大服务范围上下工夫，为广大业主提供“菜单式服务”。２、进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化，引导消费的作用，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好形象。（三）物业早期介入及与开发建设单位做好房屋交接物业管理人员来自物业管理的前沿，对物业的使用和物业的细节问题的发现上有着特殊的敏感性，对有问题的房屋要在建设开发单位处理完毕后再接管，可能情况下，与开发公司协商，将建筑施工单位的－１５５－
保修费由物业留存，确保物业管理公司具有对质量房屋的修复能力。（四）用法律、法规、业主公约、物业服务合同维护自身利益根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律规定，对无正当理由，不交、少交、欠交物业管理费的业主，可提起法律诉讼。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自己的合法权益。（五）对业主产权实行限制对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司能否向上级行政主管部门——房产局汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主，制定出制裁办法，使他们在房产交易、产权转让中无法办理手续，迫使业主从自身利益出发，交纳或补缴物业管理费。（六）改变收费态度和收费方式以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取。由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高，收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通，交流不是很到位。导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应采取零活的收费方式。如：对老年业主，要预约上门服务，对年轻业主、中年业主，可电话通知交费或发交费通知单等形式，即尊重了业主，也相应地减免了物业收费员的劳动强度。（七）建立物业管理招投标制度建立市场竞争和优胜劣汰机制，成立招投标监督委员会，后期开发的所有项目均应通过物业管理招投标方式选聘物业管理企业，杜绝自建自管，重建设轻管理以及变相自建自管现象发生，使招投标真正做到公平、公开、公正。（八）积极配合社区建设物业应与政府相关部门，开发建设单位取得积极联系，积极要求和欢迎居委会、警务工作站在小区的设立，同时把政府的职能引入了小区，也将会给物业减轻许多管理责任，从而使物业更能专心投入于物业服务。总之，在一个物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、居委会、物业管理企业，组成一个有机整体，机体任何一部分不和谐都会导致物业纠纷，纠纷势必影响物业收费。物业管理企业如何在竞争中生存和谋求长远发展，这就要求物业管理企业在提高自我水平的同时，在物业的日常工作中，提高自身服务水平，为业主提供超值满意的服务，避免纠纷，积累相应经验，以一流服务，去换取业主满意，相信这是解决物业收费难问题的最有效办法。
书馆网络。它总是默默地伴随左右，随时为你服务。无论是形式还是内容上，都能让用户感受到零距离的信息服务。４、工具条在图书馆中的应用现状
分析图书馆都有其特定的用户群体，其用户群体信息需求相关性高，图书馆利用工具条提供的组成元纱，配合本馆的数字图书馆和网站建设，将信息资源，特色服务，网络工具等内容结合起来，就可为用户提供方便，整合，优化的零距离信息服务，从而形成图书馆新的信息服务形式——图书馆工具条。第一个使用图书馆工具条的是美国的哈里斯郡公共图书馆，但工具条真正引起图书馆界注意是在２００４年１２月斯坦福大学杰克逊图书馆开始应用以后，目前在美国，应用工具条的图书馆越来越多，笔者仅在ＷＦＦＥＳＴＩＶＥＢＲＡＮＤ中就搜索到１００多个图书馆工具条，这些图书馆工具条重点是立足于本馆数字资源充分整合的基础上。在国内，浙江万里学院图书馆于２００５年１１月对工具条进行了推广应用，随后浙江大学宁波理工学院图书馆等一些大学图书馆也加入到这一行列，此外我国北方高校图书馆也进行推广。浙江万里学院图书馆创建工具条的目的，是最大限度地减少用户获取图书馆信息资源和服务的障碍，为用户提供最友善，最及时的服务，该馆工具条与即时咨询，ＲＳＳ推送服务等协同为用户提供零距离的信息服务。这些经验具有很强的指导意义和社会效益，使我们联想到相近的工学院，图书馆、相近的医学院图书馆的资源整合在工具条的背景下仍然有许多有意义的工作待我们去深入开发。结束语图书馆工具条让用户感觉到数字图书馆就建在自己的桌面，可以“零距离”地随时利用，它不但真正体现了以用户为中心的理念，而且很好地宣传了图书馆的业绩，因为图书馆所提供的产品和服务能被用户即时、方便地享用到，总之，图书馆工具条不仅衍生出一种新的信息服务形式，还将引发用户为中心的更多的信息服务内容。
上接第１５３页４）、设定扫略过程中各个截面均与齿轮端面平行，以使各端截面齿廓形状相同，这样保证在扫略过程中与端面平行的各个截面其齿廓形状均为端面齿形，而螺旋线轨迹曲线上各点的法面上为其对应的法面齿形；５）、完成端面渐开线齿槽截面的绘制及工作模式的设定后即可生成一组相应的渐开线斜齿圆柱齿轮齿槽实体模型，如图２所示。６）、以齿轮轮胚中心为圆心，采用圆周阵列命令，以齿轮齿数ｚ为参数生成ｚ组渐开线齿槽，完成齿轮的实体模型的建立。最后生成的斜齿圆柱齿轮模型如图３所示：图３ 渐开线斜齿圆柱齿轮模型４、结论通过分析渐开线斜齿圆柱齿轮三维模型的基本几何原理，给出了斜齿轮端面渐开线及斜齿轮螺旋线方程的表达式，并通过软件的参考曲线方程编程功能编写并生成了对应的齿廓曲线及螺旋线曲线，在此基础上建立了齿轮的三维模型，从而得到了渐开线斜齿圆柱齿轮的三维参数化实体模型，并掌握了在Ｐｒｏ／Ｅｎｇｉｎｅｅｒ环境下的斜齿圆柱齿轮三维实体模型的建模方法和步骤。通过参数化的精确建模，所建立的三维实体模型可导入有限元分析及动力学分析等工程软件进行相应的有限元分析计算和动力学仿真分析计算，从而可对所设计齿轮的强度和动力学性能等指标进行精确系统的分析和优化设计，为改进设计参数及提高零件的承载能力和动力学性能提供基础。上接第１５２页参考文献［１］ 全面认识到浏览器工具条》［２００６－０８－０２］ｈｔｔｐ：ｗｗｗ．ｉｅｓｈｏｗ。Ｎｅｔ／ｃｏ－ｗｅｂ／ｓｔａｔｉｃ－ｎｅｗｓ／２００６０７／２００６０７０１－０１．ｈｔｍ［２］ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｂｒａｎｄ．ｈｔｔｐ：ｗｗｗ．Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｂｒａｎｄ／ｃｏｍ．２００６－０８－０２］［３］ 浙江大学宁波理工学院图书工具栏．Ｈｔｔｐ／／ｌｉｂ．Ｎｅｔ．Ｃｎ／ｎｅｗ／ｄｌｉｄ／ｓｒｖｅｒ／ｔｏｏｌｂｒ．Ｐｈｐ ．２００５－０８－０２］
